Comprei imóvel na planta e a obra está em atraso: o que fazer?

Mas, afinal de contas, qual é o melhor caminho a ser tomado diante de uma situação como essa?

(Imagem: Reprodução/Google)

Como tudo depende do contexto e da peculiaridade de cada caso, eu diria que, antes de tomar qualquer atitude, o adquirente precisa entender as causas e as circunstâncias que justificam (ou não) o atraso de obra.

Até porque não é novidade para ninguém que o mercado da construção civil, além de ser um setor de altíssimo risco, é uma atividade complexa que envolve uma enorme cadeia produtiva.

Porém, muitas vezes, foge da compreensão do adquirente tentar entender os mecanismos de mercado da construção civil na posição de consumidor final (e nem é a sua obrigação tentar entender).

No entanto, a par das situações de mercado, que podem variar a cada caso, se a construtora/incorporadora começa a dar sinais de dificuldade na conclusão da obra, o primeiro passo é observar no contrato a data em que a obra seria entregue.

Esse passo inicial é importante porque o adquirente, além de ter que checar a data da entrega da obra, precisa checar, também, se no contrato há a previsão do prazo de tolerância permitido em lei.

Vamos supor, por exemplo, que num determinado contrato há a previsão da cláusula de tolerância. Segundo a lei, esse prazo de tolerância poderá ser determinado em até 180 dias, contados justamente a partir da data da entrega da obra (prazo contratual).

Ou seja, nesses casos, para configurar o atraso de obra, é preciso que o prazo contratual (data da entrega da unidade) + o prazo de tolerância (prazo permitido em lei) esteja totalmente esgotado, pois só assim é que estaríamos diante de um atraso de obra com reflexos na relação contratual.

Mas, ATENÇÃO! O prazo de tolerância precisa constar EXPRESSAMENTE no contrato, caso contrário, o atraso de obra irá ficar configurado a partir da data prevista de entrega da obra, porque o prazo de até 180 dias não tem aplicação automática.

Outro passo extremamente importante a ser tomado é o fato do adquirente procurar ficar a par da situação da obra, saber em qual estágio ela se encontra, bem como identificar a atual situação financeira da construtora/incorporadora, porque isso será de extrema importância para a futura tomada decisão.

Em resumo, passados o prazo contratual + o prazo de tolerância, o adquirente pode escolher entre: (i) promover a resolução do contrato, sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida no contrato, em até 60 dias (ii) ou, em caso de permanecer com o contrato vigente, receber indenização de 1% da incorporadora para cada mês de atraso, corrigidos monetariamente, até a data da efetiva entrega do bem.

É bom que se diga que, diante dos casos de distrato, principalmente nos casos de resolução do contrato por culpa do incorporador, os últimos posicionamentos jurisprudenciais dão um indicativo da não adoção da presunção dos danos morais.

No entanto, isso não significa que as portas do Judiciário estarão fechadas para pedidos dessa natureza, pois além dos casos concretos apresentarem suas peculiaridades, a demonstração do dano à personalidade pode estar vinculada à destreza dos argumentos articulados pelo procurador.

Enquanto aos danos materiais, esses, sim, possuem uma dinâmica totalmente diferente se comparados com os danos morais. Também precisam ser comprovados, mas, muitas vezes, até o próprio contrato tem previsão de cláusula reconhecendo a existência deste tipo de dano na hipótese de atraso de obra.

Vale lembrar ainda que a cláusula penal não poderá ser aplicada cumulativamente com as perdas e danos.

Já a famosa comissão de corretagem, a princípio, é preciso analisar se houve ou não a identificação da forma de pagamento. Segundo o STJ, é lícito repassar a obrigação de pagar a comissão de corretagem ao consumidor, desde que esteja previamente identificado não apenas o seu preço total, mas também a identificação do corretor beneficiário, de uma forma clara e transparente.

É importante que a construtora/incorporadora estabeleça a obrigação de pagar a comissão de corretagem no contrato da forma mais clara e transparente possível, visto que se houver alguma irregularidade quanto a referida identificação, é bem possível que se reconheça a lesão ao consumidor.

De qualquer forma, para fins do presente texto, por estarmos tratando sobre a hipótese de atraso de obra por culpa da incorporadora/construtora, e em casos da comissão ter sido repassada para o consumidor de forma correta no contrato, fica evidente de que, no caso de resolução do contrato, a comissão deverá também ser restituída ao adquirente, já que a aquisição do imóvel não se concretizou.

A tomada de decisão do adquirente em relação a resolução ou não do contrato envolve muitos fatores. O mais importante é o adquirente identificar a dinâmica apresentada na obra, ou seja, o estágio do desenvolvimento da obra, pois, como dito, há circunstâncias que podem influenciar na tomada de decisão (como o fato da construtora está em dificuldade financeira, por exemplo).

Poderíamos falar muitas outras coisas sobre atraso de obra, como as questões que envolvem o patrimônio de afetação, por exemplo; porém, a fim de evitar que o texto fique muito extenso, prometo desenvolver outras publicações acerca do assunto.

Espero que o conteúdo tenha sido útil.

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Em caso de dúvida ou qualquer outra informação suplementar, estarei à disposição no endereço eletrônico mateusblins@gmail.com.