Rejeição de reformas e revisão de contrato built to suit

Na última coluna, iniciou-se o exame de uma modalidade de locação não residencial, a built to suit, que foi introduzida pela Lei 12.744, de 19 de dezembro de 2012, que alterou a Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991. Após ter-se destacado a conexão histórica entre os regimes locatícios (locação de prédios e locação de mão de obra, atual prestação de serviços) e a crise do Direito Civil no século XX, salientou-se a grande dificuldade de assimilação do novo tipo contratual à Lei do Inquilinato.

A locação predial urbana possui três espécies: residencial, por temporada e não residencial. Essa última, como salienta a doutrina especializada, congloba as antigas locações não residenciais propriamente ditas, as comerciais e as industriais. Sua nota essencial é, portanto, a destinação à atividades do locatário que se não enquadrem no fim residencial e que ostentem ou não finalidades econômicas.

A nova legislação acrescentou o artigo 54-A à Lei 8.245/1991, que pode ser assim resenhado: a) o built to suit é uma modalidade de locação predial urbana não residencial, caracterizada pela conduta do locador consistente na prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si ou por terceiros, de imóvel especificado pelo chamado pretendente à locação; b) o locador ocupará o imóvel por meio de contrato por prazo determinado, no qual prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas na Lei do Inquilinato. Quanto à revisão do valor dos alugueres, a lei permite que se convencione a renúncia prévia a esse direito (parágrafo 1o do artigo 54-A). Se o locatário exercer o direito de resilição unilateral do contrato (denúncia antecipada), ele pagará a multa convencionada, cujo limite é a soma dos valores dos alugueres a receber até o termo final da locação (§ 2o do art. 54-A).

O artigo 4o, caput, da Lei do Inquilinato teve sua redação alterada, a fim de se ajustar a esse novo dispositivo: Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o parágrafo 2o do artigo 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

Esses novos dispositivos são extremamente sintéticos e que deixam em aberto muitos problemas que poderiam ter sido evitados com um tratamento legislativo mais adequado. Observe-se que o intuito dessa norma foi tipificar um contrato cujo desenvolvimento ocorreu no Brasil graças à autonomia privada. A intervenção do legislador deveria oferecer um resultado melhor do que o já consolidado pelas práticas negociais.

Em termos comparativos, é possível fazer um inventário de algumas decisões da jurisprudência norte-americana sobre o cont...