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18 de Maio de 2024
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    Cobrança de taxas de manutenção e conservação de loteamento fechado de proprietário não-associado. STJ. Possibilidade.

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    Publicado por Adam Telles de Moraes
    há 3 anos

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    (*) ATENÇÃO!

    STF.

    DIREITO CIVIL

    CONDOMÍNIO EDILÍCIO

    É possível a cobrança, por parte de associação, de taxas de manutenção e conservação de loteamento fechado de proprietário não-associado

    Importante!!!

    É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/2017, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que:

    i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis; ou

    ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis.

    STF. Plenário.RE 695911, Rel. Min. Dias Toffoli, julgado em 14/12/2020 (Repercussão Geral –Tema 492).

    ...

    Taxa de manutenção do loteamento fechado

    Para pagar os serviços que serão feitos no loteamento fechado (exs: porteiro, cancela, vigilantes, limpeza etc.), é necessário que os moradores façam uma cota mensal. É como se fosse uma taxa condominial semelhante àquelas que são cobradas nos condomínios edilícios. Existe, contudo, uma importante diferença: no condomínio edilício, o pagamento dessa cota é um dever dos condôminos previsto em lei (art. 1.336, I, do CC); o condomínio de fato (ou loteamento fechado), por outro lado, não existia juridicamente e não havia lei obrigando que os moradores arcassem com essa quantia.

    Diante disso, surgiu o seguinte questionamento: antes da Lei nº 13.465/2017 todos os moradores do bairro/conjunto habitacional que foi “fechado” e “transformado” em um loteamento fechado eram obrigados a pagar essa taxa de manutenção?

    NÃO.

    O STJ apreciou o tema e afirmou o seguinte:

    Os moradores que não quiserem se associar ou que não anuíram à constituição desse condomínio de fato não são obrigados a pagar.

    Em nosso ordenamento jurídico, somente existem duas fontes de obrigações: a LEI ou o CONTRATO.

    No caso concreto, não há lei que obrigue o pagamento dessa taxa; de igual forma, se o morador não quis participar da associação de moradores nem anuiu à formação desse condomínio de fato, ele não poderá ser compelido a pagar.

    As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados.

    STJ. 2ª Seção. REsp 1.280.871-SP e REsp 1.439.163-SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Rel. para acórdão Min. Marco Buzzi, julgados em 11/3/2015 (recurso repetitivo) (Info 562)

    O STF também chegou a conclusão semelhante:

    É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/2017.

    STF. Plenário. RE 695911, Rel. Min. Dias Toffoli, julgado em 14/12/2020 (Repercussão Geral – Tema 492).

    ...

    As disposições da Lei nº 13.465/2017 regularizaram os “loteamentos fechados” que haviam sido constituídos antes da sua vigência?

    NÃO.

    As alterações promovidas pela Lei nº 13.465/2017 não se aplicam às relações jurídicas existentes antes de sua edição, em razão do princípio da irretroatividade das leis. Em decorrência disso, a mencionada lei não pode retroagir para conferir às associações (como uma das possíveis configurações de “administradora de imóveis”) o direito de cobrar de proprietário não-associado taxas ou encargos relativos ao rateio de serviços prestados em loteamentos de acesso controlado, nos termos da novel legislação.

    ...

    No tocante à equiparação dos loteamentos de acesso controlado a condomínios edilícios, traz-se o posicionamento de Flávio Tartuce:

    “(...) como avanço, preceitua o novo § 2º do art. 1.358-A do CC /2002 que se aplica, no que couber, ao condomínio de lotes, o disposto sobre condomínio edilício neste Capítulo, respeitada a legislação urbanística. Assim, entendo que se resolve o problema anterior a respeito da obrigatoriedade do pagamento das contribuições no condomínio de lotes. Com a aplicação das regras gerais do condomínio edilício, cada condômino do loteamento de casas estará sujeito aos deveres previstos no art. 1.336 do Código Civil e às penalidades ali consagradas, inclusive para os casos de condômino nocivo ou antissocial, tratado no comando seguinte” (TARTUCE, Flávio. A lei da regularização fundiária (Lei 13.465/2017): análise inicial de suas principais repercussões para o direito de propriedade).

    https://periodicos.unifor.br/rpen/article/viewFile/7800/pdf

    * CONCLUSÃO:

    É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano antes da Lei Federal nº 13.465/2017 ou antes de Lei municipal que disciplinasse o tema.

    A partir de lei municipal ou da Lei Federal nº 13.465/2017, tornou-se possível cobrança de cotas dos moradores dos loteamentos de acesso controlado, desde que:

    i) este morador já possuísse lote quando entrou em vigor a lei e ele aderiu expressamente ao ato constitutivo da associação; ou

    ii) sendo novo adquirente de lotes, ele estará vinculado se o ato constitutivo da obrigação estiver registrado no cartório de Registro de Imóveis.

    #PensemosARespeito

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