[Direito Imobiliário e Condominial] Excludente de Responsabilidade da Obrigação "Propter Rem"
Se a aquisição foi bem anterior ao processo de execução de taxas condominiais, que se deu por meio de compromisso de compra e venda, com emissão de termo de quitação com autorização para escrituração, a construtora não mais possui nenhum direito sobre o imóvel, nem tampouco tem responsabilidade acerca das taxas condominiais, isto porque, foi o imóvel alienado por meio de contrato particular de cessão de direitos e transferência, autorização para escritura de compra e venda do imóvel, emitida em nome de terceiro, titular que acordou a respeito das parcelas em aberto, termo de quitação de unidade, e entrega de chave, estando à mesma autorizada a proceder com o registro do referido imóvel, essa por sua vez, trata-se de uma excludente de responsabilidade conforme vem decidindo os entendimentos jurisprudenciais.
AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. DESPESAS. 1. RESPONSABILIDADE. COTAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE PASSIVA. OCUPANTE DO IMÓVEL. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. SÚMULAS N. 7 E 83 DO STJ. 2. AGRAVO IMPROVIDO. 1. Na linha dos precedentes desta Corte, a cobrança de taxas condominiais pode ser dirigida tanto ao ocupante do imóvel quanto àquele que consta do Registro Imobiliário como seu proprietário, salvo se houver ciência inequívoca de que, mesmo sem a formalização do registro, o bem tenha sido alienado. Nesta última hipótese, apenas o ocupante do imóvel poderá ser demandado para pagamento das cotas condominiais relativas ao período correspondente, como ocorre no presente caso. 2. Agravo interno a que se nega provimento.[1]
Em regra, o promitente vendedor não pode ser responsabilizado pelos débitos condominiais posteriores à alienação, contemporâneos à posse do promissário comprador, pois, ao alienar o imóvel, tem a intenção de desvincular-se do direito real sobre o bem. Entretanto, quando o promitente vendedor obtém a retomada do bem anteriormente alienado, em virtude da reaquisição, sua condição de proprietário e/ou titular de direito real sobre a coisa não se rompe, razão porque o adquirente de imóvel em condomínio responde pelas cotas condominiais em atraso, ainda que anteriores à aquisição, ressalvado o seu direito de regresso contra o antigo proprietário/possuidor. Precedentes. 3. Agravo regimental desprovido.[2]
Ainda, diante do fato de que a construtora em nenhum momento manifestara interesse em retomar o imóvel para si, fato é que essa se desvinculou do direito real do bem, a partir do momento em que emitiu o termo de quitação com autorização para proceder com registro do referido imóvel em favor do possuidor (terceiro), somados ao fato de que o próprio condomínio, tem plena ciência de que esse imóvel foi alienado e também foi o possuidor imitido na posse, o ora então possuidor e proprietário.
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. ILEGITIMIDADE PASSIVA. TRANSFERÊNCIA DA TITULARIDADE. REVER A CONCLUSÃO DO TRIBUNAL DE ORIGEM DEMANDARIA O REEXAME DAS PROVAS DOS AUTOS. SÚMULA N. 7/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. Para o reconhecimento da responsabilidade do promissário comprador pelo pagamento dos débitos condominiais, exige-se a ciência do condomínio acerca da alienação e a efetiva imissão na posse do promissário comprador (REsp n. 1.345.331/RS, submetido à sistemática dos recursos repetitivos). (...). [3]
APELAÇÃO CÍVEL. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESPONSABILIDADE DO VENDEDOR, ATÉ A IMISSÃO NA POSSE DO COMPRADOR. RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. A responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais de imóvel é do vendedor, até que seja o comprador imitido na posse do bem. O c. STJ, em sede de Recurso Especial Repetitivo (REsp 1345331/RS, Rel. Min. LUIS FELIPE SALOMÃO), firmou o entendimento de que ?o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação?. Não comprovada a imissão na posse do comprador, tampouco a inequívoca ciência da transação pelo condomínio, permanece o vendedor obrigado pelas despesas condominiais. [4]
Para isentar a construtora de qualquer responsabilidade acerca das taxas condominiais, deve-se provar que essa imitiu o terceiro comprador na posse do imóvel, é o que esclarece a jurisprudência a seguir:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. Cuida-se de ação de cobrança de cotas condominiais vencidas entre janeiro de 2013 a janeiro de 2014, bem como as vincendas no curso do processo referente a unidade de nº 1404 do bloco 03, de propriedade da apelante. A obrigação pelo pagamento das despesas condominiais possui natureza "propter rem", imputando ao proprietário do imóvel a responsabilidade pelo adimplemento de eventual débito pendente. Necessidade de comprovação da imissão na posse do promitente comprador, bem como da ciência do Condomínio acerca da alienação, para afastar a responsabilidade do vendedor. Contrato de compra e venda não é suficiente para retirar a responsabilidade da incorporadora pelas contas condominiais do imóvel em que ainda consta como proprietária. Termo de entrega das chaves datado de 06/06/2014. Promitente comprador que não havia sido emitido na posse quando do inadimplemento das cotas condominiais cobradas na inicial. RECURSO DESPROVIDO. [5]
CIVIL. CONSUMIDOR. PAGAMENTO DE COTAS CONDOMINIAIS ANTERIORES A ENTREGA DAS CHAVES. RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR. DEVOLUÇÃO SIMPLES. Ação de cobrança cumulada com indenizatória baseada na mora da construtora em pagar as cotas de condomínio vencidas antes da entrega das chaves. Rejeita-se a preliminar de falta de interesse processual da 1ª Ré, pois o fato de estar em recuperação judicial não interfere nesta lide, onde os Autores pretendem determinar a existência do crédito. Rejeita-se a preliminar de ilegitimidade passiva da 2ª Ré, pois a causa de pedir e o pedido a ela se dirigem o quanto basta para integrar a relação processual. Além disso, a prova demonstra sua efetiva participação na incorporação. Segundo orientação firmada pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça em âmbito de recurso repetitivo, a responsabilidade do adquirente de unidade a construir pelo pagamento das obrigações condominiais inicia com a imissão na posse do imóvel. Nos termos do contrato de promessa de compra e venda da unidade imobiliária ajustado entre as partes, a obrigação da Autora em assumir o pagamento das cotas condominiais surge no habite-se ou na entrega das chaves. A natureza propter rem da cota condominial é irrelevante na lide, pois a cobrança se baseia em direito de regresso, de natureza obrigacional, entre alienante e adquirente do imóvel, e deste modo abrange também os honorários de advogado pagos pelos Autores em conjunto com a cobrança das cotas. Recurso desprovido. [6]
Destarte que, a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais é definida pela relação jurídica material com o imóvel, qual seja, nesse caso, o instrumento particular de cessão de direitos e transferência, o termo de quitação com autorização para escrituração, e entrega das chaves (imissão na posse), é o que aduz o entendimento jurisprudencial a seguir:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. SENTENÇA QUE JULGA IMPROCEDENTE O PEDIDO SOB O FUNDAMENTO DE QUE HOUVE A ALIENAÇÃO DO IMÓVEL A TERCEIRA PESSOA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADA. APELAÇÃO DO CONDOMÍNIO. ENTENDIMENTO DO STJ NO SENTIDO DE QUE A RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAS OBRIGAÇÕES CONDOMINIAIS É DEFINIDA PELA RELAÇÃO JURÍDICA MATERIAL COM O IMÓVEL. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA IMISSÃO NA POSSE PELO PROMISSÁRIO COMPRADOR E DA CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO SOBRE A TRANSAÇÃO. RÉU QUE NÃO SE DESICUMBIU DE SEU ÔNUS PROBATÓRIO. RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR PELO PAGAMENTO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS. OCORRÊNCIA DE PRESCRIÇÃO EM RELAÇÃO ÀS COTAS CONDOMINIAIS VENCIDAS HÁ MAIS DE CINCO ANOS A CONTAR DO AJUIZAMENTO DA DEMANDA. PRECEDENTES DO STJ E DO TJRJ. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO PARA CONDENAR O RÉU AO PAGAMENTO DAS COTAS CONDOMINIAIS VENCIDAS E NÃO PAGAS, OBSERVADO O PRAZO PRESCRICIONAL QUINQUENAL A PARTIR DA PROPOSITURA DA DEMANDA. INVERSÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. [7]
[1] STJ - Acórdão Agint nos Edcl no Aresp 1128209 / Pr, Relator (a): Min. Marco Aurélio Bellizze, data de julgamento: 15/05/2018, data de publicação: 24/05/2018, 3ª Turma.
[2] STJ - Acórdão Agrg no Resp 1257308 / Pr, Relator (a): Min. Marco Buzzi, data de julgamento: 02/10/2018, data de publicação: 11/10/2018, 4ª Turma.
[3] STJ - Acórdão Agint no Aresp 876921 / Rj, Relator (a): Min. Marco Aurélio Bellizze, data de julgamento: 03/08/2017, data de publicação: 14/08/2017, 3ª Turma.
[4] TJDFT - Acórdão 0704427-97.2018.8.07.0001, Relator (a): Des. Carmelita Brasil, data de julgamento: 26/09/2018, data de publicação: 01/10/2018, 2ª Turma Cível.
[5] TJRJ - Acórdão Apelação 0008175-45.2014.8.19.0209, Relator (a): Des. Carlos Eduardo Moreira da Silva, data de julgamento: 22/01/2019, data de publicação: 22/01/2019, 22ª Câmara Cível.
[6] TJRJ - Acórdão Apelação 0041143-60.2016.8.19.0209, Relator (a): Des. Henrique Carlos de Andrade Figueira, data de julgamento: 13/11/2018, data de publicação: 13/11/2018, 5ª Câmara Cível.
[7] TJRJ - Acórdão Apelação 0012098-45.2015.8.19.0209, Relator (a): Des. Luiz Roberto Ayoub, data de julgamento: 11/07/2018, data de publicação: 11/07/2018, 24ª Câmara Cível.
0 Comentários
Faça um comentário construtivo para esse documento.