Página 128 do Diário de Justiça do Estado do Acre (DJAC) de 19 de Abril de 2018

- as curvas de nível à distância adequada, quando exigidas por lei estadual ou municipal;III - a localização dos cursos d’água, bosques e construções existentes;IV - a indicação dos arruamentos contíguos a todo o perímetro, a localização das vias de comunicação, das áreas livres, dos equipamentos urbanos e comunitários existentes no local ou em suas adjacências, com as respectivas distâncias da área a ser loteada;V - o tipo de uso predominante a que o loteamento se destina;VI - as caracteristicas, dimensões e localização das zonas de uso contíguas”. Grifo nosso”Art. 7º. A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, indicará, nas plantas apresentadas junto com o requerimento, de acordo com as diretrizes de planejamento estadual e municipal:I - as ruas ou estradas existentes ou projetada, que compõem o sistema viário da cidade e do município, relacionadas com o loteamento pretendido e a serem respeitadas;II - o traçado básico do sistema viário principal;III - a localização aproximada dos terrenos destinados a equipamento urbano e comunitário e das áreas livres de uso público;IV - as faixas sanitárias do terreno necessárias ao escoamento das águas pluviais e as faixas não edificáveis;V - a zona ou zonas de uso predominante da área, com indicação dos usos compatíveis.Parágrafo único. As diretrizes expedidas vigorarão pelo prazo máximo de quatro anos”. Grifo nosso “Art. 12. O projeto de loteamento e desmembramento deverá ser aprovado pela Prefeitura Municipal, ou pelo Distrito Federal quando for o caso, a quem compete também a fixação das diretrizes a que aludem os arts. 6º e 7º desta Lei, salvo a exceção prevista no artigo seguinte.§ 1º. O projeto aprovado deverá ser executado no prazo constante do cronograma de execução, sob pena de caducidade da aprovação.§ 2o. Nos Municípios inseridos no cadastro nacional de municípios com áreas suscetíveis à ocorrência de deslizamentos de grande impacto, inundações bruscas ou processos geológicos ou hidrológicos correlatos, a aprovação do projeto de que trata o caput ficará vinculada ao atendimento dos requisitos constantes da carta geotécnica de aptidão à urbanização.§ 3o É vedada a aprovação de projeto de loteamento e desmembramento em áreas de risco definidas como não edificáveis, no plano diretor ou em legislação dele derivada”. Grifo nosso”Art. 18. Aprovado o projeto de loteamento ou de desmembramento, o loteador deverá submetê-lo ao registro imobiliário dentro de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de caducidade da aprovação, acompanhado dos seguintes documentos:I - título de propriedade do imóvel ou certidão da matrícula, ressalvado o disposto nos §§ 4o e 5o;II - histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 (vintes anos), acompanhados dos respectivos comprovantes;III - certidões negativas:a) de tributos federais, estaduais e municipais incidentes sobre o imóvel;b) de ações reais referentes ao imóvel, pelo período de 10 (dez) anos;c) de ações penais com respeito ao crime contra o patrimônio e contra a Administração Pública.IV - certidões:a) dos cartórios de protestos de títulos, em nome do loteador, pelo período de 10 (dez) anos;b) de ações pessoais relativas ao loteador, pelo período de 10 (dez) anos;c) de ônus reais relativos ao imóvel;d) de ações penais contra o loteador, pelo período de 10 (dez) anos.V - cópia do ato de aprovação do loteamento e comprovante do termo de verificação pela Prefeitura Municipal ou pelo Distrito Federal, da execução das obras exigidas por legislação municipal, que incluirão, no mínimo, a execução das vias de circulação do loteamento, demarcação dos lotes, quadras e logradouros e das obras de escoamento das águas pluviais ou da aprovação de um cronograma, com a duração máxima de quatro anos, acompanhado de competente instrumento de garantia para a execução das obras;VI - exemplar do contrato padrão de promessa de venda, ou de cessão ou de promessa de cessão, do qual constarão obrigatoriamente as indicações previstas no art. 26 desta Lei;VII - declaração do cônjuge do requerente de que consente no registro do loteamento.§ 1º - Os períodos referidos nos incisos III, alínea b e IV, alíneas a, e d, tomarão por base a data do pedido de registro do loteamento, devendo todas elas serem extraídas em nome daqueles que, nos mencionados períodos, tenham sido titulares de direitos reais sobre o imóvel.§ 2º - A existência de protestos, de ações pessoais ou de ações penais, exceto as referentes a crime contra o patrimônio e contra a administração, não impedirá o registro do loteamento se o requerente comprovar que esses protestos ou ações não poderão prejudicar os adquirentes dos lotes. Se o Oficial do Registro de Imóveis julgar insuficiente a comprovação feita, suscitará a dúvida perante o juiz competente.§ 3º - A declaração a que se refere o inciso VII deste artigo não dispensará o consentimento do declarante para os atos de alienação ou promessa de alienação de lotes, ou de direitos a eles relativos, que venham a ser praticados pelo seu cônjuge.§ 4o O título de propriedade será dispensado quando se tratar de parcelamento popular, destinado às classes de menor renda, em imóvel declarado de utilidade pública, com processo de desapropriação judicial em curso e imissão provisória na posse, desde que promovido pela União, Estados, Distrito Federal, Municípios ou suas entidades delegadas, autorizadas por lei a implantar projetos de habitação”. Grifo nosso”Art. 37. É vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado”. Grifo nossoObserva-se que a Lei enumera os procedimentos e requisitos para a criação de um loteamento, devendo o loteador realizar um projeto e submetê-lo a apreciação da Prefeitura, em sendo aprovado, deverá ser registrado no Cartório de Imóveis e com a documentação acima elencada e veda expressamente sua comercialização antes do cumprimento dos requisitos legais. No entanto, a parte autora não cumpriu com nenhum dos requisitos acima, razão pela qual outro caminho não há do que reconhecer a irregularidade/clandestinidade do Loteamento Alberto Castro e a ilicitude do ato praticado pela autora ao pleitear judicialmente a rescisão contratual pelo não pagamento. Outrossim, a ilicitude da conduta da autora é reconhecida pelo exercício abusivo do direito, porquanto violadora da boa-fé contratual, nos termos do art. 187, do Código Civil. “Art. 187. Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico, pela boa-fé ou pelos bons costumes”. Grifo nosso Assim, ao pleitear judicialmente a cobrança de um débito, cuja origem deflagra de um contrato nulo em sua integralidade, é inadmissível sua conversão substancial para outro negócio (art. 170 do CC) e nem sua ratificação (art. 172 do CC), porquanto maculado de um vício insanável - inobservância dos requisitos da Lei nº 6.766/79 - o único caminho plausível é reconhecer de ofício a nulidade do contrato desde a sua celebração e, consequentemente, invalidar todos os atos praticados.Corroborando com o exposto, o reconhecimento do exercício abusivo do direito da parte autora ao realizar a cobrança judicial de um contrato nulo é externado pelo instituto da tu quoque, consistente na prática de um ato lícito no consequente (cobrança contratual), mas oriundo de um ato ilícito (celebração de contrato de compra e venda em loteamento clandestino/irregular), motivo pelo qual deve ser reconhecia a ilicitude. Mesmo sendo um instituto previsto no Código Civil de 2002, a Lei 6.766/79 (Lei Sobre do Parcelamento do Solo Urbano) já se preocupava com possível atuação abusiva de pessoas em realizarem loteamentos clandestinos e buscarem onerar os adquirentes em pagarem pelos lotes sem oferecerem a contrapartida de legalizar o loteamento e realizar a infraestrutura, determinando, em seu art. 39, ser nula a cláusula contratual.”Art. 39. Será nula de pleno direito a cláusula de rescisão de contrato por inadimplemento do adquirente, quando o loteamento não estiver regularmente inscrito”. Grifo nossoEm harmonia com o exposto, o Superior Tribunal de Justiça já consolidou o entendimento sobre a matéria:”AGRAVO REGIMENTAL EM AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECLARATÓRIA DE NULIDADE. COMPRA E VENDA DE LOTE EM LOTEAMENTO IRREGULAR. NULIDADE. NECESSIDADE DE REVOLVIMENTO DOS FATOS E PROVAS DOS AUTOS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. ATO NULO. IMPRESCRITÍVEL. AGRAVO NÃO PROVIDO.1. A apreciação da existência ou não de legalidade do contrato de compra e venda esbarra no óbice contido na Súmula 7/STJ, pois a verificação dos elementos de convicção que ensejaram a conclusão tomada pelo Tribunal estadual - compra e venda realizada de forma irregular - perpassa necessariamente pelo contexto fáticoprobatório da causa.2. ‘Os atos nulos não prescrevem, podendo a sua nulidade ser declarada a qualquer tempo’ (REsp 1353864/GO, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 07/03/2013, DJe 12/03/2013).3. Agravo regimental não provido”. (AgRg no AREsp 249.743/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 03/06/2014, DJe 13/06/2014)”. Grifo nosso.”RECURSO ESPECIAL. DIREITO URBANÍSTICO. LOTEAMENTO IRREGULAR. MUNICÍPIO. PODER-DEVER DE REGULARIZAÇÃO.1. O art. 40 da lei 6.766/79 deve ser aplicado e interpretado à luz da Constituição Federal e da Carta Estadual.2. A Municipalidade tem o dever e não a faculdade de regularizar o uso, no parcelamento e na ocupação do solo, para assegurar o respeito aos padrões urbanísticos e o bem-estar da população.3. As administrações municipais possuem mecanismos de autotutela, podendo obstar a implantação imoderada de loteamentos clandestinos e irregulares, sem necessitarem recorrer a ordens judiciais para coibir os abusos decorrentes da especulação imobiliária por todo o País, encerrando uma verdadeira contraditio in terminis a Municipalidade opor-se a regularizar situações de fato já consolidadas.4. A ressalva do § 5º do art. 40 da Lei 6.766/99, introduzida pela lei 9.785/99, possibilitou a regularização de loteamento pelo Município sem atenção aos parâmetros urbanísticos para a zona, originariamente estabelecidos. Consoante a doutrina do tema, há que se distinguir as exigências para a implantação de loteamento das exigências para sua regularização. Na implantação de loteamento nada pode deixar de ser exigido e executado pelo loteador, seja ele a Administração Pública ou o particular. Na regularização de loteamento já implantado, a lei municipal pode dispensar algumas exigências quando a regularização for feita pelo município. A ressalva somente veio convalidar esse procedimento, dado que já praticado pelo Poder Público. Assim, com dita ressalva, restou possível a regularização de loteamento sem atenção aos parâmetros urbanísticos para a zona. Observe-se que o legislador, no caso de regularização de loteamento pelo município, podia determinar a observância dos padrões urbanísticos e de ocupação do solo, mas não o fez. Se assim foi, há de entender-se que não desejou de outro modo mercê de o interesse público restar satisfeito com uma regularização mais simples. Dita exceção não se aplica ao regularizador particular. Esse, para regularizar o loteamento, há de atender a legislação vigente.5. O Município tem o poder-dever de agir para que o loteamento urbano irregular passe a atender o regulamento específico para a sua constituição.6. Se ao Município é imposta, ex lege, a obrigação de fazer, procede a pretensão deduzida na ação civil pública, cujo escopo é exatamente a imputação do facere, às expensas do violador da norma urbanístico-ambiental.5. Recurso especial provido.(REsp 448.216/SP, Rel. Ministro LUIZ FUX, PRIMEIRA TURMA, julgado em 14/10/2003, DJ 17/11/2003, p. 204)”. grifeiPortanto, como podemos extrair do entendimento do Superior Tribunal de Justiça, na implantação do loteamento o loteador tem o dever legal de cumprir com todas as exigências previstas na Lei 6.766/79 (Lei Sobre do Parcelamento do Solo Urbano), sendo somente flexibilizada essas exigências quando a regularização do loteamento for feita pelo município, que, também tem o poder-dever de agir para que o loteamento urbano irregular passe a atender o regulamento específico para a sua constituição.Por tudo que foi exposto, patente a ilegalidade do compromisso particular de compra e venda realizado entre as partes que, além de não garantir a justa propriedade aos demandados o contrato é