STJ - Comprador que devolve o terreno sem edificação ao vendedor não deve pagar taxa de ocupação

há 2 anos

Decisão proferida em 23 de março de 2021

O desfazimento de uma compra e venda de imóvel motiva o retorno das partes ao estado anterior à celebração do contrato.

O retorno ao estado anterior significa que haverá a devolução do bem ao vendedor e do preço ao comprador, ressalvado o percentual de retenção, além da condenação do comprador a ressarcir o vendedor pelo tempo que utilizou o imóvel, obtendo dele vantagens.

Conforme o entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ), esse tempo de utilização do imóvel é indenizado por meio da taxa de ocupação, cuja natureza jurídica coincide com a de aluguéis e se justifica pela proibição ao enriquecimento sem causa às custas de alguém. Afinal de contas, o uso de imóvel alheio não pode ficar sem contraprestação.

Os requisitos para que se possa falar em enriquecimento sem causa, segundo o STJ, são: enriquecimento de alguém; empobrecimento correspondente do outro; relação de causalidade entre ambos.

O enriquecimento do comprador de imóvel residencial se caracteriza pelo uso do bem por longo tempo, servindo de moradia, razão pela qual, em caso de desfazimento do negócio, deve pagar pelo uso durante todo o período em que nele residiu, justamente para evitar seu enriquecimento sem causa.

Assim sendo, o proveito indevidamente obtido por um promissário comprador de imóvel residencial – e reparado pela vedação ao enriquecimento ilícito, mediante o pagamento da taxa de ocupação – corresponde à efetiva utilização do imóvel para fins residenciais sem pagar aluguéis, os quais seriam recebidos pelo promitente vendedor caso o imóvel não estivesse na posse do comprador.

Se tratando de um terreno não há que se falar em proveito econômico se o comprador não edificou.

O mero exercício da posse do terreno pelo promissário comprador não basta para sua condenação ao pagamento de taxa de ocupação/aluguéis, pois seria preciso, para tanto, que o comprador tivesse fruído de uma vantagem (enriquecimento do beneficiário) que deveria ter ingressado no patrimônio do vendedor (empobrecimento do lesado).

Se no terreno nada foi edificado, não pode o comprador obter vantagem ou proveito de sua posse, estando ausente o enriquecimento sem causa.

Assim sendo, havendo o desfazimento do negócio jurídico de compra e venda de terreno, descabe a fixação de taxa de ocupação se nada foi edificado no imóvel.