Dívida do condomínio com terceiro pode acarretar penhora de bem de família
Segue mais uma decisão retirada do site do Superior Tribunal de Justiça (STJ), a respeito de Direito Civil, Direito de Família e Direito Imobiliário. Então, leiam na íntegra esta importante decisão do STJ.
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Decisão na íntegra
A natureza da obrigação propter rem das dívidas condominiais pode justificar o redirecionamento de uma execução contra o condomínio para os proprietários das unidades, mesmo no caso de o imóvel ter sido adquirido em momento posterior à sentença que reconheceu o débito e ainda que se trate de bem de família.
Com esse entendimento, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) rejeitou o recurso de um condômino e manteve a penhora de seu imóvel como forma de assegurar o pagamento de uma dívida condominial, no limite de sua fração ideal. A sentença judicial havia obrigado o condomínio a indenizar uma pessoa que ficou inválida depois de ser atingida por um pedaço do revestimento da fachada que despencou devido à má conservação do prédio.
Inicialmente, houve penhora de 20% do valor das cotas condominiais, e após o condomínio suspender a retenção dos valores, o exequente pleiteou o redirecionamento contra os condôminos.
No STJ, um dos condôminos alegou que não poderia ser responsabilizado pela dívida, já que adquiriu o apartamento em momento posterior à sentença prolatada contra o condomínio, e sustentou que a penhora não poderia recair sobre sua propriedade por ser o único imóvel da família, protegido pela Lei 8.009/90.
Propter rem
Segundo o relator do caso, ministro Luis Felipe Salomão, não é possível isentar o recorrente da obrigação com a alegação de que o imóvel foi adquirido em momento posterior à dívida. Ele explicou que a dívida condominial é uma obrigação propter rem, ou seja, de quem detém os direitos sobre o imóvel.
“De fato, sobre o tema muitas vezes debatido pelas turmas de direito privado – legitimidade para responder por dívidas condominiais pretéritas, quando ocorre alteração da titularidade do imóvel –, há muito se consolidou, com apoio nos dispositivos do Código Civil, que se trata de obrigação propter rem, por isso responde pela contribuição de pagar as cotas condominiais, na proporção de sua fração ideal, aquele que possui a unidade e que, efetivamente, exerce os direitos e obrigações de condômino”, afirmou o ministro.
Bem de família
Salomão rejeitou o argumento de que o imóvel não poderia ser penhorado por ser o único bem da família. Ele ressaltou que seria contraditório aplicar a regra de impenhorabilidade em situação na qual a natureza propter rem da dívida fundamentou o redirecionamento da execução, refletindo exatamente a hipótese de exceção à norma de impenhorabilidade.
“Em função do caráter solidário das despesas de condomínio, a execução desse valor pode recair sobre o próprio imóvel, sendo possível o afastamento da proteção dada ao bem de família, como forma de impedir o enriquecimento sem causa do condômino inadimplente em detrimento dos demais”, justificou.
O ministro explicou que, uma vez reconhecida a responsabilidade do condômino pela dívida exequenda e fundamentada a responsabilidade na teoria das obrigações propter rem, sendo essa, exatamente, a regra que excepciona a impenhorabilidade, “outra não pode ser a conclusão, que não a possibilidade da penhora”.
Ele ressalvou, porém, que o reconhecimento dessa possibilidade “não significa que a execução tenha que obrigatoriamente atingir o imóvel”. Sempre que possível, disse, “outros modos de satisfação devem ser preferidos, em homenagem ao princípio da menor onerosidade para o executado”.
Salomão lembrou que, no caso dos autos, o recorrente não apontou outra forma para o pagamento da dívida, limitando-se a negar sua responsabilidade pela dívida.
Esta notícia refere-se ao (s) processo (s):REsp 1473484
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Fonte: STJ
8 Comentários
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Mais uma dor de cabeça de quem compra imóvel: verificar se o condomínio deve alguém. continuar lendo
Bem! Se eu entendi, há uma dívida do condômino para com o condomínio: por isso a unidade habitacional familiar está sendo penhorada. O condomínio foi acionado judicialmente e a execução redirecionada para um devedor do executado: que nesse caso é o condômino inadimplente com o condomínio. Certo?
Nada muito inovador, se for este o caso. Reputo muito correta e justa a decisão nesse molde, pois, como dito, preserva-se o patrimônio dos demais condôminos, resolvendo a um só tempo, dois passivos do condomínio: a reparação devida pelo dano causado ao terceiro e o crédito a ser recebido do condômino devedor. continuar lendo
Kesley, como logo do início foi explicado que, "mesmo no caso de o imóvel ter sido adquirido em momento posterior à sentença" como poderia um condômino dever ao condomínio antes de ter adquirido uma de suas unidades? Pense .... continuar lendo
No caso citado não há dívida de condômino, a dívida é do condomínio e como garantia foram penhoradas frações ideais das unidades do condomínio. continuar lendo
Roberto, se vc compra o imóvel com dívida de IPTU e Condomínio quem é executado e por qual motivo??? A resposta está em latim no texto... continuar lendo
Como leigo em direito, fiquei com uma dúvida como se penhora todos os imóveis de um condomínio na sua fração para totalizar a dívida? Todos teriam q vender seus imóveis para pagar a dívida se um condômino não tem dinheiro? continuar lendo
Se o imóvel responde pela dívida, com a responsabilidade do novo proprietário, achamos, que, o caminho é uma decisão judicial, trazendo para os autos, o antigo morador/condômino, inadimplente com as suas obrigações, e , gravando como garantia da dívida, o patrimônio do seu locador. Lendo o JusBrasil, recentemente, nos parece, que, os tribunais estão reconsiderando, no caso de Bem de Família, o único imóvel residencial a família, IMPENHORÁVEL. continuar lendo