TJ-MT - Em contrato de locação, não se aplica dispositivos do CDC
Não há abusividade na cobrança de multa moratória em 10% no caso de contrato de locação de imóvel urbano por ter lei específica, que difere do Código de Defesa do Consumidor . Foi com esse entendimento que a Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Mato Grosso decidiu, por unanimidade, conceder provimento parcial a recurso impetrado por uma construtora e incorporadora para manter a multa moratória nos patamares estabelecidos no contrato firmado entre ela e o locatário em 10% ao invés de 2% como havia determinado o Juízo de Primeiro Grau (Recurso de Apelação Cível nº 80.600/2006).
Conforme consta dos autos, as partes em litígio firmaram contrato de locação de imóvel urbano em 20/03/97, com desocupação do bem prevista para 7/08/08. Em decorrência de suposto inadimplemento, o locador ajuizou ação de execução para cobrança dos valores dos aluguéis correspondentes ao período de 24/04/98 a 07/08/98; taxas condominiais dos meses de 04/98 a 08/98; fatura de energia elétrica vencidas nos meses 06 e 07/98; parcelas 03 e 04 do IPTU do ano de 98; tudo cobrado com acréscimo de encargos moratórios e compensatórios.
Diante dessa situação, o locatário opôs embargos à execução, que foram parcialmente providos. O Juízo reduziu a multa pactuada por atraso no pagamento do aluguel de 10% para 2% ao mês, afastou a cobrança do pagamento de três aluguéis mensais (cláusula nona) pelo descumprimento do contrato e manteve os demais encargos na forma ajustada no contrato. Ao final, excluiu a fixação disposta no contrato a fim de determinar o rateio das custas processuais ao meio, devendo cada parte arcar com os honorários advocatícios de seus respectivos patronos, ante a sucumbência recíproca.
No Recurso de Apelação Cível, a construtora apelante pugnou pela reforma da referida decisão, pleiteando que fosse mantida a multa de 10% por atraso no pagamento do aluguel, bem como a cobrança de três aluguéis mensais por descumprimento contratual e dos honorários advocatícios. A apelante também argumentou que é cabível a cumulação da cobrança de multa moratória com a de caráter penal, razão por que deve ser admitida a cobrança das duas na esteira do pactuado.
Ainda no âmbito do recurso, a empresa sustentou que no caso em questão não se aplicam as disposições do Código de Defesa do Consumidor ou do Código Civil , visto que se cuida de débito oriundo de contrato de locação de imóvel urbano, regido por lei específica. Por fim, pleiteou também que é devida a cobrança de honorários de sucumbência, tendo em vista o disposto no artigo 62, inciso II, alínea d da Lei nº 8.245 /91, que dispõe que é obrigação do apelado pagar os honorários, já que foi quem deu causa à propositura da ação, diante do inadimplemento das obrigações contratuais celebradas entre as partes.
Para a relatora do recurso, desembargadora Maria Helena Gargaglione Povoas, não há que se falar na incidência do Código de Defesa do Consumidor para impor a limitação inarredável da multa ao patamar de 2%. A relatora esclareceu que a jurisprudência tem admitido a cobrança, justamente, no valor pactuado no contrato em exame, que é até o que ordinariamente ocorre neste tipo de avança, pelo que inexiste o abuso apontado, sobretudo, por ser considerável o inadimplemento do apelado.
Quanto à exclusão do pagamento de três aluguéis mensais por descumprimento do contrato, a relatora ponderou que a jurisprudência tem admitido a cumulação da cobrança de multa moratória com outra de caráter compensatório, tendo em vista suas diferentes finalidades, entretanto, tal cumulação não pode ser admitida caso tenham os mesmos pressupostos. A cumulação de tais multas só pode ter lugar em caso de fatos geradores distintos, sob pena de, em contrário, evidenciar-se inadmissível a bis in idem (repetição). Não pode ser cobrada multa compensatória pelo mesmo fato que dá ensejo a cobrança de multa moratória, explicou a magistrada.
Com relação aos honorários advocatícios, a relatora manteve inalterada a decisão de Primeira Instância, ressaltando que, como disposto no artigo 21 do Código de Processo Civil , presente a sucumbência recíproca, os ônus devem ser proporcionalmente distribuídos.
O voto da relatora foi acompanhado pela juíza substituta de Segundo Grau Clarice Claudino da Silva (revisor) e pelo desembargador Guiomar Teodoro Borges (vogal).
Coordenadoria de Comunicação Social do TJMT
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