O que fazer quando um imóvel comprado em leilão está ocupado?

Imagine que aquele imóvel que você tanto queria está sendo leiloado e você consegue arrematar esse imóvel em leilão. Certamente isso é ótimo! No entanto, vamos supor agora que mesmo após você conseguir o arremate, o imóvel comprado em leilão está ocupado. É uma situação bastante desagradável e bem difícil de resolver. A nossa conversa de hoje tratará sobre como agir nesse tipo de situação.

Comprei um imóvel em leilão e ele está ocupado. E agora?

Segundo a lei, quando você compra um imóvel em leilão, ele conta como legalmente disponível e, por isso, o comprador (aquele que arrematou o bem em leilão) tem pleno direito de posse e ocupação sobre ele. Isso significa que você pode solicitar judicialmente a desocupação do imóvel.

No entanto, para evitar dores de cabeça, o diálogo pode ser uma solução.

Para isso, um advogado pode ajudar você e iniciar uma negociação para que a desocupação ocorra de maneira rápida.

Iniciada a negociação, se tudo correr da melhor maneira possível, podem ser negociados prazos para a desocupação, considerando as necessidades e os interesses de ambas as partes.

É preciso levar em conta que o atual morador precisa de um tempo para se organizar e encontrar outro local para morar.

A conversa não funcionou, como proceder?

No caso de o diálogo não surtir efeito, o comprador deve acionar o morador, através de uma ação judicial para que ocorra a desocupação do imóvel e a transferência da posse.

Essa ação judicial é rápida e de baixo custo, pois o direito do comprador/arrematante é reconhecido no ato da compra e geralmente a desocupação ocorre em, no máximo, três meses.

Cada vez mais, o auxílio de um advogado na compra de imóvel em leilão se mostra necessário, para que o negócio seja lucrativo, seguro e confiável.

A depender do tipo do leilão do imóvel, o processo se dá de forma diferente. O leilão pode ser judicial ou extrajudicial.

Leilão Judicial

No caso de imóvel leiloado em leilão judicial, passados 10 dias da homologação do leilão, o comprador poderá solicitar ao juiz responsável a desocupação do imóvel.

Se o imóvel já se encontra envolvido com processos judiciais, isso significa que um juiz disponibilizou o imóvel para leilão a fim de pagar alguma dívida usando o dinheiro do leilão.

Assim, o mesmo juiz que emitiu a ordem do leilão deverá exigir a desocupação do bem.

Leilão Extrajudicial

No caso de leilões extrajudiciais, aqueles que ocorrem fora da Justiça, há duas hipóteses previstas:

Na primeira, o imóvel é de alienação fiduciária, que é um modelo de garantia de propriedade baseado na transferência de bens como garantia de pagamento de uma dívida.

Isso só pode acontecer por meio de contrato firmado entre as duas partes: o credor e o devedor.

O artigo 30 da Lei nº 9514/97 determina que o morador deverá desocupar o imóvel leiloado por meio de liminar em um prazo de 60 dias. Para fazer cumprir a lei, o comprador deverá solicitar a expedição da liminar que exige a desocupação.

No caso de o imóvel não proceder de alienação fiduciária, o comprador precisará contratar os serviços de um advogado e iniciar uma ação de Imissão de Posse com Antecipação de Tutela.

A ação de Imissão de Posse é uma medida judicial que pode ser usada por quem tem direito à posse de um imóvel, mas se encontra privado dela por algum motivo. Já a antecipação de tutela é um pedido feito ao juiz para que os efeitos da ação (nesse caso, a Imissão de Posse) sejam antecipados já para o início do processo).

Se o pedido de Antecipação de Tutela for aceito pelo juiz, a justiça determinará o despejo do morador já no início na ação de Imissão de Posse.

O único problema nisso é que o imóvel não poderá ser vendido até que saia o desfecho da ação de Imissão de Posse, já que a desocupação do imóvel é uma medida liminar (ou seja, não é definitiva) concedida pelo pedido de Antecipação de Tutela.

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