STJ - Venda de imóvel sem o consentimento do companheiro só pode ser invalidada se o comprador tinha condições de saber da união estável do vendedor

Fonte: direitodascoisas.com

REsp nº 1.663.440 – RS

Decisão proferida em 16 de junho de 2020

Segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ), é indispensável a autorização de ambos os conviventes quando se pretende vender um imóvel que foi adquirido durante a união estável, sob pena de invalidade do negócio jurídico.

Por outro lado, a venda deve ser considerada válida quando o comprador, terceiro de boa-fé, não tem condições de saber se o vendedor convive ou não em união estável, restando ao companheiro prejudicado apenas a via das perdas e danos contra seu companheiro.

Assim sendo, conforme a jurisprudência do STJ, é possível concluir que a invalidação da alienação de imóvel comum, realizada sem o consentimento de um dos companheiros, dependerá da publicidade conferida a união estável mediante a averbação de contrato de convivência ou da decisão declaratória da existência união estável no Registro de Imóveis em que cadastrado o imóvel, ou pela demonstração de má-fé do adquirente.

Todavia, no caso do REsp n. 1.663.440/RS houve algumas peculiaridades que fez o STJ afastar a aplicação do posicionamento acima explicado.

Um imóvel foi dado em alienação fiduciária sem a anuência de um dos companheiros. A credora fiduciária sabia da existência da união estável do devedor, mas não colheu sua anuência no contrato. Posteriormente, houve o inadimplemento da obrigação por parte do devedor e, ainda, a dissolução da união estável, ficando a companheira não anuente com a totalidade sobre os direitos sobre o bem após a partilha.

Se no caso em comento fosse aplicado o posicionamento jurisprudencial acima explicado, a conclusão seria a de que a garantia fiduciária prestada por apenas um dos companheiros seria integralmente nula, já que a credora fiduciária sabia da existência de união estável e, ainda assim, não exigiu a concordância expressa da convivente. Com a anulação da garantia, haveria enriquecimento ilícito da companheira não anuente, pois teria o bem integralmente para si, após a dissolução da união estável, sem ter obrigações para com a garantia que seu ex-companheiro contraiu.

Contudo, o STJ entendeu que não existiu má-fé por parte da credora fiduciária ao não colher a assinatura da companheira. A falta de exigência de outorga da companheira deu-se por mera negligência, sem o intuito de prejudicá-la. Além do mais, a companheira tinha pleno conhecimento das tratativas entre seu companheiro e a credora fiduciária.

Por conta dessas peculiaridades, o STJ, decidiu por consolidar integralmente a propriedade do imóvel em favor da credora fiduciária, mas resguardou a meação da convivente que não anuiu com o negócio jurídico. Assim, à convivente coube a metade do produto da alienação do bem.