STF DECIDIU: É impenhorável bem de família do fiador no caso de locações comerciais!
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Olá, hoje começo contando a história do seu Zé e da confusão onde ele se meteu por tentar ajudar um amigo:
"Um amigo que estava precisando de um espaço físico para abrir uma loja especializada em roupas de inverno (casacos, cachecóis, luvas...) na cidade de Teresina/PI pediu que o seu Zé fosse fiador no contrato de aluguel comercial de um prédio na referida localidade.
Como podemos imaginar o negócio não deu muito certo e o amigo do seu Zé acabou não conseguindo pagar o aluguel do prédio comercial, motivo pelo qual o locador do imóvel resolveu ingressar na justiça para ter seu crédito satisfeito.
No processo, percebendo que o amigo do seu Zé não tinha um tostão furado e nem um mísero bem que pudesse ser penhorado, o advogado do locador não pensou duas vezes: Requereu a penhora de um imóvel pertencente ao fiador, no caso, seu Zé. Ocorre que esse bem é justamente a casa onde seu Zé, sua esposa e seus filhos moram, aliás, o único imóvel de propriedade da família. Seu Zé ficou desesperado, pois no intuito de ajudar um amigo (um “gênio” do empreendedorismo) agora corre o risco de ficar sem teto".
E agora, seu Zé?
E agora que a 1ª Turma do Supremo Tribunal Federal, por maioria de votos, entendeu que é impenhorável bem de família do fiador caso a fiança tenha sido prestado em contrato de locação para fins comerciais.
A fundamentação que justifica a posição da suprema corte se baseia no confronto entre dois bens jurídicos tutelados pela nossa constituição: direito fundamental à moradia e livre iniciativa.
A possibilidade de prestar fiança sem dúvida viabiliza milhares de locações comerciais em nosso país e, neste sentido, é um importante propulsor para a livre iniciativa. Por outro lado, quando o fiador deve responder perante o inadimplemento do locatário, aplicar-lhe a possibilidade de penhora de seu único imóvel (onde reside com a família) pareceu para os ministros do STF algo desproporcional.
Enquanto alguns ministros colocaram em pé de igualdade o direito à moradia e a livre iniciativa e, dessa forma, resolverem a questão baseados na simples aplicação da lei[1], a tese vencedora argumentou a aplicabilidade da Constituição no sentido de demonstrar que um dos direitos se sobrepunha ao outro no caso concreto.
Dessa forma, os precedentes judiciais que permitem penhorar bem de família do fiador na locação residencial não se estendem aos casos envolvendo inquilinos comerciais, pois a livre iniciativa não pode colocar em detrimento o direito fundamental à moradia.
Em resumo:
LOCAÇÃO PARA FINS RESIDENCIAIS: Aplica-se o disposto no Art. 3º, VII da lei 8009/90 e, dessa forma, é possível a penhora do bem de família do fiador.
Aqui teríamos: Direito à moradia vs. Direito à moradia;
LOCAÇÃO PARA FINS COMERCIAIS: Não se aplica o disposto Art. 3º, VII da lei 8009/90 e, dessa forma, é impenhorável o bem de família do fiador
Aqui teríamos: Direito à moradia vs. Direito à livre iniciativa.
Mas e o seu Zé? Ele teve sorte, um bom advogado sempre está “antenado” nas novidades produzidas pelos julgamentos das cortes superiores. Assim, foi sustentado em defesa o mesmo argumento vencedor do debate sobre o tema no STF.
Seu Zé ficou tranquilo, pois terá assegurado um teto sobre sua cabeça. O locador do imóvel, por outro lado, ficou preocupado com a dificuldade de receber seu crédito e já tem receio de se tornarem inviáveis novas locações sem uma garantia que dê mais segurança.
Saiba mais em:
[1] Lei n. 8009/90 “Dispõe sobre a impenhorabilidade do bem de família”.
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