Página 736 da Caderno Judicial das Comarcas do Diário de Justiça do Estado do Mato Grosso (DJMT) de 17 de Maio de 2021

relativas ao parcelamento do solo municipal para adequar o previsto nesta Lei às peculiaridades regionais e locais. E o artigo 2º da referida Lei estabelece, “ in verbis“, que: “Art. 2º. O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as das legislações estaduais e municipais pertinentes. § 1º Considera­se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes. § 2º Considera ­se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes. § 3º (VETADO) (Incluído pela Lei nº 9.785, de 1999) § 4º Considera­se lote o terreno servido de infra­estrutura básica cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que se situe. (Incluído pela Lei nº 9.785, de 1999) § 5º A infra­estrutura básica dos parcelamentos é constituída pelos equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, esgotamento sanitário, abastecimento de água potável, energia elétrica pública e domiciliar e vias de circulação. (Redação dada pela Lei nº 11.445, de 2007). ( Vigência) § 6º A infra­estrutura básica dos parcelamentos situados nas zonas habitacionais declaradas por lei como de interesse social (ZHIS) consistirá, no mínimo, de: (Incluído pela Lei nº 9.785, de 1999) I ­ vias de circulação; (Incluído pela Lei nº 9.785, de 1999) II ­ escoamento das águas pluviais; (Incluído pela Lei nº 9.785, de 1999) III ­ rede para o abastecimento de água potável; e (Incluído pela Lei nº 9.785, de 1999 IV ­ soluções para o esgotamento sanitário e para a energia elétrica domiciliar. (Incluído pela Lei nº 9.785, de 1999)§ 7o O lote poderá ser constituído sob a forma de imóvel autônomo ou de unidade imobiliária integrante de condomínio de lotes. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 8o Constitui loteamento de acesso controlado a modalidade de loteamento, definida nos termos do § 1o deste artigo, cujo controle de acesso será regulamentado por ato do poder público Municipal, sendo vedado o impedimento de acesso a pedestres ou a condutores de veículos, não residentes, devidamente identificados ou cadastrados. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017).“. No caso, restou comprovado que o parcelamento do solo objeto da lide não foi aprovado pelo ente público municipal, ora autor da presente ação civil pública. Com efeito, os documentos acostados na inicial são muito claros nesse sentido. São documentos emitidos pelo departamento de Engenharia sendo que o Fiscal atribuiu ao parcelamento da área irregularidade (fls. 31) Consta ainda do Relatório Circunstanciado e Notificação n. 1154 (fls. 32) que: “Chácara 87. Aproximadamente 5.500 m2. (...) Fase da obra: antigo loteamento irregular. (...) Constatei (mos) que: parcelamento do solo. (...) Fica interditado (embargado) qualquer negociação, venda, construção e outros sem regularização da área”. Cabe registrar, nesse ponto, que o que foi comercializado pelos ora réus sequer pode ser técnica e juridicamente denominado “lote“, tendo em vista que a definição legal do que é lote pressupõe “infra­estrutura básica cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que se situe“, nos termos do já citado § 4º, do artigo 2º da Lei 6.766, o que inexiste no caso. Portanto, está caracterizada evidente afronta pelos ora réus das normas que disciplinam o parcelamento do solo urbano, haja vista terem promovido um desmembramento clandestino. A conduta dos réus consistentes em comercializar áreas antes que houvesse efetiva regularização das mesmas para tanto, por meio, principalmente, das autorizações expedidas pelo município nesse sentido, foram contrárias as exigências legais pertinentes. Nesse sentido: APELAÇÃO.AÇÃOCIVILPÚBLICA.DIREITOURBANÍSTICO.PARCELAMEN TO IRREGULAR DO SOLO. DESMEMBRAMENTO CLANDESTINO. 1. Desmembramento implantado sem a devida aprovação junto aos órgãos competentes e em total desarmonia com as exigências legais, sobretudo, a que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano (Lei n. 6.766/1979). Condenação da responsável ao pagamento de indenização pelos danos causados à esfera jurídica dos adquirentes doslotes e também à legalização do loteamento no prazo de um ano a partir do trânsito emjulgado da sentença, sob pena de multa diária. 2. Responsabilidade da empresa loteadoraconfigurada. Robusto conjunto probatório amealhado aos autos demonstra a patenteirregularidade do parcelamento empreendido. Atividade clandestina que, por si só, é potencialmente lesiva ao meio ambiente, sendo desnecessário qualquer questionamentoquanto à existência de dolo. Manutenção da r. sentença. Recurso desprovido. (TJSP; Apelação Cível 0016998­57.2011.8.26.0099; Relator (a): Nogueira Diefenthaler; ÓrgãoJulgador: 5ª Câmara de Direito Público; Foro de Bragança Paulista ­ 3ª Vara Cível; Datado Julgamento: 29/08/2016; Data de Registro: 06/10/2016). Ressalte­se, nesse ponto, que a responsabilidade dos réus decorre do fato de ostentarem a condição de proprietários do imóvel ou mesmo do fato de ter de fato promovido os negócios tendo como objeto o imóvel, o que restou suficientemente comprovado nestes autos. Com efeito, nos termos dos artigos 6º e 10º da lei de regência, “in verbis“: “Art. 6º. Antes da elaboração do projeto de loteamento, o interessado deverá solicitar à Prefeitura Municipal, ou ao Distrito Federal quando for o caso, que defina as diretrizes para o uso do solo, traçado dos lotes, do sistema viário, dos espaços livres e das áreas reservadas para equipamento urbano e comunitário, apresentando, para este fim, requerimento e planta do imóvel contendo, pelo menos: I ­ as divisas da gleba a ser loteada; II ­ as curvas de nível à distânciaadequada, quando exigidas por lei estadual ou municipal; III ­ a localização doscursos d“água, bosques e construções existentes; IV ­ a indicação dosarruamentos contíguos a todo o perímetro, a localização das vias de comunicação, das áreas livres, dos equipamentos urbanos e comunitáriosexistentes no local ou em suas adjacências, com as respectivas distâncias da áreaa ser loteada; V ­ o tipo de uso predominante a que o loteamento se destina; VI ­ as caracteristicas, dimensões e localização das zonas de uso contíguas.“. “Art. 10. Para a aprovação de projeto de desmembramento, o interessado apresentará requerimento à Prefeitura Municipal, ou ao Distrito Federal quandofor o caso, acompanhado de certidão atualizada da matrícula da gleba, expedidapelo Cartório de Registro de Imóveis competente, ressalvado o disposto no § 4o do art. 18, e de planta do imóvel a ser desmembrado contendo: (Redação dada pela Lei nº 9.785, de 1999) I ­ a indicação das vias existentes e dos loteamentos próximos; II ­ a indicação do tipo de uso predominante no local; III ­ a indicação da divisão de lotes pretendida na área”. No presente caso, conforme já fundamentado, os ora réus passaram a dispor dos denominados “lotes“ sem que tivessem cumprido a exigência legal de submeter previamente o projeto pretendido à análise do setor responsável para tanto do ente público municipal. E o que se verifica das provas produzidas nos autos é que, mesmo diante dessa situação, o município se dispôs a auxiliar os ora réus na regularização da situação, o que, todavia, não foi possível, em virtude de situações fáticas que a obstaram e que, inclusive, tornaram o Termo de Ajustamento de Conduta firmado perante o Ministério Público inexigível em alguns pontos. Ressalte­se, por oportuno, que o fato de o município ter atuado nesse sentido não significa que houvesse anuído à situação de ilegalidade perpetrada pelos réus, mas que apenas objetivava buscar uma melhor solução para o problema urbanístico decorrente da conduta dos ora réus Desta forma, é inequívoco que a conduta dos réus foi eivada de ilegalidade, haja vista que promoveram a venda de “lotes“ em área na qual inexistia aprovação municipal para tanto. Vislumbra­se que, agindo assim, os requeridos praticaram conduta vedada pela Lei n.º 6.766/79, que em seu art. 37, preceitua: “Art. 37. É vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado”. Resta, agora, analisar as consequências advindas de tal ilegalidade e qual a melhor solução para a controvérsia, considerando, para tanto, o interesse público subjacente e também a situação dos particulares que já firmaram compromissos de compra com os ora réus e que, inclusive, já pagaram parte do preço estipulado. Como bem salientado o Ministério Público Estadual em ID n. 54844012: “Importante salientar que o parcelamento do solo de forma desordenada, devido a inobservância as normas urbanísticas, acarreta consequências imensuráveis, comprometendo especialmente a qualidade de vida e do meio ambiente. Isso, pois, ausência de infraestrutura básica gera consequências ao espaço urbano e as pessoas que ali frequentam, de modo que a ausência de iluminação adequada, rede de esgoto, captação e drenagem de água geram risco à saúde pública, assim como a inobservância dos requisitos de dimensão das casas, das vias, inexistência de local reservado ao poder público acarretam prejuízos ao trânsito e a implantação de área de lazer e/ ou equipamentos comunitários pelo poder público, entre outros danos. Ou seja, quando os requeridos resolveram iniciar um loteamento sem elaborar previamente o Projeto a ser analisado pela Prefeitura, o prejuízo sofrido é de toda a sociedade. Os moradores do loteamento em questão certamente estão sendo penalizados quando necessitam de iluminação adequada, rede de esgoto, ou mesmo quando precisam se deslocar, em vias estreitas, para buscar um posto de saúde, uma área de lazer, uma escola; o visitante sofre com a falta de infraestrutura bem como pela ausência de área de lazer como praças, parques, áreas verdes; a sociedade, como um todo, sofre pela inobservância dos requisitos para a elaboração de um loteamento, ao visitar um amigo, um parente, e não encontrar uma via acessível, não lograr estacionar o seu veículo adequadamente, não encontrar uma área de lazer, um local de passeio, uma calçada estruturada, ate mesmo por não haver circulação de ar devido a não observância da distância entre as residências”. Nesse contexto, o pedido inicial é de que seja reconhecida a nulidade dos fracionamentos e dos respectivos compromissos de compra e venda, além da condenação dos réus ao desfazimento das obras realizadas no empreendimento irregular com a restituição dos imóveis ao seu estado anterior. No que se refere à nulidade dos fracionamentos, diante do reconhecimento de que foram efetivados de forma ilegal, sem a observância das exigências legais nesse sentido, em especial as previstas na Lei 6.766, trata­se de uma decorrência lógica. Quanto à nulidade dos compromissos de compra e venda, o artigo 37 da referida Lei é expresso no sentido de que é vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado. Portanto, é evidente que os negócios jurídicos entabulados estão eivados de vício que retira a sua validade, haja vista que, nos termos do artigo 104, inciso II, do Código Civil, a validade do negócio jurídico exige objeto lícito, possível, determinado ou determinável. No caso, o objeto comercializado pelos ora réus (áreas de empreendimento não regularizado) é ilícito, ante a vedação expressa no artigo 37 da Lei 6.766. Contudo, sopesando a boa­fé dos adquirentes, bem como o tempo transcorrido desde a contratação, a presente sentença não deve impor a eles ônus ainda maior. Assim, ressalvados os casos em que os adquirentes pretendam a rescisão do contrato com a devolução do valor pago, o que deve ser objeto de ação específica nesse sentido, devem permanecer hígidos os negócios celebrados. Nesse sentido, cabe observar o disposto nos artigos 43 e 44 da Lei 6.766, que faculta ao município o ressarcimento ou a expropriação das áreas para a sua regularização “Art. 43. Ocorrendo a execução de loteamento não aprovado, a destinação de áreas públicas exigidas no inciso I do art. 4º desta Lei não se poderá alterar sem prejuízo da aplicação das