Airbnb é Proibível em Condomínios Residenciais

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, por maioria de votos, que o formato adotado pelo aplicativo Airbnb e por semelhantes, não é considerado residencial. Por trabalhar com contratos atípicos de hospedagem remunerada, de locação de quartos de imóvel ou imóveis integrais, em concomitância e multiplicidade, o aplicativo estaria caracterizando um sistema de uso comercial sobre as propriedades.

A situação que se difere dos contratos de locação por temporada ou hotelaria privada (com leis específicas), já vem trazendo discussões ao Poder Judiciário há muito, pois escancara os interesses em conflito de condomínios residenciais e da prática comercial dos interessados no uso do aplicativo.

No voto, ressaltou-se a diferença entre residência (morada habitual e estável), domicílio

(residência com intenção de permanência definitiva) e hospedagem (habitação temporária com alta rotatividade e até mesmo, oferta de serviços).

A partir desta primeira decisão no caso, entende-se que o direito de propriedade em condomínios deve respeitar convenções que não autorizem o caráter de locações esporádicas e de curta duração, isto é, havendo expressado mandamento na convenção condominial de que o uso é estritamente residencial, será impossível fazer uso dos bens para hospedagem remunerada.

Excetuados os casos em que as convenções sinalizem esta permissão.

A propósito, a decisão se debruçou sobre caso do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul onde proprietários de apartamentos de um condomínio foram impedidos de ofertar locação de quartos, haja vista existência de convenção condominial expressa a respeito do uso exclusivamente residencial. Ao reconhecer o caráter comercial do aplicativo Airbnb, o ministro do caso também reconheceu que a plataforma seria incompatível com as políticas condominiais.

Em que pese tenha havido defesa do direito constitucional à exploração econômica de imóveis próprios, também abarcado no Código Civil, o local havia sido transformado em um alojamento compartilhado de alta rotatividade (situação, não recomendada nem mesmo pelo aplicativo Airbnb), de forma que se decidiu, para o caso concreto, não se tratar de um direito absoluto (o de propriedade), quando em confronto com determinados direitos coletivos, especialmente quando reforçados pela força normativa da convenção condominial.

A prática não constitui, entretanto, atividade ilícita.

Por não configurar um contrato típico de hospedagem, ficou evidenciada “uma nova modalidade, singela e inovadora, de hospedagem [...] exercida sem inerente profissionalismo [...] contratada por meio de plataformas digitais”.

A polêmica sobre o caso permanece ativa, uma vez que há que se verificar o cenário social, embebido em desenfreada revolução tecnológica, com fortes tendências de adoção de aplicativos que trabalhem com economia compartilhada.

Esta nota se refere ao Reps 1819075.

Edit: A plataforma Airbnb se manifestou a respeito deste artigo fazendo as seguintes considerações:

• O julgamento se refere a um caso específico de um condomínio no Rio Grande do Sul.
• O Airbnb informou que os ministros destacaram que, no caso em questão no julgamento, a conduta da proprietária do imóvel, que transformou sua casa em um hostel, não estimulada pela plataforma, descaracteriza a atividade da comunidade de anfitriões. Além disso, os ministros ressaltaram que a locação via Airbnb é legal e não configura atividade hoteleira, e afirmaram que esta decisão não determina a proibição da atividade em condomínios de maneira geral. Proibir ou restringir a locação por temporada viola o direito de propriedade de quem aluga seu imóvel regularmente.