Renovação automática de locação comercial oferece riscos

As condições exigidas para o exercício do direito da renovação do contrato de locação de imóveis comerciais estão estabelecidas no artigo 51, da Lei 8.245, de 18.10.1991, quais sejam:

I – o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

As exceções que autorizam a retomada pelo locador são enumerados no artigo 52, da Lei 8.245/91:
I – por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;
II – o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital, o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.

No título II – Dos procedimentos – Capítulo V – da Ação Renovatória, a Lei 8.245/91, estabelece no seu artigo 71 que “os documentos que devem instruir a petição inicial, preencher os requisitos do artigo 51, da mesma lei, como prova do exato cumprimento do contrato, quitação dos impostos e taxas que incidam sobre o imóvel locado e cujo pagamento incumbe ao locatário, indicação clara e precisa das condições oferecidas para renovação da locação, indicação do fiador, com prova de sua idoneidade e que aceita o encargo”.

As partes — locador e locatário — podem ajustar a renovação automática do contrato de locação comercial, pactuando por cláusula específica tal avença, desde que nenhum dos contratantes comunique por escrito, a desistência desse direito, no prazo estipulado e ante...