O descumprimento, pela incorporadora, da obrigação prevista no art. 32 da Lei 4.591/64, consistente no registro do memorial de incorporação no Cartório de Imóveis e dos demais documentos nele arrolados, não implica a nulidade ou anulabilidade do contrato de promessa de compra e venda de unidade condominial.
Comentário
A corrente jurisprudencial em questão defende a tese de que o descumprimento, por parte da incorporadora, da obrigação prevista no art. 32 da Lei 4.591/64, que consiste no registro do memorial de incorporação no Cartório de Imóveis e dos demais documentos nele arrolados, não implica a nulidade ou anulabilidade do contrato de promessa de compra e venda de unidade condominial. Essa tese é fundamentada no raciocínio adotado por alguns precedentes jurisprudenciais relevantes.
Um dos precedentes que sustentam essa corrente é o REsp 1490802 DF 2014/0256631-0, em que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que o descumprimento da obrigação de registro do memorial de incorporação não implica a nulidade ou anulabilidade do contrato de promessa de compra e venda. O tribunal entendeu que a promessa de compra e venda devidamente registrada transfere aos adquirentes um direito real, denominado direito do promitente comprador do imóvel, conforme previsto no art. 1.225, VII, do Código Civil. Além disso, destacou que a promessa de compra e venda gera efeitos obrigacionais adjetivados, que podem atingir terceiros, não dependendo de ser formalizada em instrumento público.
Outro precedente relevante é o REsp 1185383 MG 2010/0043732-6, em que o STJ afirmou que a promessa de compra e venda identificada como direito real ocorre quando o instrumento público ou particular é registrado no cartório de registro de imóveis. No entanto, a ausência de registro não retira a validade do contrato. O tribunal ressaltou que o compromisso de compra e venda de imóvel é suscetível de apreciação econômica e transmissível, independentemente de registro, com o objetivo de resguardar o contratante em relação a terceiros que possam ter direitos incompatíveis com a pretensão aquisitiva.
Com base nesses precedentes, a corrente jurisprudencial em análise entende que o descumprimento da obrigação de registro do memorial de incorporação não afeta a validade do contrato de promessa de compra e venda de unidade condominial. Isso significa que, mesmo que a incorporadora não cumpra essa obrigação, o contrato continua válido e eficaz, conferindo ao promitente comprador um direito real sobre o imóvel.
Em conclusão, a corrente jurisprudencial em questão defende que o descumprimento da obrigação de registro do memorial de incorporação não implica a nulidade ou anulabilidade do contrato de promessa de compra e venda de unidade condominial. Essa tese é sustentada por precedentes jurisprudenciais relevantes, que destacam a natureza do direito conferido ao promitente comprador e a possibilidade de transmissão desse direito, independentemente de registro.
Jurisprudência que aplica esta corrente
STJ - RECURSO ESPECIAL: REsp XXXXX DF XXXX/XXXXX-0
Jurisprudência • Acórdão • Data de Publicação: 24/04/2018DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL INTERPOSTO SOB A ÉGIDE DO CPC/73 . EMBARGOS DE TERCEIRO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO. NATUREZA JURÍDICA. EFEITOS. ALEGAÇÃO DE NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL AFASTADA. AUSÊNCIA DO REGISTRO DO MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO E DEMAIS DOCUMENTOS PREVISTOS NO ART. 32 DA LEI Nº 4.591 /1964. ÔNUS DA INCORPORADORA. NULIDADE AFASTADA. SUCUMBÊNCIA. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. 1. Inexiste ofensa ao art. 535 do CPC quando o tribunal de origem pronuncia-se de forma clara e precisa sobre a questão posta nos autos. 2. O descumprimento, pela incorporadora, da obrigação prevista no art. 32 da Lei 4.591 /64, consistente no registro do memorial de incorporação no Cartório de Imóveis e dos demais documentos nele arrolados, não implica a nulidade ou anulabilidade do contrato de promessa de compra e venda de unidade condominial. Precedentes. 3. É da natureza da promessa de compra e venda devidamente registrada a transferência, aos adquirentes, de um direito real denominado direito do promitente comprador do imóvel (art. 1.225 , VII , do CC/02 ). 4. A promessa de compra e venda gera efeitos obrigacionais adjetivados, que podem atingir terceiros, não dependendo, para sua eficácia e validade, de ser formalizada em instrumento público. Precedentes. 5. Mesmo que o promitente-vendedor não outorgue a escritura definitiva, não tem mais ele o poder de dispor do bem prometido em alienação. Está impossibilitado de oferecê-lo em garantia ou em dação em pagamento de dívida que assumiu ou de gravá-lo com quaisquer ônus, pois o direito atribuído ao promissário-comprador desfalca da esfera jurídica do vendedor a plenitude do domínio. 6. Como consequência da limitação do poder de disposição sobre o imóvel prometido, eventuais negócios conflitantes efetuados pelo promitente-vendedor tendo por objeto o imóvel prometido podem ser tidos por ineficazes em relação aos promissários-compradores, ainda que atinjam terceiros de boa-fé. 7. Recurso especial provido.STJ - RECURSO ESPECIAL: REsp XXXXX MG XXXX/XXXXX-6
Jurisprudência • Acórdão • Data de Publicação: 05/05/2014RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DIREITO REAL QUANDO REGISTRADO. ART. 1.225 DO CÓDIGO CIVIL . ARROLAMENTO DE DIREITOS. INVENTÁRIO. ART. 993 , INCISO IV , ALÍNEA G, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL . 1. Inexiste violação do art. 535 do Código de Processo Civil se todas as questões jurídicas relevantes para a solução da controvérsia são apreciadas, de forma fundamentada, sobrevindo, porém, conclusão em sentido contrário ao almejado pela parte. 2. A promessa de compra e venda identificada como direito real ocorre quando o instrumento público ou particular é registrado no cartório de registro de imóveis, o que não significa que a ausência do registro retire a validade do contrato. 3. A gradação do instituto da promessa de compra e venda fica explícita no art. 25 da Lei n. 6.766 /1979, que prevê serem irretratáveis os compromissos de compra e venda, cessões e promessas de cessão, os que atribuem direito a adjudicação compulsória e, estando registrados, conferem direito real oponível a terceiros. 4. Portanto, no caso concreto, parece lógico admitir a inclusão dos direitos oriundos do contrato de promessa de compra e venda de lote em inventário, ainda que sem registro imobiliário. Na verdade, é facultado ao promitente comprador adjudicar compulsoriamente imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda não registrado, e a Lei n. 6.766 /1979 admite a transmissão de propriedade de lote tão somente em decorrência de averbação da quitação do contrato preliminar, independentemente de celebração de contrato definitivo, por isso que deve ser inventariado o direito daí decorrente. 5. O compromisso de compra e venda de imóvel é suscetível de apreciação econômica e transmissível a título inter vivos ou causa mortis, independentemente de registro, porquanto o escopo deste é primordialmente resguardar o contratante em face de terceiros que almejem sobre o imóvel em questão direito incompatível com a sua pretensão aquisitiva, o que não é o caso dos autos. 6. Recurso especial provido.