STJ - Proprietário do imóvel pode ser executado por débitos condominiais, mesmo que apenas o compromitente comprador tenha sido parte em ação de cobrança

fonte: direitodascoisas.com.

Decisão proferida em 08 de setembro de 2020.

REsp nº 1.696.704 – PR

Proprietário de imóvel com débitos condominiais pode figurar no polo passivo de cumprimento de sentença ainda que tenha vendido o imóvel e não tenha sido parte na ação de cobrança.

No caso do recurso em comento, um condomínio ajuizou ação de cobrança de taxa condominial em atraso contra o compromitente comprador do imóvel.

Em seguida, houve transferência do contrato de compromisso de compra e venda para um terceiro, que se emitiu na posse do imóvel. Esse terceiro fez um acordo com o condomínio, para pagamento dos débitos, entretanto, o acordo foi parcialmente cumprido.

Pala falta do integral cumprimento do acordo, o condomínio entrou com pedido de cumprimento de sentença, pleiteando a alteração do polo passivo para que o terceiro que adquiriu o imóvel passe a fazer parte, assim como a vendedora (ainda proprietária do imóvel).

Segundo o reiterado entendimento do STJ, a obrigação de pagamento das despesas condominiais é de natureza propter rem, ou seja, é obrigação “própria da coisa”, assumida “por causa da coisa”. Por isso é que, em havendo transferência da titularidade do imóvel, a obrigação é igualmente transmitida.

Por se tratar de obrigação de natureza propter rem, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o proprietário da unidade imobiliária, podendo ainda, segundo o STJ, se estender a outros sujeitos que tenham relação jurídica material com o imóvel e que sobre ele exerçam algum dos aspectos da propriedade, a exemplo de promissórios compradores, locatários, arrendatários, dentre outros.

Assim, no entendimento do Tribunal Superior, o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.

Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto.

Ainda, segundo o STJ, se ficar comprovado que o promissário comprador está na posse do imóvel e o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais, mas apenas às relativas ao período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.

Especificamente sobre o ajuizamento da ação de cobrança de cotas condominiais, temos que o interesse prevalecente é o da coletividade de receber os recursos para o pagamento de despesas indispensáveis e inadiáveis, podendo, segundo o STJ, ser proposta contra qualquer um daqueles que tenha uma relação jurídica vinculada ao imóvel, o que mais prontamente possa cumprir com a obrigação.

No caso em comento, o condomínio requereu que o cumprimento de sentença prosseguisse em desfavor, tanto da proprietária do imóvel quando do terceiro adquirente/ocupante do bem, sendo a atitude plenamente justificada em prol da coletividade de condôminos.

Por fim, definindo o STJ que a ação de cobrança de despesas condominiais pode ser ajuizada em face não só do proprietário do imóvel gerador dos débitos, mas de qualquer um que tenha relação jurídica direta com o condomínio, não faz sentido impedir que, no âmbito processual, o proprietário possa figurar no polo passivo do cumprimento de sentença.