Página 857 da Judicial - 1ª Instância - Interior - Parte II do Diário de Justiça do Estado de São Paulo (DJSP) de 15 de Agosto de 2016

das notificações e a má fé do autor. É o sucinto relatório.É o relatório.Passo a fundamentarO feito comporta o julgamento no estado, posto se tratar de prova documental.Não se vislumbra a existência de prevenção, conexão e litispendência na hipótese dos autos, nem a necessidade de julgamento conjunto.Conforme redação do artigo 103 do CPC/73, a conexão se dava nas hipóteses em que o objeto ou a causa de pedir fossem comuns. A causa de pedir é o fato jurídico que o autor coloca como fundamento de sua demanda. Na hipótese dos autos, o autor pede a retomada do imóvel para si, por não lhe ser conveniente a manutenção da locação.Não há menção nem remota a eventual compromisso de compra e venda entre a anterior proprietária e o locador. Enquanto o objeto na ação de despejo é o contrato de locação, na ação de rescisão este é o compromisso de compra e venda. Logo, não se vislumbra liame jurídico entre estes, posto que a decisão prolatada na ação de despejo não terá impacto nas demais ações. Por não se tratar o compromisso de direito de natureza real, eventual improcedência na ação de rescisão quando muito se resolverá em perdas e danos, o mesmo se dando com relação à ação declaratória de nulidade da dação em pagamento.Nesse sentido:”Nem mesmo poder-se-ia pensar em conexão entre a ação declaratória e as ações de reintegração de posse e embargos de terceiro porque não se vislumbra identidade de pedidos ou de causa de pedir, conforme prevê o artigo 103 do CPC, para autorizar a reunião dos processos.”(STJ - Conflito de Competência nº 111.572 - SC (2010/0068019-9) - Rel. Ministra Nancy Andrighi - J. 09.04.2014 - DJE. 15.04.2014) Não se tratando de conexão, não há que se falar em prevenção. Diante da diversidade de partes e pedidos, também não se vislumbra a existência de litispendência.A despeito de os réus Solange e Francisco afirmarem que não foram notificados, o documento de fls. 21/26, oriundo do 2º Oficial de Títulos e Documentos de Jundiaí confirma que os réus se negaram a receber a notificação, quando informados de seu conteúdo. Logo, não podem os réus alegaram ato próprio, no caso, sua recusa, para o fim de tornar nula a notificação. O registro público e os notários possuem fé pública e assim, depreende-se que os fatos narrados pelo oficial do registro se deram na forma narrada. Afasto, ainda, a preliminar de ilegitimidade ativa.O artigo 8º, da Lei nº 8.245/91 exige que o contrato seja por prazo determinado, contenha cláusula de vigência na hipótese de alienação e estiver averbado na matrícula do imóvel.Não se trata de requisitos alternativos, mas sim, cumulativos. Os locadores somente possuem contrato com prazo determinado, não possuindo os demais requisitos objetivos para imporem a locação em face do adquirente.Como de fato, não há relação entre o autor e os locadores, e nem o autor quer sua continuidade, se mostra necessária a denúncia vazia.Logo, se encontram presentes a legitimidade, posto que o autor é o adquirente do bem locado, e o interesse de agir, diante da recusa dos réus na saída espontânea, e do desinteresse do autor na continuidade da locação.Resta a questão do direito de preferência, previsto no artigo 27, da Lei nº 8.245/91.É necessário ressaltar a natureza de tal direito, antes de se averiguar sua existência no caso concreto.Via de regra, este possui natureza pessoal. Na doutrina esse entendimento é predominante:”O caráter pessoal do direito de preferência decorre dos termos legislativos e do caráter puramente obrigacional da locação, como já foi reiteradamente declarado em diversos acórdãos da Suprema Corte (Revista Trimestral de Jurisprudêncian. 34, p. 523, Rel. Victor Nunes Leal; n. 33, p. 570, Rel. Min. Evandro Lins e Silva; AI 121936 AgR-CE. Rel. Min. Carlos Madeira,DJ25.03.1988; RE 108006-PA. Rel. Min. Néri da Silveira,DJ11.03.1988). “Na hipótese de ser violado o direito de preferência pelo locador, independentemente da inscrição do contrato no registro público, tem o locatário direito às perdas e danos previstos na primeira parte do art. 33, em ação pessoal em face do mesmo locador (pois se trata de direito pessoal, relativo, decorrente de obrigação contratual). “(Jurid Mais, em comentário ao artigo 27 da Lei nº 8.245/91).Logo, não se vislumbra direito reipercussório na hipótese não observância ao direito de preferência do locador.Tal se dá somente na hipótese prevista no artigo 30, da Lei nº 8.245/91, estando o contrato de locação registrado na certidão da matrícula do imóvel, ao menos trinta dias antes da alienação.Nesse hipótese, de registro, poderia o locatário depositar o preço pago pelo alienante e desse modo, adjudicar para si o imóvel locado. O contrato discutido no presente feito, porém, não dispõe de registro e assim, não possui o locatário, nem o locador de direito real em face do adquirente, mas sim, direito de ordem pessoal.Nesse sentido:PROCESSO CIVIL E CIVIL. AGRAVO EM MEDIDA CAUTELAR. EFEITO SUSPENSIVO A RECURSO ESPECIAL. PENDÊNCIA DE JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE POR TRIBUNAL ESTADUAL. INVIABILIDADE. SÚMULAS NºS 634 E 635/STF. LOCAÇÃO. DIREITO DE PREFERÊNCIA. ADJUDICAÇÃO DO IMÓVEL PELO LOCATÁRIO PRETERIDO EM SEU DIREITO. PRÉVIA AVERBAÇÃO DO CONTRATO. NECESSIDADE. 1. A pendência do juízo de admissibilidade do recurso especial pelo Tribunal Estadual inviabiliza a análise da aparência do bom direito. 2. Compete ao Tribunal local a apreciação de pedido de efeito suspensivo a recurso especial pendente de admissibilidade. Incidência dos verbetes sumulares nºs 634 e 635/STF. 3. A não-averbação do contrato de locação no competente cartório de registro de imóveis impede o exercício do direito de preferência pelo locatário, consistente na anulação da compra e venda do imóvel locado, bem como sua adjudicação, nos termos do artigo 33 da Lei 8.245/91, restando a ele a indenização por perdas e danos. Precedentes. 4. Agravo interno a que se nega provimento. AgRg na MC 18158 / MG AGRAVO REGIMENTAL NA MEDIDA CAUTELAR 2011/0134535-5 Ministra NANCY ANDRIGHI (1118) 09/08/20112. A não-averbação do contrato de locação no competente cartório de registro de imóveis impede o exercício do direito de preferência pelo locatário, consistente na anulação da compra e venda do imóvel locado, bem como sua adjudicação, nos termos do art. 33 da Lei 8.245/91, restando a ele a indenização por perdas e danos. Precedentes. 3. Agravo regimental improvido. (AgRg no REsp 203.851/PA, Rel. Ministra MARIA THEREZA DE ASSIS MOURA, SEXTA TURMA, julgado em 21/02/2008, DJe 10/03/2008). V. tb.RESP 219538-SPRestará ao locatário, na hipótese de violação ao direito de preferência buscar em face do locador as perdas e danos sofridas em decorrência de tal omissão.Observe-se que na hipótese dos autos, o locador não era proprietário, posto que não registrado seu título junto a matrícula do imóvel. Os direitos do locador são oriundos de compromisso de compra e venda que se encontra em discussão em feito diverso.Ainda que anulado o registro da dação em pagamento, deverá o locador buscar a formação de título hábil para o registro do compromisso, em face da anterior proprietária e uma das condições para tanto, salvo a ação de usucapião, seria a adjudicação compulsória. Nesta se mostraria essencial a comprovação de pagamento do preço, mas na contestação não restou controverso que houve uma triangulação, de modo que o locador adquirente não efetuou o pagamento de modo imediato à anterior proprietária alienante, mas sim, incluíram um terceiro, que possuiria débito em face do locador. O pagamento, então, consistiria na quitação da dívida de terceiro e este terceiro teria a obrigação de efetuar o pagamento.A análise da justiça e dos efeitos desta triangulação serão discutidas na ação em curso, de rescisão do compromisso de compra e venda, e não nestes autos.A narração acima somente se dá para o fim de analisar que ainda que procedente os pedidos do locador, ora terceiro, este não poderá ser reconhecido como proprietário do bem, até que a transcrição seja realizada e diante dos feitos em curso, tal demandará tempo, o que tornaria prejudicial a suspensão do presente feito.Diante de tal circunstância, o registro do contrato de locação restaria dificultado, posto que não registrado a existência do compromisso de compra e venda.Como já dito “o direito de preferência é estritamente pessoal ou relativo, isto é, exercido em face do locador, não tendo eficáciaerga omnes. Os direitos relativos são aqueles exercitados tão somente perante o devedor (como os direitos obrigacionais e os de família), enquanto os direitos absolutos são aqueles oponíveis perante todos os restantes membros da comunidade. (como os direitos personalíssimos e os direitos reais)(Nagib S. Filho e Romar N. de Sá,Comentários à Lei do Inquilinato, pág. 238, Forense).Logo, a obrigação de comunicar ao locatário a intenção de alienação é do locador. Se este não consta no registro de imóveis, nada impede que o proprietário constante junto ao registro aliene o bem a terceiro. Não se vislumbra assim, a obrigação do alienante comunicar ao