STJ – Comissão de corretagem é devida mesmo que os contratantes desistam do negócio, salvo se por culpa do corretor.

Fonte: blog DIREITO das COISAS.

REsp nº 1.783.074 – SP

No recurso especial em comento o STJ se propôs a definir se é, ou não, devida a comissão de corretagem na hipótese em que há desistência imotivada quanto à celebração do contrato de compra e venda de imóvel.

No caso em comento foi firmado um instrumento particular de compromisso de compra e venda de bem imóvel, onde constavam cláusulas prevendo que os promitentes vendedores, assim que recebessem da promissária compradora o valor total da venda, pagariam à corretora a comissão de corretagem no valor de R$ 30.000,00, e, que, na hipótese de ocorrência de rescisão contratual, a comissão de corretagem seria devida pela parte que deu causa ao desfazimento do negócio.

A compromissária compradora desistiu do negócio e não pagou a comissão de corretagem.

A corretora ajuizou ação de cobrança, e teve seu pedido deferido em 1ª instância. Em 2ª instância, contudo, o TJSP entendeu que a não concretização do negócio não enseja direito à comissão, uma vez que necessário é o resultado útil, “ou seja, a efetiva venda do imóvel”.

O STJ não entende que o resultado útil da corretagem é a efetiva venda do imóvel.

Pelo contrato de corretagem, uma das partes – denominada corretor – obriga-se a obter determinados negócios ou informações acerca dos mesmos para a segunda – denominada comitente – mediante retribuição de natureza econômica e sem vínculo de dependência. O objetivo do contrato é encaminhar a celebração de outro, a ser firmado entre as partes aproximadas pelo corretor.

A Ministra Relatora do REsp em comento ressaltou que, de acordo com a jurisprudência mais recente do STJ, é devida a comissão de corretagem por intermediação imobiliária se os trabalhos de aproximação realizados pelo corretor resultarem, efetivamente, no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio.

Ora, para o efeito de tornar devida a remuneração a que faz jus o corretor, a mediação deve corresponder somente aos limites conclusivos do negócio, mediante acordo de vontade das partes, independentemente da execução do negócio em si. Assim, se posteriormente houver o arrependimento de quaisquer das partes, o desfazimento do negócio não repercutirá na pessoa do corretor, via de regra.

E diz-se via de regra, porque o arrependimento de quaisquer dos contratantes não afetará na comissão devida ao corretor, desde que o arrependimento se dê por causa estranha à sua atividade. Pense-se, por exemplo, na assinatura de um documento provisório e na recusa em firmar a escritura pública pela descoberta de uma informação desfavorável ao negócio, acerca de seu preço ou da pessoa do outro contratante, não oportunamente noticiada pelo corretor, como o impõe o art. 723. Sem dúvida que nenhuma corretagem será paga, cuidando-se mesmo de defeituoso cumprimento contratual do corretor, causa da frustração da consumação definitiva do negócio principal e, assim, excludente do dever de pagamento da comissão.

Assim, somente com a análise da situação concreta poderá o julgador concluir pelo cabimento, ou não, da comissão de corretagem, a fim de analisar o alcance do resultado útil da mediação ou dos motivos que ensejaram o arrependimento de uma das partes contratantes.

No caso concreto as partes contratantes assinaram o instrumento de promessa de compra e venda, tendo havido a atuação efetiva da corretora para tanto. Deve-se reconhecer, portanto, que o resultado útil da mediação foi atendido.

Contudo, o negócio foi posteriormente desfeito, sem qualquer contribuição da corretora para a não consolidação do negócio, isto é, o arrependimento da contratante deu-se por fatores alheios à atividade da intermediadora.

Dessa forma, o STJ reconheceu que a corretora faz jus ao recebimento da comissão de corretagem.

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