Dono do imóvel pode ser executado mesmo que ocupante tenha feito acordo para pagar dívida condominial

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) fixou entendimento pela maioria dos votos que o proprietário do imóvel deve ser admitido no pólo passivo de cumprimento sentença por dívidas de condomínio, mesmo que este não tenha participado do acordo com o condomínio no pagamento parcelado da dívida.

O caso que foi julgado pela Corte manteve o acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Paraná (TJPR) que determinou a alteração do pólo passivo de execução de débitos condominiais para incluir uma cooperativa proprietária do bem para responder ao lado do mutuário e ocupante do imóvel devido a inadimplência do acordo celebrado entre mutuário e condomínio.

O Condomínio recorrido requereu ao juízo que o cumprimento de sentença prosseguisse em desfavor, tanto da proprietária do imóvel, quando do mutuário do bem, atitude plenamente justificada em prol da coletividade de condôminos.

No caso em que foi julgado a Turma entendeu que o proprietário é responsável pela dívida e deve integrar o pólo passivo da ação em caso cumprimento de sentença mesmo que não tenha figurado como pólo passivo na ação de cobrança.

Em seu voto a Ministra Nancy Andrighi também destacou o entendimento de que se o acordo não for totalmente cumprido resulta apenas em reconhecimento do débito, mas não retira o caráter propter rem da dívida, com todas as suas consequências legais, assim argüiu:

"Partindo da premissa de que, em última análise, o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia do pagamento da dívida, dada a natureza propter rem da obrigação, deve-se admitir a inclusão do proprietário no cumprimento de sentença em curso".

A Ministra destacou ainda que a dívida de condomínio possui natureza propter rem e acompanha o bem que originou o débito, além disso os débitos são dotados de “ambulatoriedade”, ou seja, independe da vontade dos envolvidos e o dever de satisfazê-las "acompanha a coisa em todas as suas mutações subjetivas"

Especificamente no que concerne à obrigação dos condôminos de contribuir para a conservação da coisa comum, o caráter da ambulatoriedade é extraído do art. 1.345 do Código Civil de 2002, segundo o qual “o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multa e juros moratórios”

Por se tratar de obrigação de natureza propter rem, ou seja, decorrente da titularidade de um direito real sobre a coisa, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai, por excelência, sobre o proprietário da unidade imobiliária, podendo ainda se estender a outros sujeitos que tenham relação jurídica material com o imóvel e que sobre ele exerçam algum dos aspectos da propriedade, a exemplo de promissórios compradores, locatários, arrendatários, dentre outros.

Assim concluíram que a ação de cobrança de débitos condominiais pode ser proposta em face de qualquer um daqueles que tenha uma relação jurídica vinculada ao imóvel, o que mais prontamente possa cumprir com a obrigação, inclusive o arrendatário.

Para melhor compreensão do caso concreto sugiro a leitura na integra do acórdão que se encontra disponível no site do Superior Tribunal de Justiça.

Fonte: STJ Resp 1696704