Processo 101XXXX-87.2014.8.26.0005 - Procedimento Ordinário - Ato / Negócio Jurídico - Gilvania Cristina Mendes - Conjunto Habitacional Itaim A-14 - Santo Dias - GILVANIA CRISTINA MENDES, qualificada nos autos, ajuizou ação ordinária em face de CONJUNTO HABITACIONAL ITAIM A14 (SANTO DIA), também qualificado, visando, liminarmente e, ao final, à anulação de ata de assembleia condominial ocorrida no fim do ano de 2013, ao argumento de que houve aprovação de despesas e rateamento destas sem o quórum necessário. Afirmou que incorreu em erro quando assinou a lista de presença da mencionada assembleia, porque não concordou com a realização das obras. Pleiteia, liminarmente, que o condomínio se abstenha de dar início às obras ou que estas sejam paralisadas, se já iniciadas. Ao final, pretende a confirmação da liminar e a anulação da assembleia ordinária realizada. A inicial veio acompanhada dos documentos de fls. 09/24. A liminar foi indeferida (fl. 51). A ré, devidamente citada, apresentou contestação (fls. 79/89), aduzindo, preliminarmente, inépcia da inicial e carência da ação por perda de objeto, uma vez que as obras necessárias à conservação do condomínio já foram finalizadas e devidamente pagas pela maioria dos moradores. No mérito, negou qualquer irregularidade na assembleia realizada em novembro de 2013 e afirmou que as obras eram necessárias em virtude da deterioração presente nas áreas externas do condomínio. Argumentou com o disposto no art. 1.341, § 1º, do CC/02. Impugnou o “abaixo-assinado” (fls. 10/22) apresentado pela autora, aduziu que ela pleiteia direito próprio em nome alheio e negou a existência de vícios na assembleia condominial. A peça de defesa veio acompanhada dos documentos de fls. 91/108. Houve réplica (fls. 112/118). Nesta peça, a autora requereu o reconhecimento da revelia, ao argumento de que havia irregularidade na representação do condomínio em juízo, pois não foi carreada aos autos a ata de eleição do síndico. Afirmou que o término das obras não implica perda do objeto da demanda. Refutou a preliminar de inépcia e, no mérito, sustentou que a colocação de revestimento em contrapiso não pode ser entendido como benfeitoria necessária, mas, sim, útil. Reafirmou a tese de anulabilidade da assembleia realizada, pois estavam presentes somente 27 condôminos, de um total de 112 proprietários. Determinou-se a regularização da representação processual do condomínio e a apresentação de documentos (fl. 120). Houve apresentação de documentos pela ré (fls. 127/134). As partes foram intimadas a especificar provas (fl. 140). O autor protestou pela produção de prova testemunhal (fls. 143) e a autora requereu o julgamento antecipado (fl. 144). É o relatório. As preliminares são insubsistentes. Não háinépcia, uma vez que a pretensão é identificável, assim como os fundamentos fáticos e jurídicos que a sustentam, tanto que a ré apresentou defesa técnica satisfatória sobre os argumentos deduzidos. Também não houve perda do objeto. A autora pleiteia a anulação da assembleia ao argumento de que ela e alguns condôminos lá presentes não foram devidamente instruídos sobre o que se obrigavam. Afirma também que houve desrespeito ao quórum legalmente previsto. Referidas questões dizem respeito ao mérito da lide e não ao direito abstrato de ação. Não obstante, eventual reconhecimento de causa anulatória da assembleia condominial nestes autos, em tese, poderia indicar conduta faltosa do síndico a ensejar sua responsabilização civil por meio da via adequada. Por isso, o simples término das obras não impede a apreciação do mérito da lide. No mérito, a pretensão é improcedente. A autora alega vício de consentimento ao afirmar que, a despeito de ter assinado a ata da assembleia condominial ocorrida em 10.11.20013, ela e outros moradores não concordaram com a realização das obras propostas pelo síndico. Não comprovou ter sido induzida a erro, pois intimada a especificar provas, requereu o julgamento. Poderia ter comprovado a sua alegação por meio de prova oral, notadamente mediante a oitiva dos subscreventes do “abaixo-assinado” de fls. 10/22. Não o fez e, portanto, suportará revés. A sua alegação, aliás, é inverossímil. Conforme ressaltei quando do indeferimento da liminar, a autora demorou para ingressar com a ação: o fez somente em 24.06.2014, enquanto a assembleia foi realizada em novembro de 2013, isto é, quando já haviam sido implementadas várias parcelas do rateio nas cobranças condominiais. De acordo com os documentos constantes dos autos (fls. 91/97), na assembleia geral extraordinária contestada, estavam presentes 41 condôminos e, em segunda convocação, 27 deles aprovaram a realização de obras consistentes no “assentamento do piso nas seguintes áreas: escadas, rampa de entrada, centro de medição e quarto de depósito de ferramentas” (fl. 92). As obras acima arroladas caracterizam-se como necessárias, porque o piso, sem assentamento, deteriora-se com o uso, de maneira que a obra era necessária para conservação do estacionamento, das escadas e do depósito. Logo, não havia necessidade de observância de quórum qualificado. Ainda que assim não fosse, as benfeitorias seriam, no máximo, úteis, pois não se destinam ao embelezamento do condomínio, mas à melhora e conservação da área comum. Fosse a hipótese de benfeitoria útil, o quórum estabelecido na lei para a aprovação da obra é a maioria dos condôminos (art. 1.341, inciso II, CC/02). Ressalvado meu entendimento, a jurisprudência tem se inclinado para o reconhecimento de que essa situação não configura hipótese de quórum qualificado (maioria absoluta dos condôminos), aplicando-se, em contrapartida, as disposições dos artigos 1.352 e 1.353, do Código Civil. Nesse sentido: As deliberações quanto às obras, consideradas pelo próprio recorrente de natureza útil, foram aprovadas em segunda convocação por unanimidade dos presentes (f. 78). O art. 1.341, II, do Código Civil diz que a realização de obras úteis depende de aprovação da maioria dos condôminos. Todavia, sua interpretação deve ser conjugada com o art. 1.353 do mesmo Codex, pelo qual “em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial”. Assim, como a realização de obras úteis não exige quorum especial, adequada se afigura a deliberação ainda que fosse tomada pela maioria dos presentes à assembleia com direito a voto. No caso os condôminos participantes concordaram de forma unânime às benfeitorias vinculadas à segurança do Condomínio. (TJSP - Apelação nº 051XXXX-87.2010.8.26.0000 - 5ª Câmara de Direito Privado Rel. James Siano j. 10/11/2011) Ação de obrigação de fazer, cumulada com indenização: alteração de parte comum do edifício. Benfeitoria útil que não demanda quorum qualificado, reservado para as voluptuárias (art. 1.341, CCi) - Esclarecimentos técnicos constantes dos autos que atestam a inocorrência de aumento de área, que justifique o quorum previsto no art. 1.342, também do Diploma Civil, bem como afastam o risco de comprometimento estrutural. Previsão na Convenção de que co-proprietários exercem o voto único que lhes compete através de um representante - Regulamentação restrita a representação na assembléia em que exercido o direito de voto e que pode ser exercida por qualquer um dos coproprietários. Recurso não provido, mantida a sentença. (TJSP - Apelação nº 013XXXX-28.2006.8.26.0000 - 1ª Câmara de Direito Privado Rel. Claudio Lima Bueno de Camargo j. 06/10/2011) Ora, ao se considerar que o quórum do art. 1.341, II, do CC não é qualificado, não se haveria falar em irregularidade. E não haveria razão para julgar diferentemente, impondo à parte a interposição de recurso para que ulteriormente se visse reconhecida a inconsistência da tese autoral. Em suma, quer porque reconheço que a obra se caracterizou como necessária, quer porque a realização de benfeitorias úteis depende, consoante majoritariamente se entende, de aprovação de maioria simples, presente no caso, a pretensão deve ser rechaçada. Ante o exposto, JULGOIMPROCEDENTEo pedidoe condeno a autora ao pagamento de custas, despesas processuais e honorários advocatícios, fixados em 15% sobre o valor atribuído à causa, na forma do art. 20, § 4º, do CPC, observada a gratuidade. P.R.I.C. São Paulo, 4 de fevereiro de 2016 FÁBIO HENRIQUE FALCONE GARCIA Juiz de Direito - ADV: EGILEIDE CUNHA ARAUJO (OAB 266218/SP), AUGUSTO BARBOSA DE MELLO SOUZA (OAB 178461/ SP), JOSÉ LEME DE OLIVEIRA FILHO (OAB 267469/SP)
Processo 101XXXX-76.2015.8.26.0005 - Despejo por Falta de Pagamento Cumulado Com Cobrança - Locação de Imóvel -Solange Aparecida Pereira - Rodolfo Toledo Nogueira - - Cristiane Zanineli de Siqueira - Manifeste-se o autor acerca da certidão negativa do oficial de justiça. - ADV: ADINALDO FRANCISCO DA ROCHA (OAB 185435/SP), SERGIO RODRIGUES ROCHA DE BARROS (OAB 160236/SP)
