Tribunal de Justiça de São Paulo TJ-SP - Apelação Cível: XXXXX-32.2023.8.26.0474 Potirendaba - Inteiro Teor

Registro: 2024.0000069418

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº XXXXX-32.2023.8.26.0474, da Comarca de Potirendaba, em que é apelante UESLEI RICARDO GOMES SIQUEIRA (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado VILMAR DA SILVA TEIXEIRA.

ACORDAM , em sessão permanente e virtual da 26a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U. , de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores CARLOS DIAS MOTTA (Presidente) E MARIA DE LOURDES LOPEZ GIL.

São Paulo, 2 de fevereiro de 2024.

MORAIS PUCCI

Relator (a)

Assinatura Eletrônica

Apelação nº XXXXX-32.2023.8.26.0474

Apelante: Ueslei Ricardo Gomes Siqueira

Apelado: Vilmar da Silva Teixeira

Comarca de Potirendaba Vara Única

Juiz de Direito: Marco Antonio Costa Neves Buchala

Voto nº 34854

Apelação cível. Locação comercial. Ação de rescisão contratual com pedido declaratório de abusividade da multa compensatória. Efeitos da pandemia do Covid-19. Sentença de improcedência.

Locação de espaço para eventos. Hipótese em que o locatário experimentou prejuízo em razão das restrições impostas para contenção dos efeitos da Covid-19. De outro lado, o locador concedeu significativos descontos, suportando parte do prejuízo experimentado pelo locatário e, após a retomada do funcionamento dos setores da economia, houve a realização de eventos no local.

Contratos de locação de construção ajustada, conhecido como "built to suit". Aplicação do art. artigo 54-A, da Lei nº 8.245/91. Previsão contratual expressa nesse sentido. Multa compensatória ajustada na soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação, com observância do disposto no § 2º do mencionado art. 54-A da Lei de Locações.

Apelação não provida.

A r. sentença proferida à f. 115/122, destes autos de ação de rescisão contratual com isenção da multa pela rescisão antecipada, movida por UESLEI RICARDO GOMES SIQUEIRA , em relação a VILMAR DA SILVA TEIXEIRA, julgou improcedente o pedido, condenando o autor no pagamento das custas e despesas processuais e de honorários advocatícios fixados em 15% do valor atribuído à causa, observando ser ele beneficiário da assistência judiciária gratuita.

Apelou o autor (f. 125/133), alegando, em suma, que: (a) o encerramento do contrato não se deu por culpa do apelante, mas em razão da pandemia do Covid-19, que levou a diversas medidas restritivas, atingindo diretamente o negócio instalado no imóvel locado;

(b) tal situação não era possível ser prevista quando da assinatura do contrato, devendo ser acolhido o pedido formulado na inicial; (c) o locador não demonstrou ter sofrido prejuízos com a devolução do imóvel; (d) é abusiva a multa rescisória, no equivalente à soma de todos os aluguéis vincendos e, caso seja mantida, deve ter seu valor reduzido a 03 aluguéis ou a outro valor considerando justo pelo julgador.

A apelação, isenta de preparo, por ser o apelante beneficiário da assistência judiciária, foi contra-arrazoada (f. 138/150).

É o relatório.

A sentença foi disponibilizada no DJE em 20/07/2023, considerando-se publicada no primeiro dia útil subsequente (f. 124); a apelação, protocolada em 11/08/2023, é tempestiva.

Tem-se dos autos que as partes celebraram contrato de locação comercial com construção ajustada, em 03/02/2020, para vigorar por 05 anos, tendo como objeto "a construção de um Salão Comercial Salão de Eventos com 246 metros quadrados de área construída e a Locação de referido imóvel para as operações da empresa do locatário (...) contemplando a execução, pelo locador, das obras de construção civil (alvenaria, elétrica, hidráulica e acabamentos básicos) por um período aproximado de 05 meses (...)" (f. 57/70).

O locatário se obrigou ao pagamento do aluguel mensal de R$1.550,00, com reajuste anual.

É incontroverso nos autos que houve a rescisão contratual antecipada, pelo autor, em 16/01/2023, sustentando ele que essa rescisão se deu pela queda acentuada de seu faturamento, advinda do atendimento às restrições estaduais e municipais impostas pela pandemia de COVID-19, a partir de março de 2020.

Nesta ação, pugnou pelo afastamento da multa pela rescisão antecipada com fulcro na teoria da imprevisão e da onerosidade excessiva.

A apelação não comporta provimento.

Não se olvida que, a partir de março de 2020, quando a pandemia do Covid-19 levou à paralisação de muitos setores da economia no país, o comércio de produtos não essenciais foi sensivelmente afetado, o que justificava a redução temporária dos aluguéis dos estabelecimentos comerciais enquanto durassem as medidas proibitivas ou restritivas impostas pelos órgãos públicos.

Isso para evitar a extinção dos contratos de locação, permitindo a sobrevivência das atividades comerciais e industriais no difícil período enfrentado.

No presente caso, em que a locação era para atividade de salão de eventos, é de se concluir que o locatário experimentou prejuízo.

De outro lado, porém, é incontroverso que o locador concedeu desconto nos aluguéis durante praticamente todo o ano de 2021, quando os efeitos da pandemia ainda se faziam presentes, suportando, assim, parte do prejuízo experimentado pelo locatário nos períodos em que o empreendimento permaneceu fechado ou em funcionamento com horário reduzido.

E, no ano seguinte, é sabido que não houve mais proibição do funcionamento dos setores da economia, que retomaram normalmente suas atividades no país, sendo também incontroverso nos autos que houve a realização de eventos no local.

Considerando que a rescisão se deu iniciativa do locatário, faz jus o locador ao recebimento da multa compensatória.

A locação, nos "contratos de construção ajustada" ou "built to suit", aplica-se o artigo 54-A, da Lei nº 8.245/91, segundo o qual "Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei" .

Na hipótese, a cláusula 15.2 previu expressamente a existência de características especiais do contrato, conforme art. 54-A e seus parágrafos da Lei de Locações, devendo o locatário, na hipótese de denúncia imotivada do vínculo, pagar a multa compensatória convencionada, consistente na soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação (cláusula 15.2.1. - f. 64).

Nesse particular, tem-se do § 2º do mencionado art. 54-A da Lei de Locações que "Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação".

Assim, é afastada a alegação de abusividade da multa compensatória.

Nesse sentido, menciono os seguintes precedentes deste E. Tribunal:

LOCAÇÃO DE IMÓVEL FINS COMERCIAIS. AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL. Índice de correção monetária. IGPM. Abusividade. Inexistência. Substituição pelo IPCA. Descabimento - Modalidade 'built to suit' - Desequilíbrio contratual Inocorrência - Impactos econômicos causados pela pandemia afetam ambas as partes contratantes. Ação procedente. Recurso provido. (TJSP; Apelação Cível XXXXX-35.2021.8.26.0100; Relator (a): Melo Bueno; Órgão Julgador: 35a Câmara de Direito Privado; Foro

Central Cível - 13a Vara Cível; Data do Julgamento: 07/12/2022; Data de Registro: 13/12/2022).

APELAÇÃO. Locação escrita de imóvel comercial na modalidade "built to suit". Ação de cobrança c. c. perdas e danos e lucros cessantes, com pedido julgado parcialmente procedente. Recurso da ré. Rescisão antecipada do contrato por iniciativa da locatária. (...) Natureza de locação na modalidade "built to suit" que é evidente, ante a previsão expressa e detalhada no instrumento contratual e a estipulação de substancial reforma do imóvel a cargo dos locadores. Dicção do art. 54-A da Lei nº 8.245/91. Multa contratual no valor de 10% dos aluguéis restantes até o fim do contrato que não admite redução e não compreende os prejuízos com as reformas realizadas e a realizar. (...) (TJSP; Apelação Cível XXXXX-32.2019.8.26.0196; Relator (a): Sergio Alfieri; Órgão Julgador: 28a Câmara de Direito Privado; Foro de Franca - 3a Vara Cível; Data do Julgamento: 27/04/2021; Data de Registro: 27/04/2021)

LOCAÇÃO ATÍPICA CONTRATO DE CONSTRUÇÃO AJUSTADA E CESSÃO DE USO DE ESPAÇOS SITES NA MODALIDADE BUILT TO SUIT AÇÃO DE COBRANÇA C.C. RESCISÃO CONTRATUAL E TUTELA DE URGÊNCIA E RECONVENÇÃO PARCIAL PROCEDÊNCIA DA PRIMEIRA E IMPROCEDÊNCIA DA SEGUNDA CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CONFIGURADO (...) MULTA COMPENSATÓRIA QUE É DEVIDA PELA RÉ ANTE SUA RESPONSABILIDADE PELA RESCISÃO ANTECIPADA DO CONTRATO INADMISSIBILIDADE DE REVISÃO DA DITA CLÁUSULA COM BASE EM ALEGAÇÃO DE CRISE FINANCEIRA INEXISTÊNCIA DE CONDIÇÃO SUSPENSIVA (...) (TJSP; Apelação Cível XXXXX-46.2016.8.26.0100; Relator (a): Jayme Queiroz Lopes; Órgão Julgador: 36a Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 5a Vara Cível; Data do Julgamento: 25/06/2020; Data de Registro: 25/06/2020)

Por tais motivos, nego provimento ao recurso e, com fulcro no art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios de sucumbência para 15% do valor atribuído à causa (R$18.600,00), corrigido desde o ajuizamento da ação e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado.

Deve o réu, porém, comprovar a melhora na fortuna do

autor para lhe cobrar tais verbas, posto ser autor beneficiário da assistência judiciária.

Apelação não provida.

Morais Pucci

Relator