Juros de Obra ou Taxa de Evolução da Obra: Quando é ilegal?
Nos últimos anos, um dos mais notáveis aspectos na evolução da construção civil no Brasil foi o enorme aumento no número de compra de imóveis na planta.
Porém, infelizmente algumas pessoas passam por situações de atraso na entrega das chaves, e aí surgem muitas dúvidas sobre os aspectos legais e financeiros, principalmente sobre Juros de Obra – ou Taxa de Evolução de Obra, que incidem no financiamento junto às instituições financeiras.
Vamos te ajudar a entender o que são estes Juros de Obra e em quais casos eles se tornam ilegais.
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Como e Quando Incidem os Juros de Obra (Taxa de Evolução de Obra)
Em poucas palavras, o que ocorre é o seguinte: a construtora faz empréstimos junto aos bancos para financiar seus empreendimentos imobiliários, a maioria deles feito à Caixa Econômica Federal.
Esses empréstimos são concedidos de forma gradual, a medida que a obra avança.
Quando o comprador adquire o imóvel na planta, normalmente lhe é incumbido o pagamento dos Juros de Obra, que são pagamentos feitos à instituição financeira que está financiando o empreendimento, para cobrir os juros dos empréstimos feitos à construtora para a realização da obra.
Ou seja, o comprador se compromete ao pagamento dos juros decorrentes do empréstimo feito à construtora até a entrega das chaves e a expedição do Habite-se (certidão do poder público de regularidade do imóvel construído para habitação), quando passará então a quitar as parcelas referentes ao próprio imóvel adquirido, passando então à amortização do seu saldo devedor.
Em resumo, o comprador do imóvel na planta só começará a quitá-lo de fato após a entrega do próprio imóvel pois, até então, estava arcando com os Juros de Obra da construtora junto à instituição financiadora do empreendimento, os quais o comprador consente em adimplir quando da assinatura de financiamento da compra do imóvel.
Quando os Juros de Obra são Permitidos e Quando são Ilegais?
A cobrança de juros de obra, quando compactuadas no contrato de financiamento da compra do imóvel, não é ilegal.
Entretanto, é preciso entender que esta cobrança só pode ocorrer até a entrega das chaves e a expedição do Habite-se, ou seja, até que a obra seja definitivamente concluída e entregue ao comprador a sua unidade imobiliária.
Ocorre que, na prática, a cobrança dos Juros de Obra podem ocorrer de forma ilegal.
O caso prático mais recorrente é o atraso na entrega das unidades imobiliárias, o que poderá acarretar grande prejuízo aos compradores destas unidades.
É aqui que surge a hipótese de ilegalidade na cobrança de Juros de Obra, afinal, o comprador estaria sendo forçado a continuar com a quitação dos Juros de Obra por tempo muito superior ao qual foi compactuado, sem que ele tenha dado razão para isto.
Muito embora seja consenso legal de que o atraso na entrega dos imóveis comprados na planta não pode ser superior a 180 dias – o chamado “período de tolerância” – o que ocorre na prática, muitas das vezes, são atrasos muito maiores, ultrapassando até mesmo um ano ou mais na entrega de tais imóveis.
Durante esse período, o comprador ainda estaria pagando pelos Juros de Obra, num claro prejuízo, vez que estes pagamentos não alcançam o valor referente ao imóvel, que ainda deverá ter sua quitação iniciada com a expedição do Habite-se, momento em que a instituição financeira considera a obra definitivamente finalizada.
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É possível a Restituição dos Juros de Obra?
Conforme explicado, os Juros de Obra cobrados após o prazo previsto para entrega do imóvel comprado na planta, incluindo já o período de tolerância, são ilegais.
Dessa forma, abre-se a possibilidade de se requerer a restituição dos Juros de Obra pagos indevidamente.
Nesses casos, o atraso na entrega do imóvel significa o descumprimento contratual por parte da construtora/incorporadora e do agente financeiro financiador.
Portanto, não é razoável que o comprador venha a ser responsabilizado por atraso ao qual ele mesmo não deu causa.
Quando ocorre a cobrança de Juros de Obra após o prazo compactuado para a entrega dos imóveis, podemos afirmar que o pagamento destes Juros se tornam excessivamente onerosos aos seus compradores, além de se configurar uma situação de clara vantagem para a construtora e para a instituição financeira.
Assim, as cláusulas contratuais que impunham este pagamento se tornam abusivas e os pagamentos feitos indevidamente devem sim ser restituídos, ainda que por via judicial.
Neste caso, tanto a construtora (e/ou incorporadora) como a instituição financeira podem ser demandadas em juízo para restituírem os valores indevidamente pagos a título de Juros de Obra.
Se, por um lado, a construtora tem a obrigação de entregar a obra pronta na data convencionada, por outro, os bancos que a financiam têm a obrigação de lhes exigir o cumprimento dos cronogramas de obra.
Para finalizar, importante lembrar que a relação entre construtora/banco e o comprador do imóvel é uma relação de consumo que alcança não só os aspectos do direito imobiliário, mas também do direito do consumidor.
Portanto, se você possui dúvidas da regularidade de Juros de Obra ou quaisquer taxas que está pagando, busque o auxílio de um bom advogado que poderá avaliar as questões jurídicas do contrato assinado e também a possibilidade da restituição em dobro, no caso de pagamento indevido.
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