Desrespeito ao Direito de preferência

Inquilinos que se sentem prejudicados com o desrespeito ao direito de preferência podem pleitear ação por perdas e danos mesmo sem o registro prévio do contrato de locação na matricula do imóvel.

Direito de preferência é quando o inquilino deseja comprar o imóvel que mora quando o dono põe a venda.

Este entendimento vem sendo aplicado pela maioria dos ministros do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

O art. 33 da Lei 8245/91 (lei do inquilinato) prevê expressamente a necessidade depositar o preço e demais despesas do ato de transferência e de averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel para que o locatário tenha a possibilidade de haver para si o imóvel.

Assim diz referido artigo: Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.

O Ministro Marco Buzzi entendeu que “A legislação em vigor determina expressamente que o locatário preterido no seu direito de preferência somente poderá haver para si o imóvel, mediante depósito do preço, se o contrato de locação estiver averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel (art. 33, Lei n. 8.245/91)” (AgRg no REsp 1299010 / SP).

Este entendimento também vinha sendo aplicado com relação à primeira parte do artigo, no que diz respeito a perdas e danos, ou seja, era entendimento de que era necessária a averbação do contrato para que fosse possível a indenização.

Contudo, as decisões do STJ têm vindo em sentido contrário, ou seja, para eles “O pedido de perdas e danos decorrente de inobservância do direito de preferência do locatário na aquisição do imóvel não está condicionado ao prévio registro do contrato de locação, nos termos do art. 33 da Lei n. 8.245/91”. (AgRg nos EDcl no REsp 1300580 / RS – Ministra Maria Isabel Gallotti).

No mesmo sentido decidiu o Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, no julgamento do AgRg no REsp 1356049/RS: “Nos termos da jurisprudência desta Corte, a inobservância do direito de preferência do locatário na aquisição do imóvel enseja o pedido de perdas e danos, que não se condiciona ao prévio registro do contrato de locação na matrícula imobiliária”.

É importante frisar que para a indenização por perdas e danos também é necessária a comprovação de capacidade financeira para adquirir o imóvel.

Neste sentido decidiu o Ministro Marco Buzzi:” Para fazer jus à indenização por perdas e danos é necessário que o locatário comprove que detinha condições de adquirir o imóvel, nas mesmas condições que o adquirente o fez”. (AgRg no RESp n. 1.299.010/SP, Julgado em 14/10/2015).

Desta forma, o inquilino que se ver prejudicado pela venda do imóvel a qual era locatário, e que tinha condições de adquiri-lo, pode buscar na justiça a indenização pelos danos sofridos com a violação de seu direito de preferência, sem a necessidade de averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel.

fonte: https://patussiemerich.wordpress.com/2016/06/27/desrespeito-ao-direito-de-preferencia/