Página 3278 da Judicial - 1ª Instância - Interior - Parte III do Diário de Justiça do Estado de São Paulo (DJSP) de 2 de Dezembro de 2020

do contrato anterior, ainda que nas tratativas prévias à formalização desse novo pacto acene com a viabilidade de aceitação da proposta. E mais que isso: não há nenhum impedimento nem mesmo derivado do dever de observância da boa-fé objetiva à propositura da ação, o que decorre naturalmente da circunstância de que o crédito era exigível e se achava vencido. Frisa-se: a simples existência de negociações para contratação de distrato não significa presença de causa suspensiva da mora já caracterizada e nem representa motivo para extirpar a exigibilidade. IV.d Por corolário, não há nenhum substrato jurídico à imposição dos termos que tenham sido pactuados verbalmente entre os contratantes, mas que não chegaram a ser formalizados em instrumento escrito. V.a Quanto à alegação de que os locativos foram adimplidos de forma parcelada (com o consentimento dos locadores), recorda-se que, em tema de locação, não se admite nenhuma outra prova além da documental para evidenciar a veracidade de afirmação de solvência do débito. Enfatiza-se: a jurisprudência tem consagrado entendimento de que o pagamento do aluguel e dos acessórios somente pode ser demonstrado por prova escrita, ou seja, a prova de pagamento dos aluguéis ou encargos só se faz com a apresentação de recibo ou documento de depósito bancário, ônus que é próprio da parte que o alega, sendo inadmissível a produção de prova exclusivamente oral para tal fim. Note-se que a disciplina geral do Código de Processo Civil a respeito da admissibilidade de prova oral não se aplica às obrigações de pagamento nas locações de imóveis, diante da disciplina especial imposta pela Lei nº 6.649/79, que exige a emissão de recibo pelo locador quando ocorrer o pagamento do aluguel. Aliás, ... a comprovação do pagamento, ante o contrato de locação, se faz documentalmente, pois quem paga deve acautelar-se da necessária quitação passada pelo locador. Nesse passo, não se desincumbiu de comprovar fato impeditivo do direito do autor, conforme prescreve o artigo 333, inciso II, do CPC. V.b A parte passiva não apresentou impugnação específica contra os valores propugnados e discriminados a fls. 23. Lembra-se que é imprestável a impugnação meramente genérica, porque quem impugna tem o dever de apontar de maneira exata o erro da outra parte, ou então qual a situação que considera correta. Aliás “inadmissível a impugnação simplesmente genérica, pois quem impugna tem o dever de indicar onde se encontra o erro ou então qual situação considera correta, que, in casu’ inviabilizou o próprio enfrentamento da questão”. O ônus de impugnação especificada (CPC/15, art. 341) em hipóteses de pretensão de cobrança com explícita indicação do valor supostamente devido é similar àquele estadeado no art. 702, § 2º, do Código de Processo Civil. E o escopo dessa orientação é o de impor ao réu o ônus de provar o acerto e a pertinência da pretensão, o que é consentâneo com o modelo de processo civil constitucional, até porque o processo é instrumento ético de resolução de conflitos. Assim, ao demandando é exigível que decline de pronto os elementos concretos, provas e dados que justifiquem seu argumento, mesmo porque contraditório e ampla defesa não podem significar qualquer contraditório e qualquer defesa, qualquer resistência, sem o mínimo de plausibilidade, de seriedade ou de eticidade. V.c Nesse ponto, convém observar que, como qualquer elemento de prova, os documentos que instruem a defesa destinam-se à demonstração da veracidade de fato que é explicitamente afirmado pela parte como causa de (im) pedir. Não serve como complemento da narrativa que deve se conter na própria peça; presta-se como prova e por isso há que se referir a alguma alegação constante da apresentação dos motivos da pretensão. Não é encargo do Juízo (e nem do adverso) vasculhar os documentos trazidos pela parte para localizar eventual comprovante de pagamento do débito. V.d Em suma: cabia aos réus demonstrar que adimpliram seus deveres. E desse encargo não se desincumbiram. Logo, deve-se admitir como verdadeira a assertiva de inadimplemento. A propósito, lembre-se: “Referindo-se ao ônus da prova e aos riscos de seu descumprimento, BARBOSA MOREIRA esclarece que o primeiro, enquanto formalmente considerado, cria, para a parte, a necessidade de pesar os meios pelos quais pretende persuadir o juiz e, depois, de esforçar-se para que tais meios sejam efetivamente utilizados na instrução; objetivamente considerado, impõe a distribuição de riscos pelo seu descumprimento, ou seja, a lei traça critérios destinados a informar, de acordo com o caso, qual dos litigantes dever suportá-los, arcando com as consequências desfavoráveis de não haver provado o fato que lhe aproveita. Então, verificando o juiz que o conjunto probatório incompleto ou insatisfatório, deve impor, ao responsável, as consequências desfavoráveis, até porque assumiu tal risco - circunstância que permite concluir-se que a distribuição do ônus objetivo da prova corresponde a regras de julgamento, sempre que o juiz, diante da lacuna ou obscuridade do conjunto probatório, esteja, ainda assim, obrigado a motivar sua decisão; ou, em última análise, a aplicação das normas sobre distribuição do ônus da prova constitui, como elemento da motivação do julgamento, um sucedâneo da prova faltante (in “Julgamento e ônus da prova, Temas de direito processual”, segunda série, Saraiva, São Paulo, 2ª ed., 1998, págs. 73 e segs.)”. No mesmo sentido o magistério de HUMBERTO THEODORO JÚNIOR, quando leciona que “não há um dever de provar, nem à parte assiste o direito de exigir a prova do adversário. Há um simples ônus, de modo que o litigante assume o risco de perder a causa se não provar os fatos alegados e do qual depende a existência do direito subjetivo que pretende resguardar através da tutela jurisdicional. Isto porque, segundo a máxima antiga, fato alegado e não provado é o mesmo que fato inexistente”. Na objetiva explanação de GIUSEPPE CHIOVENDA: provar significa formar a convicção do juiz sobre a existência ou não de fatos relevantes no processo. O magistrado somente pode proferir decisão de procedência, com a plena certeza do direito que se pede. Adverte CÂNDIDO RANGEL DINAMARCO que há uma importantíssima regra de julgamento, não escrita mas inerente e vital ao sistema, segundo a qual toda alegação não comprovada deve ser tomada por contrária à realidade dos fatos ou, por outras palavras, fato não provado é fato inexistente. Destarte, devem suportar decisão desfavorável a seus interesses. VI.a Sendo assim, são devidos os locativos referentes aos meses de novembro/18 a maio/19 (este proporcional ao período de ocupação). Sobre esse montante incide a multa moratória de 10% (Cláusula 3ª do contrato de locação fls. 14). Esse valor será atualizado pelos índices do INPC/IBGE constantes da tabela prática divulgada periodicamente pelo Tribunal de Justiça de São Paulo desde o vencimento de cada parcela que compõe o todo e acrescida de juros de mora de 1% ao mês contados do vencimento de cada qual. VI.b.1 Há pedido de imposição de multa compensatória (ou penitencial) com previsão contratual de ser equivalente a (até) três vezes o valor do locativo (Cláusula 27ª, parágrafo único, do contrato de locação fls. 18). Arbitrada nesse patamar é induvidoso que assume a característica sancionadora, razão pela qual era defeso ao senhorio que a incluísse no discriminativo do débito passível de purgação, até porque “a cumulação de cláusula penal e da prestação regular só se admite se a primeira for de natureza moratória, como se extrai do artigo 919 do Código Civil”. Esse entendimento é tranquilo na jurisprudência bandeirante, de modo que à parte ativa só é dado postular sua incidência em conjunto com o pedido condenatório sucessivo, isto é, para a eventualidade de não ser purgada a mora e declarada a rescisão do ajuste. Assim, a multa compensatória não seria devida tão-só pelo atraso no pagamento dos alugueres. Poderia o réu, se emendasse a mora, dela livrar-se. Não o fazendo, deu causa ao desfazimento do ajuste e, por corolário, da inclusão dessa verba. É bem de se ver que “A multa compensatória (art. 4º, Lei nº 8.245/91) não se estatui apenas com o escopo de indenizar-se o locador na hipótese de restituição do imóvel por ato autônomo ou espontâneo do locatário, mas igualmente visando a essa indenização também quando o locatário provoca a rescisão da locação e é despejado por infração legal ou contratual” e que “A multa contratualmente prevista nem sempre é excludente das perdas e danos, podendo servir como estímulo ao exato cumprimento do ajustado”. Demais disso não há qualquer impedimento para acumulação de multa moratória com outra de caráter compensatório, porque possuem natureza distinta e objetivos diversos. Enquanto a primeira destina-se prioritariamente a incentivar a pontualidade e punir quem a desrespeita, a segunda é imputável pelo descumprimento integral do contrato e consequente quebra da relação de trato continuativo, servindo em princípio como prefixação de perdas e danos.