A recente expansão das multipropriedades no Brasil

O instituto da Multipropriedade Imobiliária existe há anos nos países europeus, como França, Portugal, Itália e Espanha, sendo conhecido como "time-sharing". No Brasil, apesar de ser prática no mercado desde 1960, adquiriu legitimidade após a promulgação da Lei Federal 13.777/18.

Essa lei promoveu o regime jurídico da nova categoria de copropriedade, introduzindo dispositivos no Código Civil (arts. 1.358-B até 1.358-U), bem como na Lei de Registros Publicos (item 6 do § 1º, § 10º a § 12º do art. 176 e o inciso III do art. 178).

Nos dias atuais, observa-se a crescente utilização da multipropriedade após a normatização, cessando sua insegurança jurídica, tendo em vista que os direitos reais prescindem de tipificação na lei para efetivação dos registros e averbações na matrícula do imóvel.

Segundo dados da Associação para o Desenvolvimento Imobiliário e Turístico do Brasil (ADIT), neste ano de 2023 o Valor Geral de Vendas (VGV) dos projetos multipropriedade já ultrapassa 59 bilhões de reais no Brasil!

DEFINIÇÃO

O artigo 1.358-C do Código Civil nos apresenta o seguinte conceito:

“Multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada.”

Oportuno salientar que não é um direito real autônomo, uma vez que o registro recai sobre o ato jurídico de constituição da multipropriedade (art. 1.358-F do CC), o qual definirá a fração de tempo que cabe a cada um dos multiproprietários, e não sobre o direito de multipropriedade em si.

Sendo assim, diferentemente de um condomínio edilício, no qual um único bem imóvel é dividido entre vários proprietários através de uma fração ideal dele, na multipropriedade verifica-se a divisão por frações de tempo, ou seja, cada proprietário terá o direito à fração de tempo sobre o bem.

Convém ponderar que pode ser instituída por ato inter vivos ou por testamento, devendo ser registrado na matrícula do imóvel a fração do tempo proporcional à cota (art. 1.358-H do CC c/c art. 176, § 10, Lei de Registros Publicos).

Ademais, de acordo com o artigo 1.358-D, I, do Código Civil, o imóvel objeto da multipropriedade é indivisível, não podendo ser sujeitado a ação de divisão ou de extinção condominial. Além disso, o bem inclui todas as instalações, os equipamentos e o mobiliário destinados a seu uso e gozo.

BENEFÍCIOS

Ter uma casa de férias é um dos sonhos mais citados pelos brasileiros, todavia, apenas 2% da população do país possui uma segunda residência utilizada para momentos de lazer, considerando evidentemente o custo para mantê-la em relação ao pouco tempo de uso por ano.

Deste modo, nota-se o crescimento atual das multipropriedades nos imóveis destinados ao lazer, sendo utilizado de forma compartilhada por diversos multiproprietários, com divisão fracionada de tempo para uso e gozo, o qual é definido pelo artigo 1.358-E do CC na seguinte forma:

1. Não pode ser inferior à 07 dias;
2. Pode ser fixo e determinado (por exemplo, mês de janeiro ou feriado da semana santa);
3. Pode ser flutuante, isto é, variável de forma periódica, mediante procedimento objetivo que respeite o tratamento isonômico entre os multiproprietários;
4. Misto.

É comum que o imóvel seja repartido em 52 cotas, combinando com as 52 semanas do ano, de modo que adquirindo uma cota, terá direito a usufruir do imóvel por 07 dias por ano; se comprar duas cotas, possui direito a 14 dias por ano e assim proporcionalmente.

Dessarte, um coproprietário terá direito exclusivo no período fixado, mantendo-se a propriedade do lapso remanescente do ano para outros coproprietários. Ao compartilhar o tempo de uso, o custo de investimento será consideravelmente menor se comparado com a aquisição de um imóvel em sua integralidade, permitindo que o multiproprietário adquira um imóvel considerado de alto padrão por um preço mais acessível.

Além disso, todas as despesas do bem, como IPTU e condomínio, serão rateadas entre os multiproprietários com base na sua respectiva coparticipação, mesmo que renuncie ao uso e gozo do imóvel, nos termos do artigo 1.358-J.

Conclui-se que as principais benesses são:

1. Acesso a bens de valor elevado sem impactar demasiadamente o patrimônio de cada coproprietário, permitindo maior liquidez financeira para outros investimentos;
2. Otimização da utilidade do bem e de sua função social;
3. Divisão de custos e despesas proporcional ao tempo de utilização do imóvel;
4. Investimento rentável, podendo o coproprietário aproveitar o imóvel para locação, ou seja, remunerar o tempo em que o bem não é usufruído.

DESEMPENHO DO ADVOGADO

Apesar da Lei nº 13.777/18 ter introduzido novas oportunidades nos ramos imobiliário e turístico, vale ressaltar que é importante a atuação de profissionais competentes para maior proteção ao pretenso multiproprietário, para averiguar, por exemplo, se o empreendimento estará livre de ônus e se será possível registrar o contrato de compra e venda na matrícula do imóvel perante o CRI.

Destaca-se, ainda, a adequação de convenções e regimentos internos de condomínios, de modo a permitir e estabelecer como a multipropriedade pode ser aplicada em edifícios já construídos, uma vez que será necessária uma votação para a inserção desse instituto.

Além disso, será relevante igualmente o serviço prestado por um advogado no tocante ao auxílio ao administrador do condomínio em multipropriedade, uma vez que este, segundo o artigo 1.358-M do Diploma Civil, será o responsável por coordenar a utilização do imóvel pelos multiproprietários, bem como sobre a manutenção e conservação do imóvel, determinando a troca de algum mobiliário e cobrando das quotas de custeio.

Outrossim, é necessária a assessoria para a confecção de contratos nas situações que estão surgindo recentemente, por exemplo, quando um multiproprietário possui interesse em ceder os direitos de uso sobre um determinado imóvel, em um período específico do ano, a uma empresa de intercâmbio, que, em troca, permite-lhe utilizar qualquer imóvel integrante de sua rede credenciada. Outro caso é o multiproprietário ceder os direitos de fruição de sua unidade periódica ao pool hoteleiro, recebendo um rendimento advindo das hospedagens.

CONCLUSÃO

A regulamentação da multipropriedade demonstrou um impacto positivo no crescimento econômico do Brasil diante da especulação imobiliária, além da contribuição ambiental e social de repercussão em longo prazo, porquanto garante maior utilidade ao imóvel e, por consequência, maior efetividade ao cumprimento da função social da propriedade.

FONTES

SANCHEZ - Marcela Caroline dos Santos - Aspectos gerais da lei da multipropriedade – 2021 - https://www.migalhas.com.br/depeso/341109/aspectos-gerais-da-lei-da-multipropriedade - acesso em: 20 mai. 2023

ALMEIDA – Rafael - ADIT Share 2023: O Maior Fórum de Multipropriedade e Timeshare na Costa do Sauípe (BA) foi um Sucesso! - 2023 - https://adit.com.br/adit-share-2023omaior-forum-de-multipropriedadeetimeshare-na-costa-do-sauipe-ba-foi-um-sucesso/ - acesso em: 25 mai. 2023

ALVARENGA – Alvarenga - Quer ser dono de um quarto em um resort? Entenda o que é multipropriedade – 2022 - https://exame.com/mercado-imobiliario/quer-ser-dono-de-um-quarto-em-um-resort-entendaoqueemultipropriedade/ - acesso em: 20 mai. 2023

Rebeca Hattori Costa. Advogada e atuante nas áreas cível e imobiliário. Especialista em Direito Civil e Processo Civil. Integrante da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico (OAB/GO) e associada ao Instituto de Estudos Avançados em Direito (IEAD). A Rebeca está no LinkedIn: linkedin.com/in/ rebecahattori.