Síndico: cuidado com algumas cláusulas contratuais.

Duas cláusulas que costumam fazer parte de contratos de prestação de serviços para condomínios que não devem ser aceitas:

Renovação automática:

É aquela que prevê a renovação automática por igual período, se o condomínio não notificar antecipadamente (em geral trinta dias antes), de seu desejo de rescindir o contrato.

O problema da renovação automática é que, se por algum descuido, a notificação não for enviada a tempo, mesmo que o condomínio queira rescindir o contrato, ele será renovado automaticamente pelo período do anterior, em geral de 12 ou 24 meses. Nesse caso, o condomínio terá que manter a empresa ou pagar multa pela rescisão.

Assim, é muito mais simples que na cláusula da vigência do contrato, conste apenas que o período é de 12 ou 24 meses. No término do prazo, se não for assinado outro, o existente continuará em vigor por tempo indeterminado. Ao contrário do que muitos pensam as partes não ficarão sem contrato. Ele continuará em vigor com todas as suas cláusulas, exceto com relação ao prazo e poderá ser rescindido, mediante notificação com a antecedência nele prevista, de preferência de 30 dias.

Como o contrato de prestação de serviço pode ser desde o início ajustado sem prazo certo, de acordo com o artigo 599, do Código Civil, nada impede que o ajuste inicialmente fique valendo por período indeterminado.

Multa compensatória:

É aquela que prevê, no caso de rescisão imotivada por parte do condomínio, uma multa compensatória elevadíssima, chegando a 50% das parcelas restantes para o término do prazo contratual.

Dependendo do tipo de prestação de serviço, é razoável multa equivalente a um mês ou a 10% sobre as parcelas vincendas.Nesse caso, síndico algum deve assinar contratos com multa elevada no caso de rescisão.

O Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/1990), na seção II, sob o título cláusulas abusivas, prevê a nulidade de cláusulas contratuais, entre outras, que estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou seja, incompatíveis com a boa fé ou a equidade (art. 51, IV).

Um funcionário de uma empresa de manutenção de elevadores tentou justificar a existência da multa de 50% das parcelas restantes, argumentando que se trata de uma defesa, no caso de um condomínio rescindir o contrato que inclui peças, logo após a troca.

Mas nem isso justifica. O Código Civil tem cláusula expressa a respeito: Se, porém, dada a natureza do contrato, uma das partes houver feito investimentos consideráveis para a sua execução, a denúncia unilateral só produzirá efeito depois de transcorrido prazo compatível com a natureza e o vulto dos investimentos (art. 473, § único).

Portanto, síndicos, atenção!

Daphnis Citti de Lauro, advogado, é autor do livro Condomínio: Conheça Seus Problemas e sócio da Advocacia Daphnis Citti de Lauro e da Citti Assessoria Imobiliária ( www.ocondominio.wordpress.com.br e www.dclauro.com.br ).

Artigo disponibilizado no site: www.direcionalcondominios.com.br