Desdobro e Desmembramento de um Lote

Dr. Israel da Silva Filho, advogado militante em São Paulo, membro da Comissão de Estudos de Direito Civil e Processo da OAB/Santo Amaro (São Paulo capital); Pós-Graduado em direito Civil e Processo pela Escola Paulista de Direito – EPD; Pós-graduado em Direito do Trabalho pena mesma instituição; Professor e Mestre em Geografia Pela Pontifícia Universidade Católica – PUC/SP; Palestrante sobre assuntos jurídicos; Pós-Graduando em Direito Imobiliário.

Desdobro e/ou Desmembramento de um Lote

Algumas demandas na esfera jurídica, para serem resolvidas, dispensam a propositura de uma ação judicial. O desdobro e o desmembramento imobiliário são exemplos magistrais quanto a esta assertiva.

Engenheiros e Arquitetos amparados por amplos conhecimentos técnicos, quase sempre orientados por advogados imobiliários, estão habilitados para preparar a documentação e requerer o desdobro/desmembramento imobiliário frente à Municipalidade.

Vez ou outra tais requerimentos são injustamente negados numa clara violação a preceitos legais, o que pode resultar na propositura de uma ação cuidadosamente preparada por um advogado (a) conhecedor (a) das nuances que envolve o caso.

Ressalta-se que desmembramento e desdobro são formas inteligentes de combate ao crescimento voraz que atingem muitas cidades brasileiras. Em vez de permitir que a cidade transborde aos seus próprios limites, prioriza-se a ocupação dos espaços urbanos, ao tirar proveito da infraestrutura já existente dentro da cidade.

Para ser mais preciso, desmembramento é uma forma de parcelamento (divisão) do solo urbano, regulamentado pela Lei 6.766/1979. Desta forma é possível dizer que o desdobramento é a subdivisão da gleba em lotes, sem abertura de novas vias de circulação (ruas). Já o desdobro é a subdivisão de um lote em lotes ainda menores, mas respeitando as dimensões previstas em Lei Municipal.

Geralmente o desdobro ocorre quando se tem uma área com proprietários distintos e pretendem ter sua propriedade individualizada.

Para a obtenção do desdobro a metragem não pode violar o plano diretor do município. Suponha que Flávia e Severina possuam um lote de 300 m². Pretendem fazer o desdobro (dividi-lo) em duas partes iguais de 150 m². Entretanto, o Município, conforme consta no seu plano diretor, não permite a existência de lotes menores do que 250 m². Neste caso Flávia e Severina não vão poder fazer a divisão do lote vez que cada qual ficaria com um lote de 150 m², tamanho proibido conforme regras do plano diretor de sua cidade, que exige que cada lote tenha no mínimo 250m². Neste caso as proprietárias permanecerão em condomínio.

Tendo em vista esclarecer a questão relacionada ao desmembramento, suponha que Maria é proprietário de um terreno de 9.000 m². Ele pode Desmembrar este terreno em 15 partes iguais, restarão 15 lotes de 600 m², cada. Se o município do qual se encontra o terreno de Maria estabelecer que o lote não pode ser inferior a 300 m², ainda será possível desdobrar o lote de 600 m², transformando-o em dois lotes de 300 m², exceto se houver proibição por parte do próprio loteador.

Merece destaque o fato de o legislador ter estabelecido que o tamanho mínimo de um lote é de 125 m², conforme previsto na Lei 6.766/79, salvo exceções.

Através desta informação, de plano já se conclui que quem tem um lote de 200 m² jamais vai conseguir fazer o desdobro, vez que não é permitido haver lotes com apenas 100m², na certeza de que os municípios não descumprem Lei Federal.

Em todo o processo de compra/venda, construção, permuta de um imóvel é prudente que um Advogado de sua confiança seja consultado. Ele pode te mostrar oportunidades de fazer bons negócios e de te afastar de outros tantos, duvidosos.