valor total de R$433.393,00 (quatrocentos e trinta e três mil e trezentos e noventa e três reais). Alega que, acabou por emitir vários cheques a título de comissão os quais não foram computados no valor final. Afirma que em virtude de problemas financeiros, notificou extrajudicialmente a ré a fim de rescindir o contrato. Discorda o autor no valor que a ré se propõe a restituir, no montante de 50% da quantia paga à construtora. Assim, pleiteia a devolução da quantia correspondente ao valor integral pago pelo autor, descontados 10% do quantum liquidado, a título de compensação da requerida com corretagem, publicidade e demais custos, no valor total de R$122.617,90 (cento e vinte e dois mil, seiscentos e dezessete reais e noventa centavos). Juntou procuração e documentos (fls. 31/68). Citada a ré, apresentou contestação a fls. 81/94, na qual alega preliminarmente a ilegitimidade de parte quanto a devolução dos valores relativos à comissão de corretagem. No mérito, pugna pela improcedência da ação, aduzindo que o autor não postulou a rescisão da garagem adicional, bem como não comprovou o desembolso dos valores. Por fim, aduz a validade da cláusula 10ª. do contrato, sendo indevida a devolução no montante postulado. Pugnou pela improcedência da ação com seus consectários legais. Juntou documentos a fls. 95/105. Réplica a fls. 95/105. Instadas, as partes pugnaram pelo julgamento antecipado da lide. Audiência de conciliação infrutífera a fls. 203. É o relatório. Fundamento e DECIDO. Como a matéria é unicamente de direito, comporta o feito o deslinde imediato do mérito. “Julgar antecipadamente a lide é dever do juiz se presentes as condições para tanto, até porque sendo o juiz destinatário da prova, somente a ele cumpre aferir sobre a necessidade ou não de sua realização” (TFR - 5ª Turma, Ag. 51.774-MG, Rel. Min. Geraldo Sobral, j. 27.02.89). O Egrégio Supremo Tribunal Federal já decidiu que “a necessidade de produção de prova em audiência há que ficar evidenciada para que o julgamento antecipado da lide implique em cerceamento de defesa. Antecipação legítima se os aspectos decisivos estão suficientemente líquidos para embasar o convencimento do magistrado” (RE 101.171-SP). Precipuamente afasto a preliminar de ilegitimidade de parte passiva ad causam suscitada pela ré, quanto à devolução da taxa de serviço de corretagem, a qual teria sido paga a terceiros. Ressalta-se que em relação ao consumidor, é irrelevante o fato de os pagamentos terem sido destinados a pessoas físicas ou jurídicas diversas, pois, tendo sido quitados na ocasião da compra e integrado o preço da oferta do imóvel, o qual foi desmembrado por ocasião da efetiva assinatura do contrato, a ré responde pela cobrança dos encargos cobrados, podendo, eventualmente, postular o ressarcimento contra quem de direito em ação de regresso. Quanto ao mérito, ressalta-se que o E. TJSP tem se manifestado pela abusividade da cobrança da denominada da taxa de corretagem nos moldes do que aconteceu no caso concreto. Nesse sentido: “Compromisso de compra e venda. Ressarcimento dos valores pagos pela corretagem e pelo serviço de assessoria técnico-imobiliária, cuja responsabilidade, no caso, é da promitente, tratando-se de despesas para comercialização em massa de imóveis. Abusividade do repasse, tal como procedido, ao consumidor. Venda casada e falta de adequada informação. Devolução, porém, a se fazer de modo simples no tocante à corretagem. Sentença parcialmente revista. Recurso provido em parte” (Apelação n. 003XXXX-93.2012.8.26.0224, 1ª Câm. Dir. Priv., Rel. Des. Claudio Godoy, J.03.12.2013). Ademais, deve ser reputada como nítida hipótese de venda casada, já que a concretização do negócio não exige a prestação de tal serviço e a contratação de supostos serviços de assessoria restou condicionada à celebração do negócio, hipótese vedada pela Lei nº 8.078/90. No que tange à rescisão contratual, notadamente a vaga adicional da garagem encontra-se inserta no pedido do autor, haja vista a acessoriedade da mesma em relação à unidade condominial. Com relação ao pedido de devolução da quantia de R$ 122.617,90, correspondente ao valor integral pago pelo requerente, descontados 10% do quantum liquidado, a título de compensação da requerida com corretagem, publicidade e demais custos, há que se ressaltar a cláusula décima do contrato que regula as consequências do inadimplemento contratual do compromissário-comprador. Contudo, ela se mostra abusiva e, portando, nula de pleno direito. Essa cláusula impõe a perda de valor expressivo das quantias desembolsadas pelo consumidor, em detrimento das disposições consumeristas. A referida cláusula afronta o CDC, pois coloca o consumidor em desvantagem exagerada frente ao fornecedor, ao prever a perda de mais de 70% dos valores pagos, mais as despesas que a fornecedora teve com o contrato. Ora, se prevalecesse essa cláusula o consumidor perderia quase a totalidade das prestações pagas. Assim sendo, a questão deve ser decidida, através da devolução de 90% do valor pago pelo autor, retendo a ré apenas o percentual de 10% dos valores pagos. Mesmo porque, a retenção de todos os valores se daria ao arrepio do disposto no artigo 53 do CDC. Nesse sentido: “COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Rescisão - Inadimplemento -Devolução das parcelas pagas - Admissibilidade - Ausência de reconvenção - Irrelevância - Pedido do autor para decretar a perda das quantias pagas julgado improcedente - Acolhimento de pedido expresso dos réus na contestação - Recurso não provido JTJ 152/29.” “COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Rescisão - Inadimplemento - Perda de 90% das parcelas pagas - Inadmissibilidade - Cláusula infringente ao artigo 53 do Código do Consumidor - Redução para 10% do valor do total das importâncias pagas - Inteligência do artigo 924 do Código Civil - Restituição do excedente aos autores - Recurso não provido. A eficácia da resolução é ex tunc, “o que foi prestado ou contraprestado tem de ser restituído, não segundo os princípios que regem a responsabilidade por enriquecimento injustificado, mas sim porque o que se prestou ou contraprestou foi prestado ou contraprestado com causa e apenas sobreveio a resolução ou a resilição. Tem de se prestar o que recebeu como prestação ou como contraprestação ainda que o restituinte não se haja enriquecido (Apelação Cível n. 33.830-4 - São Paulo - 9ª Câmara de Direito Privado - Relator: Franciulli Netto - 30.06.98 - V.U.)”. Tal medida dá-se em conformidade com entendimento sumulado do TJ-SP, senão vejamos: Súmula 1: “O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”. Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE a ação para o fim de rescindir o contrato de compromisso de compra e venda firmado entre as partes, e para condenar a ré a devolver ao autor a quantia de R$ 122.617,90 (cento e vinte e dois mil seiscentos e dezessete reais e noventa centavos), já descontado o percentual de 10% (dez por cento) a título de perdas e danos, tudo devidamente atualizado pela tabela prática do TJSP desde cada desembolso, e com juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação. Condeno o réu no pagamento de custas, despesas processuais e honorários advocatícios que fixo em R$1.000,00 (mil reais), nos termos do artigo 20, § 4º, do Código de Processo Civil. P.R.I.C.. De Itanhaém para São Paulo, 19 de junho de 2015. CERTIFICO E DOU FÉ, em cumprimento à Lei 11.608, de 29/12/2003, que o valor do preparo, para o caso de recurso, é de R$ 2.452,36 (Valor singelo) e de R$ 2.501,05 (Valor corrigido) - Código 230-6 (Guia GARE). Certifico ainda, que o valor a ser recolhido para porte de remessa e retorno do recurso de apelação é de R$ 32,70 por volume - Código 110-4 (Guia FEDTJ). - ADV: EDISON EDUARDO DAUD (OAB 134941/SP), IVAN MERCADANTE BOSCARDIN (OAB 228082/SP), ANTONIO HATTI (OAB 24890/SP)
1ª Vara da Família e Sucessões
JUÍZO DE DIREITO DA 1ª VARA DA FAMÍLIA E SUCESSÕES
