Locador, você também pode revisar o valor do aluguel: saiba como

Uma das principais dificuldades que um proprietário encontra ao decidir colocar o seu imóvel no mercado para locação é definir o preço dos alugueis.

Pensando nessa dificuldade, muitas imobiliárias, e agora até mesmo startups do setor, desenvolveram métodos eficazes para auxiliar os locatários a avaliar o valor do imóvel e do aluguel e comparar com outros semelhantes.

No entanto, mesmo com estudo e pesquisa de mercado, muitos fatores externos que acontecem ao longo dos anos podem interferir no valor do imóvel, como a criação de uma estação de metrô próxima, ou a abertura de supermercados, ou até mesmo a formação de um polo econômico na região.

Por conta disso, a Lei do Inquilinato (Lei nº 8245/91) previu o direito das partes de revisar o valor do aluguel, embora não estejam definidos claramente todos os seus requisitos.

É muito comum inquilinos ficarem insatisfeitos com os valores que pagam de aluguel e pedirem a revisão aos locadores. Quando não é aceita, há a possibilidade de moverem uma ação judicial.

Porém, os locadores também têm esse direito.

Vamos ver:

Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.

Ou seja, a lei autoriza que, a qualquer tempo, tanto locador quanto o inquilino podem renegociar os valores do aluguel, desde que cheguem a um comum acordo.

Ok, mas e quando isso a não acontece? A lei também responde:

Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.

Veja, caro leitor, que a lei autoriza tanto o locador quanto o locatário (inquilino), em caso de não haver acordo, a pedir a revisão dos valores na justiça.

Mas agora entram os tais dos requisitos. Vamos enumerá-los a seguir, e depois explicaremos cada um:

1. A existência de uma tentativa de acordo para a revisão dos alugueis;
2. O contrato ou o último acordo precisa ter pelo menos 03 anos;
3. O valor do aluguel atual deve estar fora da realidade do mercado (para mais ou para menos);
4. O contrato não pode estar no prazo de desocupação.

01. A existência de uma tentativa de acordo para a revisão dos alugueis

Este primeiro requisito muitas vezes é negligenciado pelas partes, o que pode trazer problemas ao pedido.

A lei é enfática ao dizer “Não havendo acordo...”, ou seja, é preciso provar que houve uma tentativa de renegociação entre as partes antes de levar a disputa ao judiciário.

Nessa hora é muito importante ter uma cláusula que define as formas de comunicação entre as partes, para servir como meio de prova da tentativa de acordo.

No artigo 5 cláusulas que todo contrato de locação precisa ter falamos mais sobre isso.

02. O contrato ou o último acordo precisa ter pelo menos 03 anos

Este requisito é, talvez, o principal, pois cria muitas dúvidas para todos os envolvidos.

Em primeiro lugar, o contrato entre o locador e o inquilino já tem que estar em curso há, pelo menos, 03 anos ininterruptos. E não importa se está valendo por prazo determinado ou indeterminado.

Em segundo lugar, é preciso verificar se houve um acordo anterior.

Se tiver acordo e ele ter sido assinado há menos de 03 anos, mesmo que o valor acordado esteja fora da média de mercado, não poderá ser pedida a revisão na justiça.

Vamos a um exemplo prático:

Um contrato de aluguel foi assinado em 01/01/2015 no valor de R$ 3000,00;

Em 01/04/2017, Locador e Inquilino revisam o valor do contrato para R$ 2500,00, por conta de problemas financeiros do Inquilino e queda no preço de mercado;

Em 01/04/2018, com a melhora financeira do Inquilino e aumento do aluguel médio na região, o Locador decide retornar o valor para R$ 3000,00. Porém, o Inquilino recusa;

Nesse exemplo, mesmo que o contrato tenha mais de 03 anos de vigência, o fato de ter havido um acordo no meio do caminho impede o pedido de revisão na justiça.

Há algumas exceções e possibilidades para evitar essa situação, como a concessão de descontos temporários, ou a retirada temporária de encargos, como o IPTU e Condomínio.

Porém, é recomendável que tenha auxílio de um especialista para tratar a negociação, de forma que não tenha prejuízos no futuro.

03. O valor do aluguel atual deve estar fora da realidade do mercado

Este requisito precisa ser provado por aquele que deseja a revisão do contrato.

Como estamos tratando da perspectiva do Locador, então ele deverá provar que o valor do aluguel está abaixo da média do mercado.

E como comprovar? Há vários métodos:

• Se o imóvel for em um prédio, poderá apresentar os valores praticados nas demais salas ou apartamentos;
• Se houver outros imóveis parecidos na região (área útil do imóvel, prédio com portaria 24h, mais vagas de garagem etc.), poderá apresentar os valores neles práticos;
• Solicitar a avaliação de um especialista credenciado.

Provando que o valor do imóvel está abaixo do mercado, o Locador poderá pedir a sua revisão ao patamar praticado pela média.

Além disso, com provas robustas e um pedido bem elaborado, o juiz poderá fixar, antes mesmo de julgar o caso, um valor de aluguel provisório e imediato, que valerá desde a citação do inquilino no processo até o momento em que o caso for totalmente julgado.

04. O contrato não pode estar no prazo de desocupação

Para localizar o último requisito deve-se conhecer bem a lei, pois não está no Artigo 19, como os demais, mas sim no Artigo 68.

E o que esse tal prazo de desocupação?

Como o nome já diz, é o tempo concedido pelo Locador para que o Inquilino se retire do imóvel.

E essa desocupação pode ocorrer por vários motivos:

• Por encerramento do prazo do contrato;
• Por encerramento do contrato por vontade das partes;
• Por determinação judicial (despejo).

Geralmente o prazo de desocupação é de 30 dias. Porém, há a possibilidade de se fazer um acordo para desocupar o imóvel em até 6 meses.

Daí a importância de a lei determinar que, no período de desocupação, não é possível revisar o imóvel. E até nem faria sentido esse pedido, não é?

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