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12 de Julho de 2024

Dívidas anteriores à compra do imóvel: Quem paga?

há 6 anos

Você está sendo cobrado por tarifas de serviços essenciais com datas anteriores à sua entrada no imóvel?

Saiba que esta prática é abusiva e você está sendo lesado.

Quando adquirimos um imóvel ou mesmo em caso de locações, a primeira coisa que fazemos é pedir a abertura de contratos para serviços básicos como água, energia e gás.

Frequentemente recebemos dúvidas de nossos amigos e clientes questionando cobranças em fatura referente aos meses anteriores da sua real titularidade.

Este fato é totalmente indevido e coberto por atitudes de má-fé da empresa.

Precisamos destacar que alguns tipos de obrigações no ordenamento jurídico, facilitando a sua identificação.

Obrigação PROPTER REM: significa “por causa da coisa”. Assim, se o direito de que se origina é transmitido, a obrigação o segue, seja qual for o título translativo.

Um exemplo bastante fácil são as dívidas de um imóvel, em relação a multas, impostos, juros entre outros, nos termos do art. 1.345 do código civil:

Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.

Isto ocorre também nas aquisições de veículos, onde o IPVA segue o bem adquirido e se tornam obrigações do novo dono.

Mas, no presente artigo estamos falando da chamada Obrigação PROPTER PERSONAM. Esta obrigação possui natureza totalmente pessoal, vinculada à relação existente entre a prestadora de serviços e o efetivo usuário.

A situação é muito simples, mas gera muita dúvida e existem centenas de ações no Judiciário sobre isso.

Você comprou um bem em agosto de 2018, desta forma a prestadora de serviço não pode lhe cobrar débitos anteriores a esta data. Veja o entendimento do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro sobre o tema:

AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE DÉBITO C/C INDENIZATÓRIA POR DANOS MORAIS COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA. RELAÇÃO DE CONSUMO. CEDAE. INSTALAÇÃO DE HIDRÔMETRO. TROCA DE TITULARIDADE DA FATURA DO SERVIÇO DE ÁGUA. RESTABELECIMENTO DO SERVIÇO. COBRANÇA DÉBITO PRETÉRITO. IMPOSSIBILIDADE. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. DANO MORAL CARACTERIZADO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA QUE SE MANTÉM. (…). A EMPRESA DEMANDADA NÃO PODERIA COBRAR DO ATUAL PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL DÍVIDA CONTRAÍDA EM PERÍODO ANTERIOR AO ANO DE 2009, TENDO EM VISTA QUE A DÍVIDA VENCIDA NO PERÍODO DE ABRIL DE 2005 A SETEMBRO DE 2008 E JANEIRO DE 2009, DEVE SER IMPUTADA EXCLUSIVAMENTE AO ANTIGO USUÁRIO DO SERVIÇO DE ÁGUA E ESGOTO SANITÁRIO E NÃO À EMPRESA AUTORA. O demandante é responsável pelo pagamento das contas vencidas somente a partir do momento em que adquiriu o imóvel e passou a figurar como usuário do serviço de água e esgoto sanitário, seja em caráter efetivo ou potencial. (…). Responsabilidade civil objetiva. Falha na prestação do serviço. Dever de indenizar a empresa autora pelos danos sofridos. Aplicação do disposto no artigo 14, da Lei nº 8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor). Dano moral configurado in re ipsa. Verba compensatória arbitrada na quantia de R$ 8.000,00 (oito mil reais) em consonância com os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade e em atenção ao viés preventivo-pedagógico-punitivo do instituto do dano moral. Precedentes jurisprudenciais do TJRJ. Aplicação das Súmulas nº 192 e nº 194 do TJRJ. Recurso ao qual se nega provimento.

AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZATÓRIA. SERVIÇO DE FORNECIMENTO DE ÁGUA. TRANSFERÊNCIA DE TITULARIDADE. ALEGAÇÃO DE COBRANÇAS REFERENTES A DÉBITOS ANTERIORES A AQUISIÇÃO DO IMÓVEL. (…) SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARCIAL CONFIRMANDO A TUTELA ANTECIPADA, DECLARANDO A INEXISTÊNCIA DO DÉBITO DISCUTIDO NOS AUTOS E CONDENANDO A RÉ AO PAGAMENTO DE R$ 10.000,00 A TÍTULO DE DANO MORAL. APELAÇÃO DA RÉ. (…). 5. A obrigação de pagar pelo serviço de fornecimento de água se reveste de natureza pessoal e não propter rem, não se vinculando, portanto, ao proprietário do imóvel. 6. Incidência do verbete sumular nº 196-TJRJ: “o débito tarifário não pode ser transferido ao novo usuário do serviço essencial”.

Perceba que além da declaração de inexistência de débito determinada, nos casos que o consumidor realiza o pagamento indevido dos valores para não ter seu fornecimento de serviço cortado, o reembolso por estes valores é perfeitamente possível de ser requerido.

Além disso, diversos julgados vêm entendendo que o consumidor sofre uma efetiva lesão, acarretando na indenização por danos morais pela prática abusiva da empresa.

Por isso, fiquem ligados em suas faturas de consumo quando solicitarem a alteração de titularidade evitando pagamento indevido de valores.

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3 Comentários

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Obrigada pelo Artigo, são coisas do cotidiano que muitos nem sempre prestam atenção.... Depois vira pesadelo. continuar lendo

Fabio Garcia
5 anos atrás

Bom... continuar lendo

Antonio P.veiga
5 anos atrás

Muito bem,devemos esclarecer quem vende e aquele que compra, sem esquecer,da dignidade e tbm da imparcialidade ! continuar lendo