A Escada da Segurança Jurídica de um Imóvel

A ESCADA DA SEGURANÇA JURÍDICA DE UM IMÓVEL

Luan Barbosa da Silva

NOÇÕES GERAIS

“Meu avô tinha um monte de terreno, mas vendeu todos por mixaria. É por conta disso que somos pobres hoje em dia”. Uma frase muito falada em todas as famílias brasileiras.

Foi buscando evitar isso que foi pensado esse artigo. O presente instrumento é uma visão realista, prática e concreta de quais documentos você precisa ter para dar alguma proteção ao seu bem e evitar dores de cabeça em um futuro próximo.

Em um primeiro momento, se faz necessário retirar certos mitos ou jargões populares e passar uma pá de Lei sobre esses assuntos para que depois se possa melhor explicar cada tópico, culminando com as dicas e as indicações documentais para que você, popular e leigo, possa dar ao seu imóvel uma proteção adequada.

OS MITOS DO DIRETIO IMOBILIÁRIO E REGISTRAL

Começando com o maior de todos: o inquestionável contrato de gaveta. É, esse mesmo. Esse contrato que grande parte da população faz (ou não faz) quando compra um bem.

Na maioria das vezes, para cortar custos e lucrar mais, fazem o contrato em uma lan house, não chamam nem as testemunhas e pegam tudo de um site de caráter duvidoso na internet, deixando clausulas abertas e cometendo outras atrocidades em prol de lucrar.

O contrato só é lembrado quando chegam as intimações para ir ao fórum, pois o mesmo vendedor fez esse mesmo contrato com vários outros compradores e agora está rumo a Nárnia, pois não é encontrado nem pela Interpol.

Outra forma incrível de lembrar do contrato é quando o comprador falece e seus herdeiros usam este contrato como forma de basear uma divisão entre eles (sem inventário ou alvará) para vender uma parte e quitar uma dívida deixada ou adquirida por um dos herdeiros.

Em todos os casos, o contrato de compra e venda, mesmo que contenha as duas testemunhas, mesmo que seja autenticado em cartório, não garante nada frente a uma Usucapião, uma Escritura Pública ou qualquer documento equivalente, e nem um destes supera a Matrícula do imóvel.

Outra forma incrível de comprovar a propriedade é através de doação verbal feita sem a presença ou com a presença de testemunhas. Este modelo é ainda mais frágil que o anterior, pois não garante absolutamente nada, tendo em vista que o doador não detinha a propriedade (e as vezes nem a posse) e repassa esse vazio jurídico para o donatário, na maioria das vezes é um parente.

Essa forma é totalmente desaconselhada, pois não há qualquer direito presente, além de uma promessa vazia (juridicamente) de um direito vazia.

DOS DEGRAUS DA ESCADA DA SEGURANÇA JURÍDICA DO IMÓVEL

Esse é um conceito definido pelo autor diante das suas experiencias e vivencias no labutar do mundo imobiliário, ou seja, vendo e vivendo com diferentes casos de direitos e deveres.

De forma clara, se apresenta o instituto dos “degraus” da seguinte forma:

Segurança Jurídica Propriedade – Matrícula.

Domínio – Escritura Pública, Sentença de Usucapião etc.

Posse – Contrato de gaveta, declaração de posse etc.

Quanto mais alto o degrau, maior a segurança jurídica do imóvel.

PRIMEIRO DEGRAU: A POSSE

Em um primeiro momento se faz necessário entender o conceito de posse.

Para Scavone (p 2073, 2021):

A posse nada mais é que o exercício de fato, pleno ou não, de um dos poderes inerentes ao domínio.

De fato, a propriedade é o direito real de usar, gozar ou fruir, dispor e reivindicar (os quatro atributos do direito de propriedade).

O mesmo autor traz que há várias teorias sobre a posse, onde a qual voga no Brasil é a:

Por outro lado, existe a teoria objetiva, de Rudolf von Jhering.

Para Jhering, o direito subjetivo é o interesse juridicamente protegido.

Sendo assim, a posse é o exercício de fato dos poderes sobre a coisa.

Portanto, basta o corpus.

Todavia, o corpus de Jhering não é a detenção física da coisa, mas conduta de dono.

O possuidor que não está com a coisa, mas age como se dono fosse, exerce de fato poderes inerentes ao domínio porque tem conduta de dono.

Isso permite que a posse seja exercida de longe, sem a necessidade de detenção física da coisa.

Percebe-se, assim, que o Direito brasileiro adotou, em regra, a teoria objetiva da posse.

Entende-se que há uma diferença financeira muito grande no Brasil, portanto, é basicamente impensável para um pai e uma mãe de família deixar de colocar comida na mesa para irem ao Cartório tentar “ajeitar a papelada” do bem, por isso se faz necessário um senso social e um conhecimento de classes sociais para poder atender a todos.

Neste primeiro degrau, recomenda-se que o interessado busque a consultoria e a assessoria de um advogado, pois alguns documentos previstos serão entregues de forma mais célere, além de evitar uma dor de cabeça futura.

Para facilitar o entendimento, será demonstrado o órgão e os documentos lá pedidos:

SEC. DE ASSISTÊNCIA SOCIAL: Declaração de Hipossuficiência (se não conseguir, pegue uma declaração de hipossuficiência com o advogado). Este documento valida sua condição social, fazendo com que os Órgãos Governamentais reconheçam o interessado desta forma. Esse documento é essencial para solicitar a Gratuidade da Justiça na forma Judicial e Administrativa.

ENGENHEIRO CIVIL/AGRONOMO: Memoria Descritivo e Planta do Terreno (aqui é um gasto de acordo com o tamanho do terreno). Este documento é VITAL para qualquer Degrau de Segurança Jurídica Imóvel, portanto, não deixe de fazer a planta e o memorial descritivo do seu terreno (não importa se tiver construções), pois assim se evita muitas dores de cabeça no futuro.

ADVOGADO: Declaração de posse – Assim como uma Declaração de Hipossuficiência, o advogado que acompanha o processo pode fazer tal documento de forma simples evitando do interessado ir ao Cartório de Registro de Imóveis e arcar com os valores e com a burocracia. O documento serve para declarar que há alguém naquele bem.

PREFEITURA: Regularizar o IPTU (ver se não é isento, conforme Código Tributário Municipal). Ajude seu Município a arrecadar mais impostos para investir. Podendo contar com o auxílio do advogado especializado para analisar sua isenção devido a condição financeira do interessado.

CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS: Certidão Negativa do Imóvel (para saber se não há nenhuma ação ou nenhum registro do terreno no qual você tem sua casa) E (no sentido de mais, soma) Ata Notarial, pois estes documentos garantem a segurança jurídica adequada para sua posse, mas não a sua propriedade.

Os custos, infelizmente não podem ser parcelados ou gratuitos, portanto, aqui o interessado terá algum gasto, podendo variar.

O contrato de gaveta pode substituir a Declaração de posse nesse caso. Tendo os dois é melhor ainda! E ambos podem ser feitos por advogado.

A Ata Notarial e a Declaração de Posse são primas, sendo a Ata a prima rica, pois é feita no tabelião e detém um valor jurídico “maior” do que sua prima pobre, a Declaração. Vale ressaltar que ambos os documentos podem ser feitos no Cartório, portanto, recomenda-se que se faça a Ata, mesmo sendo bem mais cara.

Vale ressaltar que estes documentos descritos geram eficácia apenas entre as partes.

COMO DEFENDER?

1. A primeira se dá pela legítima defesa e pelo desforço imediato (Código Civil, art. 1.210, § 1º);
2. Interdito Proibitório;
3. Manutenção da Posse;
4. Reintegratória; e
5. Imissão de posse (se couber).

SEGUNDO DEGRAU: O DOMÍNIO

O segundo degrau consiste em um processo de titularização do imóvel, que pode ser por usucapião, por escritura pública, aforamento ou por qualquer documento equivalente.

Neste caso, os documentos serão os já usados no tópico anterior e o resultado esperado será a confecção de um Título Imobiliário.

Usando a usucapião como exemplo, você pode usar todos os documentos já ditos, mas o prazo adequado (mínimo de cinco anos) para conseguir o bem.

Vale ressaltar que estes documentos descritos geram publicidade, mas não geram efeitos para terceiros.

COMO DEFENDER?

1. A primeira se dá pela legítima defesa e pelo desforço imediato (Código Civil, art. 1.210, § 1º);
2. Interdito Proibitório;
3. Manutenção da Posse;
4. Ação publiciana;
5. Imissão de Posse (se couber); e
6. Reintegratória.

TERCEIRO DEGRAU: A PROPRIEDADE

É importante saber que há uma divisão quanto do instituto da propriedade, sendo um legal e outro administrativo.

A propriedade legal está inserida na lei, como é o caso dos imóveis públicos, impossíveis de sofrerem a usucapião ou de serem registrados por particular. Um exemplo são os terrenos de marinha.

A propriedade administrativa é feita após a coleta de todos os documentos descritos anteriormente e mais alguns outros, sendo necessário voltar ou ir ao Cartório de Registro de Imóveis para dar entrada no requerimento administrativo da matrícula do imóvel.

É um procedimento complexo, que pode demorar muito ou não. Independente, ao final, o interessado terá a matrícula do imóvel que estará entre 20% a 80% mais valorizado [1], bem como, poderá gravá-lo como hipoteca e fazer dele um trampolim para empréstimos nos bancos ou saberá que, após sua partida, seus filhos não brigaram por ele, pois, caso queiram vender, terão mais do que direito sobre o bem.

Vale ressaltar que estes documentos descritos geram efeitos erga omnes, ou seja, após o Registro, todos ficam sabendo que o imóvel tem dono.

COMO DEFENDER?

1. A primeira se dá pela legítima defesa e pelo desforço imediato (Código Civil, art. 1.210, § 1º);
2. Interdito Proibitório;
3. Manutenção da Posse;
4. Ação publiciana;
5. Imissão de Posse (se couber);
6. Reintegratória; e
7. Reivindicatória.

CONSIDERAÇÕES FINAIS

A proteção da nossa propriedade garante um sossego e uma paz interna muito grande, já que, até mesmo para alugar fica mais fácil e mais seguro juridicamente.

Assim, não use a desculpa que não tem dinheiro para regularizar seu bem, pois futuramente, serão seus parentes que estarão se digladiando por algo que nunca foi seu ou será de nenhum deles.

REFERÊNCIAS

SCAVONE Junior, Luiz Antonio Direito imobiliário: teoria e prática / Luiz Antonio Scavone Junior. – 15. ed – Rio de Janeiro: Forense, 2020.

SILVA, Bruno de Mattos e Compra de imóveis: aspectos jurídicos, cautelas devidas e análise de riscos / Bruno de Mattos e Silva. – 13. ed. – São Paulo: Atlas, 2021.

1. https://www.terra.com.br/noticias/dino/pesquisa-aponta-valorizacao-media-de-265-em-imoveis-regulariz... ↑