Página 589 da Caderno 2 - Entrância Final - Capital do Diário de Justiça do Estado da Bahia (DJBA) de 4 de Maio de 2015

implica em imediata extinção das obrigações anteriormente assumidas e na devolução dos valores pagos pelo promitente comprador, deduzidos 8% (oito por cento) do valor do contrato para cobrir despesas iniciais de publicidade, comercialização, etc; e 1% (um por cento) do valor atualizado do contrato por mês, à título de fruição, quando houver. O valor apurado de acordo com o parágrafo anterior poderá ser restituído parceladamente ao promitente comprador, em tantas parcelas quantas forem as mensais pagas. Entretanto, tal dispositivo mostra-se abusivo no momento em que estabelece que a incidência do direito de retenção no percentual de 8% (oito por cento) recairá sobre o valor total do contrato e não sobre o valor da quantia adimplida pelo comprador. Vale ressaltar, inclusive, que as cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor, de acordo com o art. 47 do CDC e, não somente, pois considerar-se-ão nulas de pleno direito àquelas que estabeleçam obrigações iníquas, abusivas, colocando os consumidores em desvantagem exagerada ou àquelas incompatíveis com a boa-fé ou a equidade, nos precisos termos do art. 51, IV do referido diploma legal. De igual modo e sob o mesmo fundamento, a cláusula sétima é abusiva no instante em que autoriza a restituição do valor devido de modo parcelado. Ora, se o imóvel é devolvido à vendedora, não há razão para que retenha ela os valores pagos pelo promitente comprador, ressarcindo-o parceladamente, sob pena de configurar enriquecimento ilícito. Sobre a matéria, o Superior Tribunal de Justiça, também, manifestou-se: AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. DEVOLUÇÃO DAS PRESTAÇÕES ADIMPLIDAS DE FORMA IMEDIATA E EM PARCELA ÚNICA. 1 - Abusiva a disposição contratual estabelecendo, em caso de resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, a restituição das prestações pagas de forma parcelada. 2 - Com a resolução, retornam as partes contratantes à situação jurídica anterior ("status quo ante"), impondo-se ao comprador o dever de devolver o imóvel e ao vendedor o de ressarcir as prestações até então adimplidas, descontada a multa pelo inadimplemento contratual. 3 -Precedentes específicos desta Corte. 4 - AGRAVO REGIMENTAL PROVIDO PARA CONHECER DO RECURSO ESPECIAL E LHE DAR PROVIMENTO. (STJ - AgRg no REsp: 677177 PR 2004/0099220-8, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 01/03/2011, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 16/03/2011) Conclui-se, pois, que o vendedor fará jus a retenção de parte dos valores pagos pelo comprador, à título de ressarcimento pelos prejuízos experimentados, em percentual não superior à 25% (vinte e cinco por cento) do valor desembolsado, devolvendo o saldo residual ao desistente em parcela única. Assim, quaisquer cláusulas em sentido contrário será abusiva e, portanto, nula de pleno direito. Ultrapassada esta questão, resta elucidar quais rubricas serão devolvidas ao autor, sob o manto de "valores pagos". Neste diapasão, é incontroversa a incidência do percentual de 8% (oito por cento) do direito de retenção sobre as parcelas mensais, cujo montante é de R$ 3.448,67 (três mil, quatrocentos e quarenta e oito reais e sessenta e sete centavos), conforme demonstrado alhures. No tocante, as arras ou sinal, dispõe o art. 418, primeira parte, do CC. Art. 418 do CC: "Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado". (grifo nosso) Patente, pois, que as arras ou sinal pago no valor de R$ 377,00 (trezentos e setenta e sete reais), por integrarem o preço do imóvel e terem natureza confirmatórias, também, sofrerão a incidência do percentual atinente ao direito de retenção. Esclareça-se, por oportuno, que o contrato, objeto de rescisão, não incluem as arras e/ou sinal nos acréscimos de natureza penitencial, sendo, então, devida, a retenção de parte do valor pago sob esta rubrica. É dizer, não haverá perda do sinal caso não exista previsão expressa no instrumento contratual. Neste sentido: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. ARRAS CONFIMATÓRIAS. RETENÇÃO. PERCENTUAL. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO. SÚMULA N. 7/ STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. O arrependimento do promitente comprador não importa em perda das arras se estas forem confirmatórias, admitindo-se, contudo, a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, como forma de indenizálo pelos prejuízos suportados. 2. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático-probatório dos autos, a teor do que dispõe a Súmula n. 7/STJ. 3. O Tribunal de origem, com base nos fatos e nas provas dos autos, reputou razoável a retenção, a título de indenização por rescisão contratual decorrente de culpa do comprador, de 20% (vinte por cento) do valor pago pelos recorridos. Alterar esse entendimento demandaria o reexame das provas produzidas nos autos, o que é vedado em recurso especial. 4. Agravo regimental a que nega provimento. (STJ - AgRg no AREsp: 208692 ES 2012/0156337-3, Relator: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 18/09/2014, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 22/10/2014) (grifo nosso) Para o STJ, inclusive, as arras confirmatórias "constituem um pacto anexo cuja finalidade é a entrega de algum bem, em geral, determinada soma em dinheiro, para assegurar ou confirmar a obrigação principal assumida e, de igual modo, para garantir o direito de desistência": RECURSO ESPECIAL - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - RESILIÇÃO PELO PROMITENTE-COMPRADOR - RETENÇÃO DAS ARRAS - IMPOSSIBILIDADE - DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS - PERCENTUAL QUE DEVE INCIDIR SOBRE TODOS OS VALORES VERTIDOS E QUE, NA HIPÓTESE, SE COADUNA COM A REALIDADE DOS AUTOS - MAJORAÇÃO -IMPOSSIBILIDADE, NA ESPÉCIE - RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO. 1. A Colenda Segunda Seção deste Superior Tribunal de Justiça já decidiu que o promitente-comprador, por motivo de dificuldade financeira, pode ajuizar ação de rescisão contratual e, objetivando, também reaver o reembolso dos valores vertidos (EREsp nº 59870/SP, 2º Seção, Rel. Min. Barros, DJ 9/12/2002, pág. 281). 2. As arras confirmatórias constituem um pacto anexo cuja finalidade é a entrega de algum bem, em geral determinada soma em dinheiro, para assegurar ou confirmar a obrigação principal assumida e, de igual modo, para garantir o exercício do direito de desistência. 3. Por ocasião da rescisão contratual o valor dado a título de sinal (arras) deve ser restituído ao reus debendi, sob pena de enriquecimento ilícito. 4. O artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor não revogou o disposto no artigo 418 do Código Civil, ao contrário, apenas positivou na ordem jurídica o princípio consubstanciado na vedação do enriquecimento ilícito, portanto, não é de se admitir a retenção total do sinal dado ao promitente-vendedor. 5. O percentual a ser devolvido tem como base de cálculo todo o montante vertido pelo promitente-comprador, nele se incluindo as parcelas propriamente ditas e as arras. 6. É inviável alterar o percentual da retenção quando, das peculiaridades do caso concreto, tal montante se afigura razoavelmente fixado. 7. Recurso especial improvido. (STJ, Relator: Ministro MASSAMI