Síndico(a), você comete esses erros ao administrar seu condomínio?

1. Não conhecer as 10 OBRIGAÇÕES do síndico.

I. Convocar assembleias e encaminhar as informações (edital) a todos os interessados. Realiza as reuniões.

II. Representar o condomínio nas ações judiciais defendendo os interesses da coletividade ou procedimentos administrativos (assinar contratos, movimentar a conta bancária do condomínio.

III. Informar sobre o recebimento de notificações: judiciais (ações trabalhistas, cíveis, criminais, por exemplo), da receita federal, bombeiros.

IV. Conservar as áreas comuns e zelar pela prestação dos serviços realizados dentro do condomínio.

V. Elaborar os orçamentos/previsão de receita e despesa a cada ano.

VI. Prestar contas aos demais interessados. Informar o que foi pago e o que foi recebido em nome do condomínio durante o ano.

VII. Cobrar os débitos condominiais, sejam eles referentes as taxas/cotas ou multas por descumprimento da convenção e regimento interno do condomínio.

VIII. Contratar o seguro condominial e verificar se a proposta da seguradora abrange as necessidades do condomínio.

IX. Cumprir o que está previsto nas leis (trabalhistas, código civil, ...) e nas normas internas do condomínio (convenção, regimento interno e deliberações das assembleias).

X. Traçar o plano de ação, estratégia de gestão. Saber o que o orçamento do condomínio permite ou não fazer. Saber se terá que iniciar ou continuar alguma obra de interesse da coletividade.

Lembrando que as normas internas do condomínio (convenção e regimento interno), podem prever outras obrigações que a comunidade condominial entenda ser relevante para o diaadia do seu condomínio.

2. Expor os INADIMPLENTES nas áreas comuns do condomínio.

Alguns síndicos (as) divulgam o nome do INADIMPLENTE nas áreas comuns do condomínio, o que é considerado um constrangimento ao devedor, e acarretar o pagamento de montante determinado pela justiça, se houver o entendimento de que houve a exposição do devedor a situações vexatórias.

Para que o seu condomínio não sofra a penalidade acima, e tenha que pagar uma indenização por danos morais ao inadimplente, NÃO divulgue a inadimplência com os nomes dos titulares das unidades das formas a seguir: 1. quadro de avisos do prédio ou da administração do condomínio; 2. elevador do condomínio; 3. jornais, mesmo que de circulação interna; 4. site do condomínio, mesmo com acesso através de senha; 5. carta-circular (Ex: lamentavelmente, o Sr. Fulano não respeita as normas do Condomínio nem paga sua taxa mensal); 6. grupo do WhatsApp do condomínio.

O pensamento que lhe veio agora foi: "A lei diz que é dever do síndico informar aos demais moradores e/ou proprietários acerca da regularidade das contribuições condominiais, bem como sobre as providências quanto à sua cobrança."

Você deve estar se perguntando, o que pode ser feito, já que não posso expor o nome do devedor?

A resposta é simples, deve providenciar a simples indicação da unidade condominial inadimplente, o valor e o mês correspondente, mas sem indicar o NOME do proprietário, inquilino ou ocupante relacionada ao débito.

Nada há de irregular na divulgação da (s) unidade (s) devedora (s) no boleto ou balancete demonstrativo do mês, tendo em vista o dever de prestação de contas (art. 1.348, VIII, do Código Civil) e o direito dos demais comunheiros terem ciência sobre a inadimplência geral do condomínio.

3. Liberar DESCONTOS aos inadimplentes.

A pergunta mais realizada pelo inadimplente é: "o valor do meu débito atualmente é x, se eu pagar à vista, quanto ganho de desconto? ou Tenho isenção dos juros, multa e correção monetária se pagar à vista, né?"

Fale a verdade, você síndico (a) já ouviu este tipo de pergunta.

É preciso esclarecer que o (a) síndico (a) NÃO pode dar descontos no valor devido, nem abater os juros, correção monetária e multa previstos em lei e/ou na convenção do condomínio que administra.

Outro ponto importante é que a redução ou isenção da cota condominial atrasada a favor de um ou vários inadimplentes implica na oneração dos demais comunheiros.

Qualquer desconto é na verdade, uma doação que os demais ocupantes das unidades condominiais fazem em favor do inadimplente.

Embora, normalmente, a convenção dos condomínios não proíbam a realização de acordo com os inadimplentes, de modo que é desnecessária a autorização para que o (a) síndico (a) possa firmá-lo, é certo que este (a) poderá realizar apenas o parcelamento do débito atualizado.

Lembre-se, o (a) síndico (a) é apenas o (a) gestor (a) do condomínio, não é o (a) dono (a) da dívida. Sendo a pessoa que acima de tudo, administra os interesses coletivos da comunidade condominial.

Assim conceder isenção sem ter poderes para tanto, poderá responder pelos danos causados ao condomínio, e se acionado deverá devolver o valor a comunidade condominial prejudicada.

4. Contratar o mesmo advogado ou escritório de advocacia da Administradora de Condomínio contratada.

Existe a prática de contratação do COMBO ADMINISTRADORA + JURÍDICO por alguns (mas) síndicos (as), o que pode gerar uma insegurança ao condomínio.

Pense na seguinte situação: o condomínio, representado por seu síndico recebe o contrato de prestação de serviços da administradora, lê o documento, mas tem algumas dúvidas sobre as responsabilidades atribuídas a empresa a ser contratada e deseja realizar algumas alterações por entender que algumas das cláusulas ali expressas não se adequam a realidade do condomínio.

O que o síndico deve fazer? Questionar o departamento jurídico da administradora e exigir as mudanças? Mas como saber o que é permitido em lei?

A resposta é simples, o ideal é que o condomínio possua uma representação jurídica adequada, que sempre preze pelo seu melhor interesse e que seja prestada por um advogado expert em direito condominial, e que não tenha vínculo com a administradora do condomínio.

Assim o (a) advogado (a) poderá atuar com autonomia, e também poderá apresentar seu entendimento profissional sobre o assunto, sem ser influenciado pela administradora do condomínio.

Mas, você como síndico (a) deve estar afirmando: "a administradora ofereceu também a prestação de serviços jurídicos no mesmo contrato, e fica mais barato para o condomínio". Analise o seguinte: será que esta economia realmente é vantagem para o condomínio? E se houver conflito entre a administradora e o condomínio?

Outro ponto importante é que a venda casada de serviços é proibida. O (A) advogado (a) contratado (a) por uma administradora de condomínio, somente deve assessorar à contratante e não aos seus clientes.

5. CRIAR novas regras para o Condomínio.

Muitas vezes buscando melhorar o convívio dos condôminos ou a resolução de conflitos, a administração do condomínio cria regras não aprovadas em assembleia, o que não pode acontecer.

Há casos em que o (a) síndico (a) aplica multa aos ocupantes das unidades de acordo com seu entendimento e não como está descrito nas regras internas do condomínio.

E os exemplos são os mais variáveis: *realiza o corte ou redução do fornecimento de água ou gás da unidade devedora; *proíbe a entrada de entregadores de encomendas; *informa que é proibido fumar na área aberta do condomínio; *determinar em quais áreas se pode ou não circular com bicicletas ou animais.

Se não decidido e aprovado em assembleia, ou previsto na convenção ou regimento interno do condomínio, os exemplos acima não podem ser praticados pelo (a) síndico (a).

6. Não saber analisar os balancetes apresentados pelo contador ou escritório de contabilidade.

O (A) síndico (a) muitas vezes contrata um contador ou escritório de contabilidade, e confia que toda a documentação estará em ordem.

Cuidado! Você como gestor (a) eleito deve saber analisar se os documentos referentes a circulação do dinheiro, entrada e saída dos valores. Assim, é preciso conhecer sobre o recebimento das cotas condominiais e o pagamento das contas do condomínio (água, energia, impostos, produtos de limpeza, prestadores de serviços).

Mas então o (a) síndico (a) e os conselheiros devem fazer um curso de contabilidade ou tributação? A resposta é não. Mas deve sim, ao assumir a função de gestor (a) do condomínio, se não souber como funciona o balancete, deverá buscar o conhecimento básico.

Sugiro que peça ao contador contratado ou colaborador do escritório da contabilidade que lhe explique o básico, pois assim poderá acompanhar os recebimentos, gastos e realizar a previsão orçamentária de forma correta e sem dor de cabeça.

Além disso, poderá informar periodicamente aos ocupantes das unidades, como está sendo gasto o dinheiro do condomínio. Assim, fica claro para a comunidade condominial, que sua gestão está de acordo com as normas do condomínio e aprovação da assembleia.

7. Não realizar a manutenção PREVENTIVA do Condomínio.

Tem síndicos (as) que COMPRAM OBJETOS, REALIZAM OBRAS OU CONTRATAM SERVIÇOS SEM APROVAÇÃO EM ASSEMBLEIA. Cuidado! É errado, e pode haver responsabilização.

Calma, aqui não estou falando das obras urgentes (troca do motor do portão que parou de funcionar, cano estourado e jorrando água, outros), já que podem ser realizadas imediatamente sem aprovação prévia da assembleia, e posteriormente justificada.

Lembre-se, nesta situação, em que se exige a resolução imediata do problema, sugiro que se possível, busque realizar no mínimo 03 orçamentos para a execução do serviço ou compra do material.

O que não pode acontecer é realizar, sem aprovação da comunidade condominial, a pintura da fachada do condomínio, a reforma da portaria, a compra de móveis de decoração para a área comum, a contratação de uma empresa de segurança.

Mesmo que tenha dinheiro suficiente no caixa do condomínio, e o serviço ou compra seja necessária para o condomínio, leve o assunto para os demais comunheiros e obtenha a aprovação em assembleia, observando o número de votos necessários.

Outra situação a ser esclarecida, é que o (a) síndico (a) poderá contratar um (a) advogado (a), sem aprovação de assembleia, para apresentar uma defesa do condomínio, quando o mesmo foi notificado, e resposta possui prazo determinado e curto. Desde que se identifique que não há tempo para a convocação de uma assembleia.

8. Realizar obras ou comprar bens em nome do Condomínio SEM autorização da ASSEMBLEIA.

Saiba PREVENIR É MAIS BARATO!

Algumas manutenções devem ser realizadas de forma mais constantes dentro do condomínio.

O exemplo mais comum de manutenção preventiva, é a dos ELEVADORES. É melhor contratar as verificações periódicas junto as autorizadas, por um valor mensal ou anual, ao invés de trocar o elevador inteiro, por exemplo.

Os equipamentos de incêndio. Já pensou se começa a pegar fogo em algum lugar na área comum do condomínio, e nenhum extintor funciona, mesmo que alguma pessoa treinada esteja no local. Qual é o prejuízo a ser suportado pelo condomínio após a chegada dos bombeiros e controle das chamas? É mais econômico atualizar os equipamentos de acordo com as normas do corpo de bombeiros, não é?

A conclusão é que o condomínio precisa efetivamente realizar as prevenções necessárias.

As MANUTENÇÕES / CONSERVAÇÕES recorrentes são:

· elevadores

· bombas

· portões

. automáticos

· interfones

· piscina

· jardim

· antena coletiva

· recarga de extintores

. limpeza da caixa d’água, cisterna ou poço artesiano.

CONCLUSÃO

Existem, além dos 08 (oito) erros que descrevi nesse post, muitas outras atitudes que podem acarretar a responsabilização do (a) síndico (a).

Assim a pessoa que exerce a função de síndico (a) possuem responsabilidades enormes e deve sempre buscar ajuda em casos de dúvidas.

Caso você queira continuar conversando comigo sobre esse assunto estou disponível através do e-mail: contato@santosporfirio.adv.br.

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