Tribunal de Justiça do Estado da Bahia TJ-BA - Apelação: APL XXXXX-48.2011.8.05.0001 - Inteiro Teor

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DA BAHIA

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

Quarta Câmara Cível

5ª Av. do CAB, nº 560 - Centro - CEP: XXXXX - Salvador/BA

Classe : Apelação nº XXXXX-48.2011.8.05.0001

Origem : Salvador

Órgão : Quarta Câmara Cível

Relatora : Desª. Heloísa Pinto de Freitas Vieira Graddi

Apelante : Jorge Valter Meneses Maia

Advogado : André Luis Menezes Maia (OAB: 25868/BA)

Apelado : Lizconstruções Empreendimentos e Participações Ltda

Advogada : Luiza de Sena Góes Leal (OAB: 58509/BA)

PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. NUNCIAÇÃO DE

OBRA NOVA. CONSTRUÇÃO.

EMPREENDIMENTO. PODER PÚBLICO. LICENÇA. EXISTÊNCIA. IMÓVEL VIZINHO. DANO. CONSTRUTORA. CONDUTA. NEXO CAUSAL. DEMONSTRAÇÃO. FALTA. IMPROCEDÊNCIA. MANUTENÇÃO. IMPOSITIVIDADE.

I A teor do artigo 934 do Código de Ritos do Código de Processo Civil de 1916, em vigor quando do ajuizamento da espécie de demanda em exame, cabível era a ação de nunciação de obra nova ao proprietário ou possuidor, a fim de impedir que a edificação de obra nova em imóvel vizinho lhe prejudicasse o prédio, suas servidões ou a destinação do imóvel.

II Ausente a demonstração de que a obra do empreendimento vizinho foi a causa dos danos ao imóvel do Insurgente, impossível é o acolhimento do pleito veiculado em ação de nunciação de obra nova e indenização correlato, nos moldes empreendidos pela sentença.

III Majora-se a condenação sucumbencial quando a improcedência é mantida em recurso, com amparo no artigo 85, § 11 do Código de Processo Civil.

RECURSO NÃO PROVIDO.

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ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação nº XXXXX-48.2011.8.05.0000, de Salvador, em que figura como Apelante JORGE VALTER MENESES MAIA e como Apelados LIZ CONSTRUÇÕES EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA e SUCOM -SUPERINTENDÊNCIA DE CONTROLE E ORDENAMENTO DO USO DO SOLO DO MUNICÍPIO.

ACORDAM os Senhores Desembargadores componentes da Turma Julgadora da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade, em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO pelas razões que integram o voto condutor.

Sala das Sessões, 15 de Setembro de 2020.

PRESIDENTE

HELOÍSA Pinto de Freitas Vieira GRADDI

RELATORA

PROCURADOR (A) DE JUSTIÇA

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JORGE VALTER MENESES MAIA ajuizou Ação de Nunciação de Obra Nova, cumulada com Indenizatória contra a LIZ CONSTRUÇÕES EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA

GRUPO LENA e a SUCOM SUPERINTENDÊNCIA DE CONTROLE E ORDENAMENTO DO USO DO SOLO DO MUNICÍPIO, em trâmite na 5ª Vara da Fazenda Pública desta Capital sob o n? XXXXX-48.2011.8.05.0000.

Se afirmou proprietário de um imóvel por duas décadas e que ao lado deste a Construtora acionada iniciou obras de três torres edilícias, mediante a utilização de equipamentos pesados, momento em que no seu bem deflagraram-se rachaduras, o piso começou a ceder, inclusive sofrendo intervenção da Segunda Ré, que paralisou as obras que, contudo, foram retomadas dias após tal paralisação, em ritmo superior ao inicial e portanto causando ainda mais transtornos e prejuízos ao Autor.

Pleiteou liminarmente o embargo da obra e a suspensão do alvará da obra e ao final o cancelamento do alvará respectivo e a vedação da continuidade das obras embargadas sem a necessária adequação e construção/reparação do seu imóvel.

Pleiteou ainda o ressarcimento dos danos materiais a serem periciados e avaliados oportunamente, porquanto imensuráveis no momento e ainda a condenação da Requerida ao pagamento de dano moral, não quantificado na exordial.

Fixou em R$900,00 o valor da causa.

Juntou os documentos de fls. 29/84 à peça vestibular.

Em decisão interlocutória de fls. 90/101 o julgador primevo deferiu a medida de urgência e determinou a suspensão da obra executada pela Construtora demandada, até providências e averiguações necessárias serem empreendidas.

Em petição de fl. 121/123 referiu, o Acionante, o descumprimento da medida de urgência e requereu fixação de astreinte, bem assim o reforço policial para cumprimento da medida ordenada.

Em petição de fls. 125/127 foi informada pela parte demandada a interposição de agravo de instrumento contra a decisão liminar. Pediu a reconsideração daquela e a fixação de caução, com amparo no artigo

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940 do Código de Ritos então em vigor e a liberação para prosseguimento da obra.

Pediu a utilização, como critério para a fixação do valor da caução, a observação de que as fissuras apresentadas no imóvel do autor não comprometem sua estrutura, mas está circunscrita às áreas da piscina, muto externo, churrasqueira e pátio.

A Contestação da SUCOM (fls. 270/285) suscitou preliminares de: 1) incompetência do juízo da Fazenda Pública; 2) carência de ação: a) pela sua ilegitimidade passiva; b) falta de interesse de agir (porquanto a ação de nunciação de obra nova não é a via adequada para requerer a suspensão/cancelamento de alvará de licença, como requerido na exordial); c) a impossibilidade jurídica do pedido de cancelamento de licença operado através de nunciação de obra nova.

No mérito, afirmou ter apurado denúncias do Autor e atuado dentro de sua competência, embargando administrativamente a obra até que laudos periciais fossem entregues pela Construtora, que efetivamente apresentou o documento requerido, com as conclusões referidas às fls. 280/281, que atestavam a inexistência do nexo causal entre a obra e prejuízos ao imóvel do Autor.

Referiu ainda que eventuais danos ao imóvel deve pelo Autor ser objeto de demanda em ação própria na Vara Comum e não contra o Poder Público, reiterando a tese de que a SUCOM foi equivocadamente demandada.

Destacou que a obra estava sendo executada conforme plano aprovado pelo Poder Público e apresentado laudo técnico que afasta nexo causal da execução das obras e os prejuízos alegados, inexiste, para a SUCOM, amparo legal para sustar o alvará previamente concedido e executados nos moldes do projeto aprovado.

Pediu a reconsideração da decisão liminar e no mérito a improcedência da demanda.

Juntou documentos de fls. 286/651.

A Construtora demandada, por sua vez, apresentou contestação às fls. 652/668.

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Arguiu a incompetência da Vara da Fazenda Pública e ilegitimidade passiva da SUCOM.

Suscitou a inadequação da via eleita, porquanto a nunciação de obra nova não se presta a alcançar a pretensão de realizar o controle de alvará de obra ou da escrituração do imóvel vizinho, portanto inviável realizar tais misteres e alcançar anulação de licença e alteração de registro imobiliário por meio de ação veiculada.

Afirmou que as rachaduras apontadas na peça vestibular seriam preexistentes às obras, o que impede o nexo causal necessário à sua responsabilização e, ainda, que inexiste qualquer comprometimento estrutural do imóvel do autor, ou risco de desabamento a justificar a paralisação ou cancelamento das obras.

Refutou a relação entre as obras e o estado do imóvel do autor e eventuais rachaduras ou necessidade de manutenção; impugnou as teses de irregularidade de registro imobiliário e a necessidade de cassação do alvará do empreendimento.

Requereu a continuidade da obra mediante a prestação de caução, a extinção do processo sem exame do mérito com o acolhimento das preliminares, sucessivamente seja julgada improcedente a demanda em todas as suas pretensões e que o ônus sucumbencial seja imposto ao Autor.

Juntou documentos de fls. 669/818.

Em decisão de fl. 821/822 o julgador primevo mencionou decisão de agravo de instrumento que manteve o embargo à obra e indeferiu o pedido de caução para a continuidade da obra, porquanto contradiz a referenciada decisão ad quem.

A réplica impugnou ambas as contestações e foi acostada às fls. 854/864, acompanhada dos documentos de fls. /927. Ressalta que houve fraude na ampliação da área registrada em escritura do imóvel em que as obras estão ocorrendo e que tal já fora objeto de denúncias no Ministério Público.

Reiterou a tese de que a SUCOM paralisou obras justamente por constatar danos no seu imóvel e que a obra impugnada viola o artigo 37 da Lei nº 10.257/91, que exige o estudo de impacto de vizinhança, ausente na hipótese em comento.

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Pediu a manutenção da medida de urgência e, ao final, a sua confirmação, bem assim acolhimento dos pleitos veiculados na peça vestibular.

Em decisão de fls. 928/932 houve revogação da medida de urgência.

O Autor interpôs agravo de instrumento contra esta decisão e alcançou a antecipação da tutela recursal (fl. 956/958).

Também atravessou petição e informou ter tido acesso a documentos novos que robustecem sua tese de fraude no registro imobiliário, ao ampliar a área do bem objeto da obra e, pois, vicia o alvará / licença concedida.

Pediu a negativa da caução e o acolhimento dos pleitos de indenização.

O Ministério Público requereu vistas dos autos.

A Construtora apresentou caução de seiscentos mil reais (fls. 1077/1078), por força de acórdão da 4a Câmara Cível.

O Autor atravessou petição e colacionou também cópia de documentos inclusive de Ação Civil Pública (nº XXXXX-81.2012.8.05.0001) que impugna a mesma obra que esta ação.

A parte Ré, intimada, reiterou a limitação da espécie da ação veiculada para a abrangência da impugnação que o Autor traz, de maneira que a demanda é inadequada para alcançar o acolhimento das impugnações de registro imobiliário e licença de construção (alvará).

Referenciou que na demanda civil pública apontada foi exitosa a Construtora, não persistindo razão para a consideração daquela demanda como autorizativa da ampliação do objeto desta.

Destacou a regularidade do alvará e registro do empreendimento.

Intimado, o Estado da Bahia veio ao feito e se manifestou em petição de fls. 1112/1121.

Afirmou que inexiste razão para ser incluído no feito, porquanto é parte ilegítima para figurar nesta ação de nunciação de obra nova e que é incabível nesta espécie de demanda a discussão sobre a validade de

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registro de domínio.

Referenciou a existência da Ação Civil Pública nº 035636481.2012.8.05.0001 que tem coo objeto apurar a legalidade dos registros, viabilidade de concessão de licença e eventual domínio público do bem no qual ocorre a obra ora impugnada e que acaso o julgador primevo deseje conhecer destas matérias, deve suspender o feito e aguardar o julgamento da ação civil pública, que tem como objeto principal as questões ora tratadas como prejudiciais.

Referiu ainda que para impugnar registro público existe vara especializada, que não a Vara da Fazenda Pública e diante da ilegitimidade sua e da SUCOM a Vara da Fazenda Pública é igualmente incompetente para conhecer da ação de nunciação de obra nova.

Afirmou que a parte pública do imóvel é mínima e conduziu à regularização daquela ao possuidor, em razão da inutilidade, em razão do seu tamanho, para fins públicos e, pois, inexiste repercussão de falsidade registral no patrimônio público, bem assim a legitimidade para a impugnação correlata é do enfiteuta/possuidor da área e que pode sim se desenvolver empreendimento imobiliário na referida área.

Defendeu o acolhimento das preliminares e, sucessivamente, a improcedência da demanda.

Juntou documentos de fls. 1122/1210.

O magistrado a quo, excluiu a SUCOM do pólo passivo e declinou da sua competência para uma das Varas Cíveis.

As partes não tiveram interesse em conciliação.

Instadas a se manifestar, não demonstraram interesse na produção de novas provas.

A parte ré requereu a substituição da caução, com o levantamento da quantia pela própria depositante.

A parte autora aquiesceu com a substituição, desde que idoneamente livre e desembaraçada, bem assim devidamente individualizado e demonstrado o valor do imóvel ofertado.

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A sentença julgou improcedente a ação.

Irresignado, o Autor interpõe Apelação. Objetiva a reforma integral da sentença, apontando a perícia de fl. 684/685 como prova a amparar sua pretensão e que aquela considerada como fundamento da sentença foi produzida unilateralmente por uma das partes demandas.

Reitera o pleito indenizatório e que este tenha como referência o valor da caução prestada nos autos.

Nas contrarrazões (fls. 1291/1299) não são suscitadas preliminares, apenas defendida a manutenção da sentença e a majoração da verba honorária quando do não provimento deste recurso.

O autor reitera petições requerendo o julgamento do feito.

Os autos vieram-me às mãos.

Examinei-os e, estando em condições de proferir meu voto, encaminhei-os à Secretaria, em atendimento às regras insertas nos artigos 931, do Código de Processo Civil, e 167, 1ª parte, do Regimento Interno desta Corte.

É o relatório.

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VOTO

Submete-se à apreciação desta Corte o direito da parte Autora de reverter sentença que julgou improcedentes suas pretensões cumuladas de nunciação de obra nova e indenização por danos moral e material decorrentes de avarias no seu imóvel residencial supostamente causados pela obra operada pela Construtora Ré.

Nos termos do artigo 934 do Código de Processo Civil de 1916, então vigente época do ajuizamento da ação, compete a ação de nunciação de obra nova:

"I - ao proprietário ou possuidor, a fim de impedir que a edificação de obra nova em imóvel vizinho lhe prejudique o prédio, suas servidões ou fins a que é destinado;

II - ao condômino, para impedir que o co-proprietário execute alguma obra com prejuízo ou alteração da coisa comum;

III - ao Município, a fim de impedir que o particular construa em contravenção da lei, do regulamento ou de postura".

Na hipótese, o Autor afirmou seu enquadramento no inciso I do referenciado dispositivo legal e referiu que seu imóvel começou a apresentar rachaduras e ceder o piso a partir do início das obras da Construtora Ré.

Afirmou ainda severa desvalorização do seu bem em decorrência da obra da Ré que tem irregularidades severas.

Pretendeu o acolhimento dos argumentos acerca de contravenção a normas de registro imobiliário e de concessão da licença de construção e, consequentemente, da ilegalidade da atuação da Ré, para amparar o seu pleito.

Todavia, acerca da matéria, assim leciona a doutrina:

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“prejuízo ao prédio deve ser efetivo, concreto e, sobretudo, permanente. Prejuízos hipotéticos, ou aqueles que, não permanentes, podem ser reparados independentemente do prosseguimento da obra, não justificam o embargo”.

(BARBOSA, Caio Mário Fiorini, Artigo “A ação de nunciação de obra nova”, www.migalhas.com.br)

In casu, é fato notório que a obra cujo embargo se requereu na inicial já foi finalizada e inclusive já se encontra com moradores no local, do que se infere a concessão de habite-se e, pois, de regularidade da obra, transmissão das unidades condominiais e, mesmo que ultimada a obra, o imóvel do Autor permanece no local.

O Autor, por sua vez, embora tenha alegado prejuízo em seu imóvel causados pela obra, como diversas rachaduras e desnivelamento do piso, não apresentou prova acerca do nexo causal alegado.

Instado a se pronunciar acerca de provas que desejava produzir, quando do saneamento do feito (fl.1252), pediu o julgamento do processo sem pleitear realização de perícia judicial em seu imóvel, mantevese na linha de tese impugnativa das autorizações do Poder Público, da ilegalidade de registro imobiliário, etc (fls.1264/1268).

A alegação, neste momento processual, de que o processo foi julgado na origem com amparo em provas técnicas produzidas pela parte ex adversa tornam-se, pois, irrelevantes, porquanto instado a manifestar-se sobre seu interesse em produzir novas provas, delas abriu mão e o julgador não está adstrito às provas que o Autor entende mais adequadas à formação do convencimento judicial.

Analisando processualmente o feito, a oportunização retro referenciada (das partes indicarem provas que pretendessem produzir) afasta o cerceamento de defesa sugerido nas razões recursais, pelo Insurgente.

Nossa Jurisprudência reforma esse raciocínio.

Confira-se;

CONTRATO DE EMPREITADA REFORMA EM IMÓVEL AÇÃO DE COBRANÇA PROVA ORAL

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NÃO REQUERIDA NA FASE DE ESPECIFICAÇÃO DE PROVAS JULGAMENTO PROMOVIDO SEM A PRODUÇÃO DE PROVA PERICIAL, COM A CONCORDÂNCIA DAS PARTES CERCEAMENTO

DE DEFESA INEXISTENTE RESCISÃO

UNILATERAL AO FINAL DA OBRA

EXIGIBILIDADE DO SALDO DO PREÇO SERVIÇOS PRESTADOS QUE DEVEM SER REMUNERADOS PELO DONO DA OBRA APURAÇÃO DO VALOR EM SEDE DE LIQUIDAÇÃO POR ARBITRAMENTO. SUCUMBÊNCIA DO RÉU. - Recurso provido.

(TJSP; Apelação Cível XXXXX-32.2014.8.26.0007; Relator (a): Edgard Rosa; Órgão Julgador: 25ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional VII - Itaquera - 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 10/03/2016; Data de Registro: 14/03/2016)

O efetivo contraditório, sucedido pelo acolhimento de teses com amparo em provas acostas ou produzidas por uma das partes também não impede o julgador, diga-se mais uma vez, de apreciar o arcabouço documental dos autos do modo como se encontra, se entender suficiente para a apreciação do feito, como ocorreu.

Após contraditório, em que houve contestação, réplica e diversas manifestações de ambas as partes, com submissão das decisões interlocutórias tomadas no curso do feito originário ao duplo grau de jurisdição, apresentação de cópias de processos administrativos, inviável a alegada insuficiência de elementos para a conclusão ao que o magistrado chegou ou que ele mal julgou por apreciar prova produzida pela parte contrária, uma vez que, quando poderia requerer prova técnica, deixou de o fazer, o ora Insurgente, preferiu pedir o julgamento do feito.

Além da notória conclusão da obra e transmissão de unidades do empreendimentos a terceiros (e que estes já se encontram morando no local), o que evidencia a regularidade perante o Poder Público, do empreendimento acionado, nos autos existem avaliações dos órgãos competentes, afirmando a autorização para a Construtora demandada atuar conforme os projetos apresentados à Administração.

A documentação constante nos autos indica que as especificações requeridas foram atendidas e avalizadas pelo Poder Público (a título de exemplo os de fls. 229, 339, 815, etc).

A nunciação de obra nova é demanda que pretende demonstrar prejuízo advindo de obra vizinha, seja por imperícia ou por não

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atendimento de regras de construção e normas de direito de vizinhança, o que não ficou demonstrado in casu.

Embora evidentemente incômoda ao Autor, pela proximidade do seu imóvel ao empreendimento de grande porte, a origem do dano material e sua imputação à Ré não ultrapassou a esfera da alegação e esse é o ponto essencial da ratio aqui empreendida.

Na hipótese, o Autor confunde a necessária adequação da atuação do vizinho com as exigências legais (o que ficou, como referenciado acima, patenteado no curso do processo), com a adequação da própria autorização do Poder Público, pois que o Autor entende ter aquele falhado no exercício do seu Poder Administração.

Evidencia o Autor a sua discordância de que a obra atende aos requisitos exigidos pela Administração, mas esta concedeu o alvará e afirmou o cumprimento daqueles, após longa análise, inclusive atendendo a pleitos administrativos do Autor, embora concluindo de maneira diversa do que aquele pretendia.

Os órgãos responsáveis para liberação da obra concederam o alvará (fl. 339) e mesmo quando suspenderam a obra o fizeram para averiguar as alegações do Acionante, sendo restabelecida a construção quando constatada a ausência do nexo causal alegado, assim concluído pelo próprio órgão que analisa a regularidade das Construções.

Ademais, quando inexiste a demonstração do nexo causal entre a concretização da obra e o dano alegado, mesmo que irregular a obra, torna-se impossível o acolhimento da pretensão da demanda ou do pleito reparatório que daquele decorreria, porque a nunciação de obra nova ao proprietário vizinho não serve como mera via impugnativa para regularização da atuação do vizinho construtor.

A nossa Jurisprudência, em situações similares, já emitiram a mesma linha intelectiva.

Vale conferir:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA - FALTA DE PROVA DE DANOS OU IRREGULARIDADES CONSTRUTIVAS - PEDIDO

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INICIAL JULGADO IMPROCEDENTE.

- Se aparte autora não comprova que da realização de obra em casa vizinha esteja decorrendo danos a seu imóvel, o pedido inicial deduzido em ação de nunciação de obra nova deve ser julgado improcedente.

(TJMG - Apelação Cível XXXXX-4/001, Relator (a): Des.(a) Evandro Lopes da Costa Teixeira , 17ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 06/02/2020, publicação da sumula em 18/02/2020)

DIREITO DE VIZINHANÇA - AÇÃO DE NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA CUMULADA COM DEMOLITÓRIA

DISCUSSÃO ACERCA DE USO DE ÁREA NO TERRENO USO COMUM NÃO DEMONSTRADO

CORREDOR COM ABERTURA SOMENTE PARA O TERRENO DO REQUERIDO IRREGULARIDADE NA OBRA NÃO CONFIGURADA NEXO CAUSAL EM DECORRENCIA DA OBRA E AVARIAS NO IMOVEL DO AUTOR NÃO VERIFICADOS - AÇÃO DE NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA IMPROCEDENTE -APELAÇÃO NÃO PROVIDA

(TJSP; Apelação Cível XXXXX-84.2011.8.26.0589; Relator (a): Luiz Eurico; Órgão Julgador: 33ª Câmara de Direito Privado; Foro de São Simão - Vara Única; Data do Julgamento: 29/02/2016; Data de Registro: 10/03/2016)

Constatada a regularidade da obra até então existente perante os órgãos públicos mediante a autorização do alvará e habite-se notoriamente concedidos e principalmente pela falta de demonstração do nexo causal entre os alegados danos descritos na peça vestibular e a atuação da parte Ré, inviável é a reforma da sentença que, com propriedade, julgou improcedente a ação.

Repita-se uma vez mais que, mesmo que regular, acaso existisse demonstração do nexo causal entre a atuação da Ré e o dano apontado na exordial, poder-se-ia acolher o pleito do autor. Contudo, evidência daquele, para atrair a responsabilidade civil da Ré, inexistiu.

A eventual irregularidade, acaso demonstrada, por sua vez, não impõe o ressarcimento de dano sem que o nexo causal advenha entre aquele e a obra impugnada.

A nunciação de obra nova não é ação adequada a impugnar a conduta do próprio Poder Público e apenas transversalmente a do vizinho.

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Se o vizinho, até então, detém titulo de regularidade da obra, até que seja aquela desconstituída por vias próprias, a regularidade é o que advém das licenças concedidas pela Administração.

A própria Ação Civil Pública nº 035636481.2012.8.05.0001 está em fase de contestação e é inviável, portanto, neste momento processual e neste feito, presumir a ilegalidade na atuação da Apelada ou do Poder Público que lhe concedeu licenças e autorizações de atuação.

Mantém-se, pois, a sentença.

Majoro a condenação honorária em 2%, com amparo no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil.

Nestes termos, NEGO PROVIMENTO AO RECURSO .

É o voto.

Sala de Sessões, 15 de Setembro de 2020.

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RELATORA

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Origem : Salvador

Órgão : Quarta Câmara Cível

Relatora : Desª. Heloísa Pinto de Freitas Vieira Graddi

Apelante : Jorge Valter Meneses Maia

Advogado : André Luis Menezes Maia (OAB: 25868/BA)

Apelado : Lizconstruções Empreendimentos e Participações Ltda

Advogada : Luiza de Sena Góes Leal (OAB: 58509/BA)

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JORGE VALTER MENESES MAIA ajuizou Ação de Nunciação de Obra Nova, cumulada com Indenizatória contra a LIZ CONSTRUÇÕES EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA

GRUPO LENA e a SUCOM SUPERINTENDÊNCIA DE CONTROLE E ORDENAMENTO DO USO DO SOLO DO MUNICÍPIO, em trâmite na 5ª Vara da Fazenda Pública desta Capital sob o n? XXXXX-48.2011.8.05.0000.

Se afirmou proprietário de um imóvel por duas décadas e que ao lado deste a Construtora acionada iniciou obras de três torres edilícias, mediante a utilização de equipamentos pesados, momento em que no seu bem deflagraram-se rachaduras, o piso começou a ceder, inclusive sofrendo intervenção da Segunda Ré, que paralisou as obras que, contudo, foram retomadas dias após tal paralisação, em ritmo superior ao inicial e portanto causando ainda mais transtornos e prejuízos ao Autor.

Pleiteou liminarmente o embargo da obra e a suspensão do alvará da obra e ao final o cancelamento do alvará respectivo e a vedação da continuidade das obras embargadas sem a necessária adequação e construção/reparação do seu imóvel.

Pleiteou ainda o ressarcimento dos danos materiais a serem periciados e avaliados oportunamente, porquanto imensuráveis no momento e ainda a condenação da Requerida ao pagamento de dano moral, não quantificado na exordial.

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Fixou em R$900,00 o valor da causa.

Juntou os documentos de fls. 29/84 à peça vestibular.

Em decisão interlocutória de fls. 90/101 o julgador primevo deferiu a medida de urgência e determinou a suspensão da obra executada pela Construtora demandada, até providências e averiguações necessárias serem empreendidas.

Em petição de fl. 121/123 referiu, o Acionante, o descumprimento da medida de urgência e requereu fixação de astreinte, bem assim o reforço policial para cumprimento da medida ordenada.

Em petição de fls. 125/127 foi informada pela parte demandada a interposição de agravo de instrumento contra a decisão liminar. Pediu a reconsideração daquela e a fixação de caução, com amparo no artigo 940 do Código de Ritos então em vigor e a liberação para prosseguimento da obra.

Pediu a utilização, como critério para a fixação do valor da caução, a observação de que as fissuras apresentadas no imóvel do autor não comprometem sua estrutura, mas está circunscrita às áreas da piscina, muto externo, churrasqueira e pátio.

A Contestação da SUCOM (fls. 270/285) suscitou preliminares de: 1) incompetência do juízo da Fazenda Pública; 2) carência de ação: a) pela sua ilegitimidade passiva; b) falta de interesse de agir (porquanto a ação de nunciação de obra nova não é a via adequada para requerer a suspensão/cancelamento de alvará de licença, como requerido na exordial); c) a impossibilidade jurídica do pedido de cancelamento de licença operado através de nunciação de obra nova.

No mérito, afirmou ter apurado denúncias do Autor e atuado dentro de sua competência, embargando administrativamente a obra até que laudos periciais fossem entregues pela Construtora, que efetivamente apresentou o documento requerido, com as conclusões referidas às fls. 280/281, que atestavam a inexistência do nexo causal entre a obra e prejuízos ao imóvel do Autor.

Referiu ainda que eventuais danos ao imóvel deve pelo Autor ser objeto de demanda em ação própria na Vara Comum e não contra o Poder Público, reiterando a tese de que a SUCOM foi equivocadamente

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5ª Av. do CAB, nº 560 - Centro - CEP: XXXXX - Salvador/BA

demandada.

Destacou que a obra estava sendo executada conforme plano aprovado pelo Poder Público e apresentado laudo técnico que afasta nexo causal da execução das obras e os prejuízos alegados, inexiste, para a SUCOM, amparo legal para sustar o alvará previamente concedido e executados nos moldes do projeto aprovado.

Pediu a reconsideração da decisão liminar e no mérito a improcedência da demanda.

Juntou documentos de fls. 286/651.

A Construtora demandada, por sua vez, apresentou contestação às fls. 652/668.

Arguiu a incompetência da Vara da Fazenda Pública e ilegitimidade passiva da SUCOM.

Suscitou a inadequação da via eleita, porquanto a nunciação de obra nova não se presta a alcançar a pretensão de realizar o controle de alvará de obra ou da escrituração do imóvel vizinho, portanto inviável realizar tais misteres e alcançar anulação de licença e alteração de registro imobiliário por meio de ação veiculada.

Afirmou que as rachaduras apontadas na peça vestibular seriam preexistentes às obras, o que impede o nexo causal necessário à sua responsabilização e, ainda, que inexiste qualquer comprometimento estrutural do imóvel do autor, ou risco de desabamento a justificar a paralisação ou cancelamento das obras.

Refutou a relação entre as obras e o estado do imóvel do autor e eventuais rachaduras ou necessidade de manutenção; impugnou as teses de irregularidade de registro imobiliário e a necessidade de cassação do alvará do empreendimento.

Requereu a continuidade da obra mediante a prestação de caução, a extinção do processo sem exame do mérito com o acolhimento das preliminares, sucessivamente seja julgada improcedente a demanda em todas as suas pretensões e que o ônus sucumbencial seja imposto ao Autor.

Juntou documentos de fls. 669/818.

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Em decisão de fl. 821/822 o julgador primevo mencionou decisão de agravo de instrumento que manteve o embargo à obra e indeferiu o pedido de caução para a continuidade da obra, porquanto contradiz a referenciada decisão ad quem.

A réplica impugnou ambas as contestações e foi acostada às fls. 854/864, acompanhada dos documentos de fls. /927. Ressalta que houve fraude na ampliação da área registrada em escritura do imóvel em que as obras estão ocorrendo e que tal já fora objeto de denúncias no Ministério Público.

Reiterou a tese de que a SUCOM paralisou obras justamente por constatar danos no seu imóvel e que a obra impugnada viola o artigo 37 da Lei nº 10.257/91, que exige o estudo de impacto de vizinhança, ausente na hipótese em comento.

Pediu a manutenção da medida de urgência e, ao final, a sua confirmação, bem assim acolhimento dos pleitos veiculados na peça vestibular.

Em decisão de fls. 928/932 houve revogação da medida de urgência.

O Autor interpôs agravo de instrumento contra esta decisão e alcançou a antecipação da tutela recursal (fl. 956/958).

Também atravessou petição e informou ter tido acesso a documentos novos que robustecem sua tese de fraude no registro imobiliário, ao ampliar a área do bem objeto da obra e, pois, vicia o alvará / licença concedida.

Pediu a negativa da caução e o acolhimento dos pleitos de indenização.

O Ministério Público requereu vistas dos autos.

A Construtora apresentou caução de seiscentos mil reais (fls. 1077/1078), por força de acórdão da 4a Câmara Cível.

O Autor atravessou petição e colacionou também cópia de documentos inclusive de Ação Civil Pública (nº XXXXX-81.2012.8.05.0001) que impugna a mesma obra que esta ação.

A parte Ré, intimada, reiterou a limitação da espécie da ação veiculada para a abrangência da impugnação que o Autor traz, de maneira

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que a demanda é inadequada para alcançar o acolhimento das impugnações de registro imobiliário e licença de construção (alvará).

Referenciou que na demanda civil pública apontada foi exitosa a Construtora, não persistindo razão para a consideração daquela demanda como autorizativa da ampliação do objeto desta.

Destacou a regularidade do alvará e registro do empreendimento.

Intimado, o Estado da Bahia veio ao feito e se manifestou em petição de fls. 1112/1121.

Afirmou que inexiste razão para ser incluído no feito, porquanto é parte ilegítima para figurar nesta ação de nunciação de obra nova e que é incabível nesta espécie de demanda a discussão sobre a validade de registro de domínio.

Referenciou a existência da Ação Civil Pública nº 035636481.2012.8.05.0001 que tem coo objeto apurar a legalidade dos registros, viabilidade de concessão de licença e eventual domínio público do bem no qual ocorre a obra ora impugnada e que acaso o julgador primevo deseje conhecer destas matérias, deve suspender o feito e aguardar o julgamento da ação civil pública, que tem como objeto principal as questões ora tratadas como prejudiciais.

Referiu ainda que para impugnar registro público existe vara especializada, que não a Vara da Fazenda Pública e diante da ilegitimidade sua e da SUCOM a Vara da Fazenda Pública é igualmente incompetente para conhecer da ação de nunciação de obra nova.

Afirmou que a parte pública do imóvel é mínima e conduziu à regularização daquela ao possuidor, em razão da inutilidade, em razão do seu tamanho, para fins públicos e, pois, inexiste repercussão de falsidade registral no patrimônio público, bem assim a legitimidade para a impugnação correlata é do enfiteuta/possuidor da área e que pode sim se desenvolver empreendimento imobiliário na referida área.

Defendeu o acolhimento das preliminares e, sucessivamente, a improcedência da demanda.

Juntou documentos de fls. 1122/1210.

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O magistrado a quo, excluiu a SUCOM do pólo passivo e declinou da sua competência para uma das Varas Cíveis.

As partes não tiveram interesse em conciliação.

Instadas a se manifestar, não demonstraram interesse na produção de novas provas.

A parte ré requereu a substituição da caução, com o levantamento da quantia pela própria depositante.

A parte autora aquiesceu com a substituição, desde que idoneamente livre e desembaraçada, bem assim devidamente individualizado e demonstrado o valor do imóvel ofertado.

A sentença julgou improcedente a ação.

Irresignado, o Autor interpõe Apelação. Objetiva a reforma integral da sentença, apontando a perícia de fl. 684/685 como prova a amparar sua pretensão e que aquela considerada como fundamento da sentença foi produzida unilateralmente por uma das partes demandas.

Reitera o pleito indenizatório e que este tenha como referência o valor da caução prestada nos autos.

Nas contrarrazões (fls. 1291/1299) não são suscitadas preliminares, apenas defendida a manutenção da sentença e a majoração da verba honorária quando do não provimento deste recurso.

O autor reitera petições requerendo o julgamento do feito.

Os autos vieram-me às mãos.

Examinei-os e, estando em condições de proferir meu voto, encaminho-os à Secretaria, em atendimento às regras insertas nos artigos 931, do Código de Processo Civil, e 167, 1ª parte, do Regimento Interno desta Corte.

Salvador, 27 de Agosto de 2020.

HELOÍSA Pinto de Freitas Vieira GRADDI

RELATORA