Emancipação de menor e aspectos na administração de bens imóveis

A emancipação de menor em idade entre 16 e 18 anos antecipa a capacidade civil, ou seja, é o marco em que o menor adquire o direito de administrar seus próprios bens e praticar todos os atos civis sem a tutela de seus responsáveis.

No Brasil, a maioridade civil é atingida aos 18 (dezoito) anos, conforme previsão do Código Civil (Lei 10.406/02). Assim, as pessoas entre 16 e 18 anos são consideradas relativamente incapazes e apenas podem praticar determinados e limitados atos sem a tutela de seus representantes, como realizar um testamento ou até testemunhar judicialmente algum ato da vida civil.

Entretanto, é de conhecimento geral que os adolescentes entre 16 e 18 anos sofrem limitações de atos, dentre elas a administração de seus bens por exemplo. Para um adolescente adquirir ou vender bem imóvel de sua propriedade, será necessária a representação de um tutor com, ainda, a previsão legal de autorização judicial em determinados casos.

Há nos artigos 1.691, 1.750 e outros do Código Civil disposições que determinam a necessidade de judicializar a administração dos bens das pessoas nas idades aqui apontadas (entre 16 e 18 anos).

Atualmente, muito em razão da internet, dos infoprodutos, jogos eletrônicos e outras demandas desta época, os jovens constróem patrimônio e desejam livremente dispor e administrar o que possuem, e esta é hoje a razão da maioria das situações de emancipação de menor.

Ainda no Código CIvil, precisamente em seu artigo 5º, constam possibilidades de emancipação. Aqui não tratei a letra de Lei, o objetivo deste escrito é meramente informativo e, por esta razão, exemplificarei as 3 (três) formas de emancipação atuais:

01. Voluntária e extrajudicial: Os representantes do jovem a ser emancipado, em conjunto, concordam e realizam a emancipação através de escritura pública lavrada no tabelionato de notas que deverá ser levada ao Registro Civil para assentamento. É a forma mais simples, rápida e menos custosa de realizar uma emancipação e deve, sem dúvidas, ser acompanhada consultivamente por um profissional advogado especialista.

02. Judicial: o tutor pode emancipar o tutelado através de uma ação judicial que demonstrará as razões para este pedido. Também deverá ser levada a decisão judicial para o Registro Civil.

03. Causas automáticas que, apenas por existirem, convalidam a responsabilidade civil do menor: casamento civil, colação de grau em nível superior, o exercício de cargo ou função públicos efetivos e/ou autonomia financeira decorrente do trabalho.

Muitos confundem a respeito da responsabilidade criminal do menor antecipado. Contudo, a Constituição Federal, em seu artigo 228, é incisiva sobre e inimputabilidade penal dos menores de 18 anos, inclusive quanto a crimes tributários por exemplo, o que gera inúmeras discussões especialmente quando pensamos em empresas, administração de imóveis e patrimônio em geral.

Agora, quanto a aquisição e venda de bens imóveis por menores emancipados, é importante observar as suas peculiaridades como, por exemplo, se o menor quando tornou-se proprietário já era emancipado; se a venda foi realizada por menor através de contrato preliminar (promessa de compra e venda), a validade desse negócio jurídico pode ser questionada; discussões sobre a declaração de renda no momento da compra de bem por menor antecipado e o registro desta compra no Registro de Imóveis e outras tantas questões que ocorrem na prática.

Sim, existem Cartórios de Registro de Imóveis que emitem dúvidas para registrar compra de imóvel realizada por menor emancipado que não comprova a renda para aquela aquisição, o que ocasiona em transtorno quando da compra, inclusive tributário, já que as operações realizadas nas serventias extrajudiciais devem ser informadas à Receita Federal.

Sem dúvidas a forma legal e segura de realizar a administração ou compra e venda de um bem imóvel, seja de proprietário ou por menor emancipado ou de pessoa cuja responsabilidade civil preexista, é através de acompanhamento minucioso de profissional especialista na área, com análise do título aquisitivo deste imóvel e da matrícula, dentre outras tantas verificações oriundas de diligência efetiva (a famosa due dilligence).

Em caso de dúvidas, procure um profissional especialista.