Holding Imobiliária é a solução para a sucessão?

Autor: Daniel Meirelles Ferreira[1]

Empresários estão empolgados com a utilização de holding imobiliária familiar como planejamento patrimonial e sucessório e como ferramenta para maior eficiência tributária.

Infelizmente este oba-oba tem transformado essas estruturas em commodity, levando as autoridades tributárias em diversas oportunidades a interpretações de que a sua utilização caracterizou simulação ou abuso de direito.

Mais ainda, as pessoas jurídicas que detêm o patrimônio do patriarca e que foram criadas sem observância das exigências, conceitos e jurisprudência sobre sucessão, herança e vocação hereditária são desqualificadas na abertura da sucessão.

Outra questão corriqueira e que atrapalha sobremaneira a perenização das holdings imobiliárias familiares é esquecer de levar em consideração a composição e a relação familiar do patriarca para a elaboração do contrato/estatuto social e do acordo de sócios.

Sem essas informações é impossível a formalização de regras claras para a entrada de herdeiros e sucessores, os critérios de apuração de haveres e a forma de pagamento, a possibilidade ou não de parentes por opção serem administradores ou sócios, hipóteses de saída por justa-causa, critérios para remuneração dos administradores etc.

Em outras palavras, a holding imobiliária em vez de ser a solução para os problemas passa a ser fonte de frustrações com a exposição do patrimônio do empresário e a perda de dinheiro.

Por isso, diversas medidas para a constituição e também para a operacionalização das holdings imobiliárias são necessárias. Apenas formalizar a abertura da pessoa jurídica é insuficiente, inseguro e pode custar caro.

A primeira medida salutar é utilizar a holding imobiliária familiar efetivamente para centralizar e organizar a gestão financeira dos imóveis da família, evitar o condomínio dos bens e mitigar os riscos de desentendimentos e despesas decorrentes de inventário.

Aí está, em teoria, a substância econômica (“business purporse”) que torna o ato eficaz para as autoridades fiscais. Em teoria, porque não basta dizer, faz-se necessário dar aplicabilidade por meio de documentos idôneos e ações dos gestores das holdings.

E não é só. O empreendedor deve, necessariamente, levar em consideração todo o seu patrimônio, discriminando origem, data de aquisição, valor de aquisição, destinação do bem e seu valor de mercado.

Ficar atento a essas informações é imprescindível para que se possa decidir os bens que comporão o patrimônio da holding, por qual valor serão transferidos, em quais contas serão aplicados contabilmente, a forma de transferência, tipo societário, opção tributária etc.

Ademais, no curso das operações da holding poderão ser realizadas compras e vendas de imóveis, locação, arrendamento, permutas, incorporação imobiliária dentre várias outras formas de transação. Essas operações precisam ser formalizadas com cláusulas específicas que municiem o empreendedor caso haja algum questionamento das autoridades fiscais.

A título de exemplo, é comum a Receita Federal autuar holdings imobiliárias optantes pelo regime do lucro presumido que em uma operação de venda de imóvel oferece a receita bruta para fins de tributação -tributação aproximada de 8,0 % calculado sobre o valor da venda- quando, sob o ponto de vista da autoridade fiscal, deveria ter apurado ganho de capital, cuja alíquota aproximada é de 34% sobre o ganho de capital.

Nesse exemplo, se o empresário possuir documentação idônea, demonstrando que o imóvel esteve disponível para venda desde a sua incorporação e tiver adotado atitudes proativas nesse sentido, fica muito mais fácil defender a legitimidade/legalidade da operação. Caso contrário, as chances de êxito são mínimas e o contribuinte terá que recolher a diferença, acrescida de multa e atualização monetária.

Enfim, são tantas as peculiaridades que é impossível adotar a mesma estrutura para todos como vem sendo feito nos últimos anos. Cada um tem a sua própria estrutura familiar, o seu próprio objetivo de vida, o seu próprio patrimônio, os seus medos e as suas inseguranças.

Portanto, respeitadas as opiniões divergentes, o emprego de holdings imobiliárias familiares é uma operação lícita em sua forma, mas para que seja eficaz é necessário que tenha propósito negocial.

1. Daniel Meirelles Ferreira - Advogado. Fundador do Meirelles Ferreira Advogados. Head dos programas desenvolvidos pelo escritório: perenizando empresas familiares e proteção do patrimônio dos empreendedores.