A compra e venda de imóvel em inventário e as cautelas necessárias para a realização do negócio jurídico

O mercado imobiliário brasileiro esta em crescimento no corrente ano, cujo perspectivas são de um percentual de 10% segundo a Revista EXAME[1], sendo assim uma ótima fonte de investimento. Assim, imóveis com o preço abaixo do mercado acabam seduzindo investidores, porém no momento da realização do negócio, é verificado que o imóvel encontra-se em processo de inventário, gerando dúvida do comprador quanto ao investimento.

Para isso é necessário entender como funciona o processo de inventário, pois serão pontos cruciais a serem analisados com a finalidade de verificar sobre a rentabilidade do negócio jurídico.

O inventário pode ser feito de forma judicial ou extrajudicial: a) judicial: ocorre quando há herdeiros menores e/ou incapazes, ou há divergência entre os herdeiros na forma de partilha dos bens, sendo obrigatório acionar o Poder Judiciário que, através de um processo, decidirá sobre a partilha dos bens; b) extrajudicial: ocorre quando não há herdeiros menores e/ou incapazes e todos concordam com a forma de partilha, sendo um procedimento administrativo mais célere e barato.

Importante ressaltar que, em qualquer opção de inventário, seja ele judicial ou extrajudicial, o acompanhamento de Advogado é obrigatório. Nessa esteira, e não menos importante, ressaltamos também a importância de assessoria jurídica em celebração de negócio jurídico (contrato de compra e venda), pois o contrato celebrado será determinante para sua validade.

Pois bem, a legislação pátria permite a alienação de imóvel inventariado, que será feita através do inventariante nomeado pelo juízo para a administração do espólio, contudo, é obrigatório que haja a autorização do Juiz, conforme extraímos dos artigos 618, inciso II, e artigo 619, inciso I, ambos do Código de Processo Civil.

“Art. 618. Incumbe ao inventariante: (...) II – administrar o espólio, velando-lhe os bens com a mesma diligência que teria se seus fossem”.

“Art. 619. Incumbe ainda ao inventariante, ouvido os interessados e com autorização do juiz: I – alienar bens de qualquer espécie”

Portanto, verifica-se que é possível a compra e venda de imóvel em inventário, mesmo que não tenha havido a partilha dos bens.

Como é o procedimento judicial para esse tipo de situação?

Após ouvidos os interessados e autorizado a venda pelo juiz, a realização do negócio jurídico será através de um alvará judicial, o qual concederá aos compradores o direito de registrar o negócio jurídico na margem da matrícula do imóvel.

Para que haja a autorização do juiz, será necessário a presença dos seguintes requisitos: a) anuência de todos os herdeiros; b) pagamento do ITCMD; e c) Justificativa do requerimento de venda do imóvel (ex: saldar dívidas; pagar impostos; etc).

Como funciona nos casos de inventários extrajudiciais onde não há processos e, assim, não haverá requerimento de autorização do juiz?

Nos casos de inventário extrajudiciais, o tabelião responsável somente efetuará a escrituração pública de compra e venda do imóvel após finalizado o inventário extrajudicial. Desta forma, para resguardar os direitos dos compradores, necessário a pactuação de contrato particular de compra e venda, o qual deverá ter o consentimento de todos os herdeiros.

Assim, com o consentimento de todos os herdeiros e as assinaturas devidamente reconhecidas em Cartório, tornará o contrato particular de compra e venda o mecanismo jurídico apto a ensejar o direito pleno dos compradores perante o imóvel. Lembrando que para a realização do contrato, todos os herdeiros devem ser maiores e capazes, caso contrário, o contrato é nulo.

No que tange a ausência de manifestação de um dos herdeiros em contrato particular de compra e venda, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça confirmou decisão que anulou a venda de um imóvel objeto de inventário em razão do não consentimento de herdeiros no referido contrato (REsp 1.661.482).

Conclusão

Portanto, verifica-se que há a possibilidade de venda de imóvel objeto de inventário, desde que seja feita em inventários judiciais e autorizados pelo juiz. Nos casos em que o inventário é feito de forma extrajudicial, não haverá a escrituração de compra e venda sem a finalização do inventário.

É de extrema importância que o contrato realizado entre as partes seja feito com acompanhamento de advogado especializado, para evitar futuros embaraços e, até mesmo, nulidade da manifestação das partes.

Uma dica muito importante é verificar se o falecido ou os herdeiros possuem dívidas, bem como se o imóvel encontra-se com os débitos adimplidos, pois em caso de dívidas, estas deverão ser liquidadas antes de efetuarem a venda do (s) imóvel (is).

REFERÊNCIAS BBLIOGRÁFICAS:

http://www.resimob.com.br/entenda-como-funcionaavenda-de-imoveis-em-espolio/

https://renatavalera.jusbrasil.com.br/artigos/503027509/alienação-de-imovel-em-inventario

https://raphaelgfaria.jusbrasil.com.br/artigos/459393327/compra-de-imovel-em-inventario

https://www.conjur.com.br/2017-mai-31/nula-venda-imovel-inventario-anuencia-inventariante

https://www.gazetadopovo.com.br/imoveis/inventario-nao-impede-negociacao-imobiliaria-eerof9or7jdc50sek09pb21ji/

[1] https://exame.abril.com.br/economia/mercado-imobiliario-brasileiro-pode-crescer-10-em-2018/ (acessado em: 12/09/2018)