Página 714 da Judicial - 1ª Instância - Interior - Parte II do Diário de Justiça do Estado de São Paulo (DJSP) de 20 de Julho de 2016

Borges Pernas - - Francisco Carlos Perna - Vistos,Sulaiman Miguel Neto ajuizou a presente ação de despejo em face de Solange Antonia Borges Pernas e outro, alegando, em síntese, que se tornou proprietário do imóvel descrito às fls. 02 e que este se encontrava locado, em razão de contrato celebrado entre Marcelo Frizoni Empreendimentos e Participações Ltda e os réus, celebrado em 10/02/2015, com prazo de locação por trinta meses a partir de 10/02/15. Alega, ainda, que o contrato em questão não possui cláusula de vigência em caso de alienação e não se encontra averbado junto à matrícula do imóvel; que não possui interesse na continuidade da locação e que notificou os réus para desocupação voluntária, mas que estes quedaram-se inertes. Pediu em liminar a desocupação do imóvel. Marcelo Frisoni Empreendimentos e Participações Ltda pediu a intervenção no feito como terceiro, informando que adquiriu o imóvel por meio de compromisso de compra e venda, e que a dação em pagamento seria nula. Informou, ainda, que há ação de rescisão contratual e reintegração na posse e indenização por danos materiais e morais intentada pela ex-esposa do autor, em curso na 36ª Vara Cível, de nº 1082896-55-15. Sustenta que a notificação dirigida aos réus deixou de ser entregue e pede a reconsideração da liminar. Marcelo Frisoni foi admitido como terceiro interessado em audiência (fls. 329). Em contestação (fls. 345/351) Francisco Carlos Perna e Solange Antonia Borges Perna sustentaram preliminar de prevenção, conexão e litispendência, bem como ausência de legitimidade e interesse processual. No mérito alegaram que realizaram o pagamento de doze meses adiantado, o mesmo se dando com os aluguéis de março, abril e maio de 2016. Alegam, ainda, que receberam a notificação, mas como o autor é terceiro com relação à locação, a notificação não teria se aperfeiçoado; que o locador e locatários estão agindo de boa fé. Sustentam, ainda, que houve tentativa de invasão do imóvel, bem como não se mostrar necessária a averbação do contrato para o exercício do direito de preferência. Impugnou o pedido de liminar, bem como a caução prestada. Informam que há ações em trâmite, de rescisão contratual e declaratória de nulidade de escritura pública. O terceiro Marcelo apresentou contestação às fls. 368/374 sustentando a improcedência do pedido; que o autor age de má fé; que o autor omitiu que existe litígio em relação à propriedade do imóvel e que a ex-esposa do autor firmou compromisso de compra e venda do imóvel locado para o peticionário; que o autor recebeu o imóvel em dação em pagamento sabedor do compromisso de compra e venda. Alega, ainda, que é nula a dação em pagamento e que lavrou boletim de ocorrência para averiguação de estelionato; que intentaram ação declaratória de nulidade com pedido de liminar; que o autor não é possuidor do imóvel locado e não possui legitimidade para figurar no pólo ativo da demanda. Sustenta, outrossim, a nulidade das notificações e a má fé do autor. É o sucinto relatório.É o relatório.Passo a fundamentarO feito comporta o julgamento no estado, posto se tratar de prova documental.Não se vislumbra a existência de prevenção, conexão e litispendência na hipótese dos autos, nem a necessidade de julgamento conjunto.Conforme redação do artigo 103 do CPC/73, a conexão se dava nas hipóteses em que o objeto ou a causa de pedir fossem comuns. A causa de pedir é o fato jurídico que o autor coloca como fundamento de sua demanda. Na hipótese dos autos, o autor pede a retomada do imóvel para si, por não lhe ser conveniente a manutenção da locação.Não há menção nem remota a eventual compromisso de compra e venda entre a anterior proprietária e o locador. Enquanto o objeto na ação de despejo é o contrato de locação, na ação de rescisão este é o compromisso de compra e venda. Logo, não se vislumbra liame jurídico entre estes, posto que a decisão prolatada na ação de despejo não terá impacto nas demais ações. Por não se tratar o compromisso de direito de natureza real, eventual improcedência na ação de rescisão quando muito se resolverá em perdas e danos, o mesmo se dando com relação à ação declaratória de nulidade da dação em pagamento.Nesse sentido:”Nem mesmo poder-se-ia pensar em conexão entre a ação declaratória e as ações de reintegração de posse e embargos de terceiro porque não se vislumbra identidade de pedidos ou de causa de pedir, conforme prevê o artigo 103 do CPC, para autorizar a reunião dos processos.”(STJ - Conflito de Competência nº 111.572 - SC (2010/0068019-9) - Rel. Ministra Nancy Andrighi - J. 09.04.2014 - DJE. 15.04.2014) Não se tratando de conexão, não há que se falar em prevenção. Diante da diversidade de partes e pedidos, também não se vislumbra a existência de litispendência.A despeito de os réus Solange e Francisco afirmarem que não foram notificados, o documento de fls. 21/26, oriundo do 2º Oficial de Títulos e Documentos de Jundiaí confirma que os réus se negaram a receber a notificação, quando informados de seu conteúdo. Logo, não podem os réus alegaram ato próprio, no caso, sua recusa, para o fim de tornar nula a notificação. O registro público e os notários possuem fé pública e assim, depreende-se que os fatos narrados pelo oficial do registro se deram na forma narrada. Afasto, ainda, a preliminar de ilegitimidade ativa.O artigo 8º, da Lei nº 8.245/91 exige que o contrato seja por prazo determinado, contenha cláusula de vigência na hipótese de alienação e estiver averbado na matrícula do imóvel.Não se trata de requisitos alternativos, mas sim, cumulativos. Os locadores somente possuem contrato com prazo determinado, não possuindo os demais requisitos objetivos para imporem a locação em face do adquirente.Como de fato, não há relação entre o autor e os locadores, e nem o autor quer sua continuidade, se mostra necessária a denúncia vazia.Logo, se encontram presentes a legitimidade, posto que o autor é o adquirente do bem locado, e o interesse de agir, diante da recusa dos réus na saída espontânea, e do desinteresse do autor na continuidade da locação.Resta a questão do direito de preferência, previsto no artigo 27, da Lei nº 8.245/91.É necessário ressaltar a natureza de tal direito, antes de se averiguar sua existência no caso concreto.Via de regra, este possui natureza pessoal. Na doutrina esse entendimento é predominante:”O caráter pessoal do direito de preferência decorre dos termos legislativos e do caráter puramente obrigacional da locação, como já foi reiteradamente declarado em diversos acórdãos da Suprema Corte (Revista Trimestral de Jurisprudêncian. 34, p. 523, Rel. Victor Nunes Leal; n. 33, p. 570, Rel. Min. Evandro Lins e Silva; AI 121936 AgR-CE. Rel. Min. Carlos Madeira,DJ25.03.1988; RE 108006-PA. Rel. Min. Néri da Silveira,DJ11.03.1988). “Na hipótese de ser violado o direito de preferência pelo locador, independentemente da inscrição do contrato no registro público, tem o locatário direito às perdas e danos previstos na primeira parte do art. 33, em ação pessoal em face do mesmo locador (pois se trata de direito pessoal, relativo, decorrente de obrigação contratual). “(Jurid Mais, em comentário ao artigo 27 da Lei nº 8.245/91).Logo, não se vislumbra direito reipercussório na hipótese não observância ao direito de preferência do locador.Tal se dá somente na hipótese prevista no artigo 30, da Lei nº 8.245/91, estando o contrato de locação registrado na certidão da matrícula do imóvel, ao menos trinta dias antes da alienação.Nesse hipótese, de registro, poderia o locatário depositar o preço pago pelo alienante e desse modo, adjudicar para si o imóvel locado. O contrato discutido no presente feito, porém, não dispõe de registro e assim, não possui o locatário, nem o locador de direito real em face do adquirente, mas sim, direito de ordem pessoal.Nesse sentido:PROCESSO CIVIL E CIVIL. AGRAVO EM MEDIDA CAUTELAR. EFEITO SUSPENSIVO A RECURSO ESPECIAL. PENDÊNCIA DE JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE POR TRIBUNAL ESTADUAL. INVIABILIDADE. SÚMULAS NºS 634 E 635/STF. LOCAÇÃO. DIREITO DE PREFERÊNCIA. ADJUDICAÇÃO DO IMÓVEL PELO LOCATÁRIO PRETERIDO EM SEU DIREITO. PRÉVIA AVERBAÇÃO DO CONTRATO. NECESSIDADE. 1. A pendência do juízo de admissibilidade do recurso especial pelo Tribunal Estadual inviabiliza a análise da aparência do bom direito. 2. Compete ao Tribunal local a apreciação de pedido de efeito suspensivo a recurso especial pendente de admissibilidade. Incidência dos verbetes sumulares nºs 634 e 635/STF. 3. A não-averbação do contrato de locação no competente cartório de registro de imóveis impede o exercício do direito de preferência pelo locatário, consistente na anulação da compra e venda do imóvel locado, bem como sua adjudicação, nos termos do artigo 33 da Lei 8.245/91, restando a ele a indenização por perdas e danos. Precedentes. 4. Agravo interno a que se nega provimento. AgRg na MC 18158 / MG AGRAVO REGIMENTAL NA MEDIDA CAUTELAR 2011/0134535-5 Ministra NANCY ANDRIGHI (1118) 09/08/20112. A não-averbação do contrato de locação no competente