Contratos de “Gaveta” no Sistema Financeiro da Habitação

Um negócio tão arriscado quanto comum no mercado imobiliário é a venda de imóvel financiado através do chamado “contrato de gaveta” ou contrato de cessão de direitos e obrigações, onde uma pessoa que adquiriu um imóvel através de financiamento habitacional vende este imóvel e transfere o financiamento a um terceiro, sem participação do banco.

José Geraldo Tardin, presidente do IBEDEC, explica que “esta prática ganhou força a partir de 14 de março de 1990, quando foi criada uma restrição legal a transferência de imóveis financiados, onerando as transações com o aumento de 20% na prestação e 2% no saldo devedor dos financiamentos, além de sujeitar o comprador à análise e aprovação de crédito pelo banco”.

Tal prática tem pleno valor jurídico entre o comprador e o vendedor, porém não teria valor jurídico perante o agente financeiro ou terceiros, segundo a legislação do SFH. Com o passar dos anos, o poder executivo e o poder legislativo reconheceram a prática do mercado e buscaram legalizar os contratos firmados até 25 de outubro de 1996, por força de Medidas Provisórias, como as de nº 1520, 1696, 1877, 1878, 1981 e mais recentemente pela Lei nº 10.150/00.

Tardin alerta que “o contrato de gaveta é fonte certa de problemas para quem vende e para quem compra” e cita alguns exemplos:- uma pessoa que tenha financiado pelo SFH e transferido o imóvel por contrato de gaveta, quando quiser financiar outro imóvel pelo SFH, encontrará taxas de juros mais altas, terá problemas para cálculo da margem de renda disponível para o pagamento das prestações e poderá ter até o segundo financiamento negado.- quando o cessionário ou “gaveteiro” atrasa pagamentos do financiamento, do condomínio ou do IPTU, para efeitos jurídicos, é o nome do titular que será negativado nos órgãos de restrição do crédito, bem como será o titular executado judicialmente pelas dívidas, o que lhe trará inúmeros prejuízos.

Nos contratos mais antigos, onde a prestação é vinculada ao reajuste da categoria profissional, é a categoria do titular que será levada em consideração nos reajustes, o que pode ser prejudicial ao “gaveteiro”.- passar procuração do titular para o “gaveteiro”, com cláusulas como “isento de prestação de contas”, sem data de validade ou com possibilidade de cessão para terceiros, é certeza de prejuízo para o vendedor ou titular do financiamento, pois os negócios que se seguirão daí para frente não terão qualquer participação do titular, mas as responsabilidades e problemas lhe serão atribuídos no Judiciário.

Tardin lembra que “entre o vendedor e o comprador de um imóvel mediante “contrato de gaveta”, a validade do contrato é plena, mas perante o banco a validade normalmente é negada, pois ele não participou do contrato”.

O Poder Judiciário, sensível a esta situação, tem reconhecido que os contratos anteriores a 14 de março de 1990 podem ser transferidos mediante simples troca de mutuário, aproveitando os pagamentos feitos pelo mutuário anterior, o prazo já decorrido do contrato e passando o saldo devedor e as prestações a serem de responsabilidade do novo mutuário, sem acréscimo algum.

Pela Lei 10.150/00, os financiamentos concedidos em qualquer época, desde que os contratos de gaveta tenham sido firmados antes de 25/10/1996 – o que deve ser provado por assinatura com firma reconhecida ou pela procuração - podem ser validados até administrativamente. Caso o banco negue a transferência, o mutuário pode recorrer ao Judiciário, pois há entendimento dos Tribunais, inclusive STJ e TRF´s da 1ª e da 4ª Região apreciado a matéria e dando ganho de causa aos “gaveteiros”, reconhecendo a validade dos contratos de gaveta e conferindo a eles legitimidade para a busca da revisão judicial dos contratos.

O que fazer:Quem for transacionar um imóvel que esteja financiado, através de ‘contrato de gaveta’, deve consultar um advogado para a elaboração deste contrato, prevendo todas as situações geradoras de disputas judiciais. Quem vende deve exigir do comprador garantias para o pagamento da dívida e certificar-se da idoneidade do mesmo, já que perante o agente financeiro caso o ‘gaveteiro’ não pague é o nome do titular que vai para o SPC, SERASA e CADIN e será réu em ação judicial. Quem compra deve estar ciente dos problemas de aumento de prestação, decorrentes do falecimento do titular e das responsabilidades que terá caso atrase o pagamento de prestações ou outros encargos, pois além de ser compelido judicialmente a ressarcir o titular dos prejuízos, ainda pode ser condenado a indenizá-lo em danos morais.

Fonte: http://www.administradores.com.br/noticias/negocios/contratos-de-gaveta-no-sistema-financeiro-da-hab...