Página 2732 da Judicial - 1ª Instância - Interior - Parte I do Diário de Justiça do Estado de São Paulo (DJSP) de 4 de Setembro de 2019

empresa qualificada nos autos, ajuizou a presente ação de cobrança com pedido de rescisão contratual, indenização por perdas e danos e reintegração de posse em face de TIAGO DE MELO MAFRA, igualmente qualificado. Aduziu inadimplemento pelo requerido das obrigações constituídas por intermédio do instrumento particular de compromisso de compra e venda do lote nº 05, não edificado, situado na Quadra G do Loteamento Residencial Coesa II, neste município no valor de R$ 81.356,00, sendo convencionado o valor de entrada de R$ 3.500,00 e o remanescente em 96 parcelas mensais de R$ 811,00, atualizada pelo IGP-M/FGV. Alegou que os pagamentos foram interrompidos pelo requerido após a quitação em atraso da parcela nº 37, vencida em 25/06/2018. Asseverou que o requerido foi notificado em cartório, não purgou a mora e a tentativa de autocomposição restou infrutífera. Discorreu sobre as razões de direito que fundamentam o peido de cobrança e cumulativamente a rescisão contratual. Alegou culpa exclusiva do requerido pelo desfazimento do negócio, aduzindo sobre o direito de retenção de parte dos valores recebidos como reparação por perdas, bem como a dedução do IPTU em aberto e reembolso das despesas processuais. No caso da rescisão contratual requereu a reintegração de posse. Juntou documentos (fls. 20/53), dentre eles o contrato (fls. 32/39) e a notificação extra judicial (fls. 45/46). O pedido de tutela cautelar inibitória foi deferido (fls. 63/64). A citação por carta recebida pelo zelador do edifício em que reside o requerido foi considerada válida nos termos do artigo 284, § 4º do Código de Processo Penal, após a manifestação da parte autora e juntada de documentos (fls. 71/80). É o relatório. Fundamento e Decido. O processo comporta julgamento no estado em que se encontra, porquanto a parte requerida, a despeito de haver sido citada, preferiu silenciar a propósito da pretensão deduzida na exordial, deixando transcorrer in albis o prazo para contestar. No que concerne ao ato citatório, impende salientar que é válida a citação feita por carta em condomínio edilício a funcionário responsável pelo recebimento de correspondência, nos exatos termos do § 4º do artigo 248 do Código de Processo Civil. Nesse sentido o E. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo: CITAÇÃO POSTAL. PESSOA FÍSICA. RECEPÇÃO DA CARTA CITATÓRIA POR PORTEIRO DO CONDOMÍNIO. VALIDADE. ART. 248, § 4º, CPC. 1. O novo Código de Processo Civil inovou em matéria de citação, reputando válido o ato citatório quando a carta houver sido recebida por porteiro do condomínio edilício onde resida o citando (art. 248, § 4º). Precedentes. 2. E não tendo o devedor embargado a monitória, a constituição do título executivo, pelo valor demandado pelo credor, se impunha. Recurso não provido. (Apelação Cível 110XXXX-09.2018.8.26.0100; Relator (a):Melo Colombi; Órgão Julgador: 14ª Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento: 25/07/2019). AGRAVO DE INSTRUMENTO - Ação monitória - Exceção de pré-executividade rejeitada - Alegação de nulidade da citação e dos atos praticados por ausência de representação processual - Carta citatória entregue no endereço da corré, devedora solidária - AR assinado por funcionário do condomínio - Validade da citação - Possibilidade de entrega da carta citatória a funcionário da portaria responsável pelo recebimento da correspondência em condomínio edilício, por expressa previsão do artigo 248, § 4º, do CPC - Exceção à regra do artigo 242, caput, do referido Código - Alegado desconhecimento do funcionário que efetuou o recebimento da carta - Ausência de prova nesse sentido - Embargos monitórios apresentados por todos os devedores, inclusive pela agravante - Inexistência de procuração outorgada pela insurgente ao advogado subscritor dos embargos monitórios - Mera irregularidade sanável - Circunstâncias dos autos que induzem à inequívoca conclusão de que a insurgente foi citada, portanto, teve conhecimento da ação monitória contra ela intentada - Decisão mantida - Agravo improvido.(TJSP; Agravo de Instrumento 210XXXX-04.2019.8.26.0000; Relator (a):Correia Lima; Órgão Julgador: 20ª Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento: 12/08/2019). Reconheço, portanto, presentes os pressupostos processuais de constituição e de desenvolvimento válido e regular do processo. Sendo assim, como ocorreu a revelia, presumem-se verdadeiros os fatos alegados na inicial, conforme preconiza o art. 344 do Código de Processo Civil, notadamente a existência da relação contratual e a inadimplência do compromissário-adquirente no que se refere ao pagamento das mensalidades avençadas. Com efeito, a presente demanda visa à resolução contratual e cobrança de valores devidos em razão de financiamento realizado em contrato de compromisso de compra de um lote de terreno localizado neste município de Casa Branca, com pedido subsidiário indenização por perdas e danos. O vínculo jurídico entre as partes foi comprovado por meio do contrato reproduzido às fls. 32/39, tendo o pedido de pagamento dos valores em atraso se evidenciado legítimo, considerando que o inadimplemento restou incontroverso: notificado extrajudicialmente, o réu não pagou a dívida tampouco purgou a mora. Evidente que o réu não possui condições financeiras de honrar o débito, levando-se em consideração o fato de não ter purgado a mora e não estar pagamento da parcelas do IPTU. Não há notícias de que tenha patrimônio para arcar com o valor cobrado e manter o pacto. Nesse passo, se demonstra mais adequado aos interesses das partes e à efetivação da prestação jurisdicional o acolhimento do pedido de rescisão do contrato, conforme requerido de forma subsidiária pela autora na inicial. De fato, ante as circunstâncias que envolvem a lide, a apreciação do pedido de rescisão contratual é razoável, está de acordo com as regras processuais e é compatível com o presente feito. Nesse sentido inclusive foi editada a súmula nº 01 do Tribunal de Justiça de São Paulo prevê que: “O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.” Ademais, a documentação reproduzida nos autos pela parte autora evidencia a veracidade de suas alegações, de modo ter restado comprovada a inadimplência contratual. Legitima, portanto, se torna a sua pretensão de desfazimento do negócio jurídico. Deve ser levando em consideração ainda, que a cláusula 15ª do Contrato traz a previsão expressa da possibilidade de rescisão contratual pelo inadimplemento. De rigor, portanto, a decretação da rescisão do contrato, tornando, por consequência, precária a situação do promitente comprador. Dessa forma, injusta a posse do imóvel por ele exercida indiretamente, o que justifica também a procedência do pedido de reintegração de posse da promitente vendedora. Nesse sentido a jurisprudência do C. Superior Tribunal de Justiça. RESCISÃO DE CONTRATO - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL-AUSÊNCIA DE PAGAMENTO DO PREÇO- DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL - CULPA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR - REINTEGRAÇÃO DE POSSE - POSSIBILIDADE -ARRAS CONFIRMATÓRIAS - RETENÇÃO - IMPOSSIBILIDADE - FRUIÇÃO - INDENIZAÇÃO. Demonstrado nos autos que o promissário comprador não honrou com suas obrigações assumidas no contrato de compra e venda de móvel, visto que não efetuou o pagamento do preço conforme avençado, assiste à promitente vendedora o direito de ver rescindido o contrato firmado entre as partes, bem como se ver reintegra da na posse do imóvel objeto da lide. (STJ: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 335.968 - MG (2013/0130860-1) RELATORA : MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI, julgado em 30 de agosto de 2016)”. No que diz respeito ao pedido de retenção dos valores pagos pelo requerido, entendo que o percentual de 30% é abusivo, pois deixaria o promitente comprador em evidente posição de desvantagem em relação à vendedora, considerando que ao teor do que preconiza o artigo 418 do Código Civil, também é legitima a retenção dos valores dados como sinal, já que não foi a autora quem deu causa ao fim do contrato. No caso concreto, considerando que quase metade das parcelas já foram pagas, reputo razoável o percentual de 10% do valor das parcelas pagas, o que não importará pesado ônus ao promitente comprador e que juntamente com os valores retidos do sinal, demonstram ser mais do que suficientes para compensação das despesas administrativas e pagamento da taxa associativa e do imposto devido. A corroborar esse entendimento, a jurisprudência do e. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo: Compra e venda. RESCISÃO CONTRATUAL. Percentual de RETENÇÃO DA VENDEDORA. Insurgência da ré em face da sentença de procedência. Cerceamento de defesa. Não ocorrência. Desnecessidade de prova pericial, uma vez que a indenização pela ocupação foi