Página 267 do Diário de Justiça do Estado do Maranhão (DJMA) de 18 de Agosto de 2015

09 (nove) anos.Interessado em continuar a locação, enviou à demandada proposta de renovação com prazo de 10 (dez) anos. Em resposta, a Construtora discordava do prazo da renovação e do valor do aluguel mensal. Reclamava ainda da ausência de reformas previstas no imóvel locado.O requerente encaminhou à demandada Laudo assinado por engenheiro informando sobre total cumprimento das reformas previstas. Argumentou ainda sobre o valor do aluguel, que, de acordo com cálculos realizados, deveria ser na ordem de R$ 75.861,01 (setenta e cinco mil oitocentos e sessenta e um reais e um centavo), quantia inferior àquela oferecida, R$ 77.000,00 (setenta e sete mil reais).Diante do impasse, requereu a autora a decretação da renovação do contrato de locação comercial, por igual prazo e nas mesmas condições antes pactuadas, determinando o reajuste do aluguel com base no índice de reajuste previsto no contrato, atendidas as formalidades legais exigidas.Com a inicial vieram os documentos de fls. 10/102.Contestação apresentada às fls. 132/154.Preliminarmente, sustentou a requerida inépcia da petição inicial por não ter indicado o autor o imóvel que seria objeto do contrato. Sustentou ainda ausência do requisito estabelecido no artigo 71, II da Lei 8245/91 em virtude da ausência nos autos de comprovação da realização do seguro previsto em contrato.No mérito argumenta a requerida que não está obrigada a renovar o contrato de locação pactuado. A Construtora informa ter a intenção de demolir o prédio onde se localiza a loja objeto desse pacto e construir no terreno um empreendimento imobiliário denominado "TORRE TROPICAL", o que geraria um aumento substancial do negócio e da propriedade, de acordo com o assegurado no artigo 52, I da Lei 8245/91.A requerida suscita ainda a fixação do valor do aluguel pelo período correspondente a 01.10.2013 até a data da desocupação do imóvel e apresenta o valor de R$ 128.040,00 (cento e vinte e oito mil e quarenta reais) como adequado.Com a contestação vieram os documentos de fls. 155/221.Réplica às fls. 227/234. A autora sustenta a existência de seguro e inclusive afirma a comprovação nos autos e defende a obrigatoriedade de renovação do contrato objeto da lide.Petição da requerida às fls. 240/253.Era o que cabia relatar. Decido.De imediato afasto a preliminar de inépcia da inicial levantada pela demandada por verificar que o imóvel objeto desta lide é facilmente constatável pelos documentos apresentados e a própria contestação da requerida comprova que em nada dificultou a defesa da Construtora.Passo ao mérito propriamente dito.Da análise detida dos autos, vislumbro não ter razão o autor em seus argumentos.O artigo 51 da Lei 8245/91 estabelece uma série de requisitos que preenchidos cumulativamente geram o direito ao locatário comercial de renovação obrigatória do contrato por igual prazo. Ocorre que na sequência o artigo 52 do mesmo Diploma Legal abre ao locador a possibilidade de não renovação do contrato em algumas hipóteses.Assim estabelece o dispositivo legal supracitado:Art. 52 Lei 8245/91. O locador não está obrigado a renovar o contrato se:I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.Analisada a situação dos autos, constato que se trata de caso englobado pela segunda parte do inciso II do artigo 52 da Lei 8245/91. A Constroem informa a intenção de demolir o prédio atualmente existente e construir no terreno um empreendimento imobiliário denominado "TORRE TROPICAL" com área bem superior e substancial aumento do negócio e da propriedade.A requerida traz ainda aos autos relatório pormenorizado (fls. 156/183) do empreendimento imobiliário bem como estimativa de valorização do imóvel, cumprindo com as exigências previstas no artigo 72, § 3º da Lei 8245/91. Ressaltese ainda que o relatório encontra-se devidamente assinado pelo engenheiro civil Fernando Luiz Beckman Pereira, CREA XXX.129.0XX-7, outra exigência legal.Neste sentido, cola-se a seguinte jurisprudência:LOCAÇÃO DE IMÓVEL. RENOVATÓRIA. EXCEÇÃO DE RETOMADA PARA MODIFICAÇÃO NO IMÓVEL QUE AUMENTE O VALOR DO NEGÓCIO OU DA PROPRIEDADE. 1. Não há cerceamento de defesa se o relatório trazido aos autos, mesmo que posteriormente, corroborou a farta documentação da contestação que comprovava a autorização da obra com ampliação do imóvel e aumento do valor do negócio e da propriedade. 2. Comprovado que a locadora pretende realizar significativa reforma no imóvel para aumento do valor da propriedade com a diversificação do comércio, não está obrigada a renovar o contrato de locação. Inteligência art. 52, I, "in fine" e art. 72, IV, § 3º, da Lei nº 8.245/91. Sentença mantida. Recurso desprovido.(TJ-SP - APL: 00259047020108260002 SP 002XXXX-70.2010.8.26.0002, Relator: Felipe Ferreira, Data de Julgamento: 27/08/2014, 26ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/08/2014) Segundo ensinamentos do Professor Gildo dos Santos, as reformas que visam ao melhor rendimento do capital imobilizado consistem inegável direito do locador, estando incluídas naquilo que se entende por fruição, um dos poderes inerentes à propriedade.Torna-se ainda importante justificar que não há a necessidade de determinação do Poder Público para a configuração da segunda parte do inciso I do artigo 52. Neste caso, as modificações resultam exclusivamente da vontade do locador, desde que claro, cumpridas as exigências legais, aumento do valor do negócio ou da propriedade.Neste sentido a Súmula 374 do Supremo Tribunal Federal:Súmula 374 STF. Na retomada para construção mais útil, não é necessário que a obra tenha sido ordenada pela autoridade pública.Diante dos argumentos, provas e da constatação de que, de fato, ocorrerá um substancial aumento da propriedade e do negócio com a realização do empreendimento "TORRE TROPICAL", incontestável é o direito da requerida locadora de se recusar à renovação da locação.Além disso, ressalte-se que o autor descumpriu o requisito legal exigido pelo artigo 71, II da Lei 8245/91 que exige "a prova do exato cumprimento do contrato em curso". A cláusula oitava do contrato firmado entre as partes (fls. 55) exige a realização de seguro pela locatária contra diversos riscos.Apesar de afirmar a existência de apólice, não foi possível constatar qualquer prova nos autos trazida pelo requerente neste sentido. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL DESTINADO AO USO COMERCIAL. INFRAÇÃO CONTRATUAL CONSUBSTANCIADA NA FALTA DE CONTRATAÇÃO DO SEGURO. OBRIGAÇÃO DO LOCATÁRIO EXPRESSAMENTE ESTIPULADA EM CONTRATO. DESCUMPRIMENTO QUE OBSTA A PRETENSÃO RENOVATÓRIA. AÇÃO JULGADA IMPROCEDENTE. SENTENÇA CORRETA, ORA CONFIRMADA PELOS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS. - Recurso desprovido.(TJSP, Ap. nº. 024XXXX-54.2007.8.26.0100, 36ª Câm. Dir. Privado, Rel. Des. Edgard Rosa, j. em 10.11.2011).Diante desta e das demais argumentações e provas carreadas aos autos, a improcedência é medida que se impõe.Necessária, diante da situação dos autos, a fixação do valor dos aluguéis compreendidos entre 01.10.2013, após o término do contrato de locação, até a data da real desocupação do imóvel. O autor ofereceu para renovação do contrato de locação o valor de R$ 77.000,00 (setenta e sete mil reais), enquanto a Construtora requerida reivindica para o período após o término da locação a quantia mensal de R$ 128.040,00 (cento e vinte e oito mil e quarenta reais).Constato ainda que a própria demandada informa que o aluguel mínimo reajustável vigente a partir de 01.10.2013 seria de R$ 95.000,00 (noventa e cinco mil reais). Diante da grande divergência entre os