Corretagem no meio imobiliário - Texto 02

Olá pessoal, hoje o assunto dentro do tema Corretagem no meio Imobiliário é sobre algumas disposições do Código Civil de 2002. Vamos falar sobre seu conceito jurídico positivado e tudo sobre a Autorização com e sem exclusividade.

O capítulo sobre a corretagem está inserido no Título dos Contratos em Geral do Novo Código Civil de 2002. Trata-se de uma forma de contrato cuja liberdade de contratar deve ser exercida nos limites da função social do contrato[1]. O contrato na sociedade tem um especial tratamento, pois é o que faz a sociedade caminhar. Podemos compreender que somente através do contrato, em suas mais variadas formas, é que uma pessoa consegue, v.g., comprar uma casa e, a partir disso, há uma gama de alterações no ambiente em que ela vive e na sociedade em si, tais como o pagamento de impostos para o Governo, o crescimento de sua família com eventuais novos cidadãos que vão fazer parte daquela cidade e de todo o sistema.

É a partir dos contratos que a sociedade se move, seja na compra de uma casa, na compra de uma mercadoria no supermercado, na compra de um veículo, entre outros. Tudo isso faz com que nossa sociedade capitalista se mova, vez que as obrigações mútuas (contratos bilaterais) geram empregos e renda etc.

Nesse sentido, vem a importância do trabalho. Especificamente estamos falando do trabalho do corretor de imóveis, o qual é o único profissional responsável e habilitado para intermediar a compra e a venda de imóveis de terceiros. Esse tipo de profissão tem uma enorme representatividade no meio fático-jurídico, vez que move uma grande parte da economia. Vamos entender melhor isso no exemplo a seguir.

Fábio que mora de aluguel e está noivo, sonha em comprar sua casa própria e iniciar sua vida em família numerosa juntamente com sua esposa. Seu trabalho, além de suprir suas necessidades básicas e pagar seu aluguel, permite que guarde uma poupança para dar entrada e quitar um novo imóvel. Tendo guardado sua poupança por 5 anos, Fábio procura e encontra Paulo, corretor de imóveis, que lhe apresenta um imóvel à venda, cujo qual possui autorização de venda. Após as tratativas com o proprietário, André, e fechamento do negócio, firma-se um Contrato de Promessa de Compra e Venda entre Fábio, Paulo e André. Tendo Fábio cumprido com sua parte no negócio, paga em parcela única o valor do imóvel para André, totalizando R$ 280.000.00 (duzentos e oitenta mil reais). André, por sua vez, transmite o imóvel para Fábio. Paulo, nosso corretor de imóveis, que intermediou todo o negócio, buscando a documentação, levantando e entregando documentos no Cartório de Registro de Imóveis, recebe seus honorários de corretagem após tudo ter sido finalizado. Pronto.

Neste simples exemplo vimos que houve grande movimentação de valores e bens, vez que o imóvel de André, no tempo de sua construção, movimentou diretamente a economia com engenheiro, mestre de obras e pedreiros. Após a venda, André investirá o valor recebido em outros bens da sociedade, como novos imóveis a construir ou mesmo movimentando a economia para outros fins (gastos pessoais, novo celular etc.). Para Fábio, o novo proprietário do imóvel, sua família terá um lar, um lugar para crescer e crescer bem. Seus filhos irão nascer e sua família prosperará de diversas formas. Por fim, Paulo, com seu sentimento de dever cumprido, investirá em seu trabalho, conseguindo pagar o aluguel de seu imóvel comercial e investirá na infraestrutura de seu negócio, gerando emprego para novos corretores trabalharem junto com ele em parceria e por aí vai.

Todo este cenário leva-nos a entender a efetiva importância de um Contrato em uma sociedade. Referido Instrumento Contratual teve o montante de R$ 280.000,00, para o corretor de imóveis com corretagem de 5% sobre o valor da venda, houve o pagamento de R$ 14.000,00 (catorze mil reais). Sabemos que há diversos exemplos de imóveis vendidos da mesma forma, mas com valores duas, três, dez vezes maior do que este. Isso é nato do ramo. O ramo imobiliário movimenta muito dinheiro, e, logo, movimenta muito a sociedade, como conseguimos visualizar.

É por conta dessa representatividade dos contratos de natureza imobiliária que há um olhar do Estado para esta profissão.

Nesse sentido, estamos começando a compreender o porquê de o Estado interferir na profissão do corretor de imóveis. Sim, meus caros, com essa preocupação do Estado no trabalho do corretor de imóveis é que nasce a necessidade de se criar uma entidade estatal (pessoa jurídica de direito público), com recursos 100% do Estado e diretamente controlada por este para gerir e fiscalizar a profissão. Exato, estamos aqui entendendo o porquê de existir os Conselhos Profissionais, ou seja, o Conselho Federal e os Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis.

Ao passo que vimos a representatividade dos contratos imobiliários, podemos enumerar diversas outras profissões que não possuem Conselhos Profissionais que as regulamentem. Aqui vamos trazer um nobre trabalho exercido desde o século XII, mas que movimenta contratos não tão vultosos economicamente, é o trabalho dos alfaiates. Sabemos que a Alfaiataria (masculina ou feminina) “é uma arte surgida no final da idade média entre os séculos XII e XIV, que atravessou séculos e vem se transformando e evoluindo, ganhando bastante destaque nas mãos de renomados alfaiates como Giorgio Armani e Ermenegildo Zegna[2]”. Não obstante, apesar de sua relevância social, os alfaiates não possuem um Conselho Profissional criado por uma lei (autarquia). A razão do seu não existir é essa: seus contratos não têm grande relevância econômica para a sociedade, pois se resumem em pequenos serviços de pronto pagamento, em sua grande maioria.

Nesse sentido, caros colegas, vamos evoluir nossos estudos sobre as especificidades da intermediação imobiliária e sua corretagem. Primeiro era preciso termos conhecimento do porquê de haver fiscalização do Estado, através dos Conselhos, nas atividades dos corretores de imóveis e, no mesmo sentido, também saber o porquê de o Código Civil separar um capítulo inteiro para especificar como se dará a remuneração dos corretores.

O Código Civil determinou que o corretor é “obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio”, em caso contrário, poderá o profissional “responder por perdas e danos, se não prestar ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência”[3]. Em outras palavras, o próprio Código Civil determinou como o profissional corretor de imóveis deve se comportar perante seu cliente.

Além disso, o Código especificou como se dará a remuneração do corretor de imóveis, a razão é consoante o que explicamos alhures: ser deveras importante a forma como se dará a remuneração do corretor de imóveis, vez que influenciará diretamente no negócio a ser firmado e em todos os contratos ajustados.

Por isso, passamos agora a analisar sobre as disposições do Código Civil quanto à remuneração. Atenção:

Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.

Em outras palavras, o direito do corretor de imóveis à remuneração nasce no momento em que o resultado previsto no contrato de mediação é atingido, ou seja, quando a propriedade do imóvel é passada, quando o aluguel é firmado, quando o imóvel é avaliado, etc. A remuneração é devida quando há a efetiva mediação do negócio pelo corretor.

Ademais, acrescenta-se que se o negócio não se efetivar por simples arrependimento das partes, a remuneração do corretor ainda será devida. Isso quer dizer que se o contrato de mediação é firmado, tendo sido ajustado valor dos honorários do corretor etc., e, por simples vontade das partes, sem haver qualquer motivo justo ou justificável, o negócio não se realizar, mesmo assim os honorários de corretagem serão devidos. Na prática, esses casos são levados ao juízo através de uma ação de cobrança por parte do corretor de imóveis em face das partes. Tendo o magistrado chegado à conclusão que o caso se enquadra como arrependimento das partes sem motivo justo ou justificável, haverá a determinação do pagamento dos honorários de corretagem pelas partes ou por aquele que se comprometeu, acrescido dos honorários advocatícios etc.

Há muitos casos em que as partes simulam uma impossibilidade na efetivação do negócio a fim de fugir do pagamento dos honorários ao corretor de imóveis. São casos que devem ser levados ao Judiciário, para que este possa pôr termo à lide.

Continuando nosso estudo, veremos que o Código Civil traz a figura da Autorização com Exclusividade:

Art. 726. Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade.

Esse artigo deve ser lido em três partes:

1ª parte – “Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor”

Esta é a hipótese em que o corretor de imóveis não cria seu direito de receber remuneração, pois não efetivou a intermediação entre as partes, ou seja, não trabalhou. As partes, por elas mesmas, iniciaram e concluíram o negócio, sem qualquer intermediação do corretor de imóveis. É exemplo um imóvel em que o proprietário contratou um corretor de imóveis que não fez qualquer anúncio de venda, no entanto, apesar de o imóvel estar à venda, eventual comprador chegou ao vendedor por intermédio de um parente, tendo ambos finalizado a venda sem nenhuma intermediação do corretor contratado.

São muitos os casos em que os desavisados corretores de imóveis exigem, judicial ou extrajudicialmente, o pagamento de seus honorários, no entanto, não conseguem comprovar que realizaram algum serviço de publicidade ou efetiva intermediação do negócio. Nesses casos, o magistrado verifica que não houve cumprimento dos requisitos objetivos da corretagem e, logo, resolve a lide por improcedência dos pedidos do profissional.

Por esses e outros casos foi criada a figura da Autorização com Exclusividade. Referido documento faz com que o vínculo entre corretor e cliente seja único, não tendo efeitos jurídicos as autorizações de venda sem exclusividade firmadas após a autorização com exclusividade. Devem os corretores de imóveis, antes de firmar qualquer autorização, perguntar ao cliente se já existe autorização de venda, principalmente se já existe autorização de venda com exclusividade.

Passemos para a 2ª parte do artigo: “mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação”.

A segunda parte expõe a exceção da primeira. Ou seja, mesmo que as partes tenham iniciado e concluído o negócio sem a intermediação do corretor, os honorários serão devidos se firmada autorização de venda com exclusividade por escrito.

Explicamos: na autorização sem exclusividade, o proprietário de um imóvel pode contratar 1, 2... 10 corretores de imóveis para anunciar seu imóvel, cada um fazendo um tipo de anúncio na internet ou por meio de placas. Vimos muito isso quando uma casa possui mais de uma placa de “Vende-se”. Esse tipo de autorização, apesar de lícita e possível, por um lado enfraquece a venda do imóvel, pois o comprador pode vir a pensar que o imóvel tem baixa saída por ter tantos corretores intermediando a venda. No mesmo sentido é ruim para o corretor de imóveis que se verá, às vezes, obrigado a dividir seus honorários com outro corretor de imóveis que alegar intermediação recíproca etc.

Por outro lado, a autorização com exclusividade robustece a venda do imóvel e valoriza o trabalho do corretor de imóveis, vez que somente poderá ser contratado única e exclusivamente aquele profissional. Tendo ciência disso, o profissional terá, durante a vigência da autorização, caminho seguro para investir em publicidade para o imóvel, certo de que não haverá outro profissional a intermediar a casa e dividir consigo seus honorários. Como dissemos, as autorizações de venda posteriores à sua não terá efeitos jurídicos.

Porventura, pela letra fria da lei, em um primeiro momento, pode-se parecer uma injustiça ao cliente, uma vez que o corretor inerte, que não trabalhou no caso, receberia seus honorários sem fazer nada. Quanto a isso, não podemos discutir, é a letra da lei. Porém, no mesmo artigo há uma exceção para esta exceção e vem na terceira parte:

3ª parte: “salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade”.

Ou seja, se o cliente comprovar que o profissional foi inerte ou ocioso na mediação para venda do imóvel, não caberá remuneração, mesmo que tenha sido firmado autorização com exclusividade por escrito.

Porém, vem a pergunta: que grau de inércia? Que grau de ociosidade?

Para essa resposta meu caro, há de se verificar o bom senso e os costumes locais na hora de julgar o caso. É pelos costumes locais e pelo bom senso que se verificará que o trabalho realizado pelo corretor é ou não ocioso. A carga da afirmação é deveras subjetiva, havendo poucos critérios objetivos para se chegar à resposta. Se houve efetivo trabalho ou não, isso ficará a critério do julgador e, ao bom advogado, cabe demonstrar sua tese e demonstrar ao juiz que houve trabalho do corretor de imóveis ou não.

É isso aí pessoal, fechamos este texto. Até mais.

1. Art. 421, Código Civil. ↑

2. https://pt.wikipedia.org/wiki/Alfaiataria, acesso em 31/8/2020. ↑

3. Art. 723, CC/02. ↑