Uma nova visão sobre a fixação de aluguéis

Por Sérgio Leal Martinez,

advogado (OAB/RS nº 7.513)

Assunto de grande interesse atualmente tendo em vista incremento das locações comerciais, é a renovação do aluguel contratado entre locador e locatário. A Lei nº. 8245/91 disciplina a ação renovatória especialmente nos artigos 71 a 75, assim como nos artigos 51 e 52.

Não se perca de vista que a ação renovatória de aluguel comercial se aplica não apenas às locações de imóveis destinados ao comércio (art. 51, caput, da Lei nº 8.245/91), mas também as locações celebradas por indústrias e sociedades com fins lucrativos, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos no artigo citado (§ 4º. do art. 51).

Pois bem: a principal questão discutida em juízo, nas ações renovatórias de aluguel comercial, diz respeito ao valor do novo aluguel. Locador e locatário, por óbvio, estão em pólos distintos nessa discussão: o locador quer que o valor seja o mais alto possível, o chamado valor de mercado; o locatário, por sua vez, busca a fixação de aluguel que não seja elevado, dando oportunidade para a continuidade da locação.

O valor locativo real e atual do imóvel é expressão que se refere ao valor locativo do mercado, ou seja, àquele valor que o imóvel haverá de ter, para locação, atendidas as circunstâncias do local em que se situa, do ponto de vista comercial, industrial ou prestação de serviços, conforme a natureza da locação.

Agora o importante para a correta fixação do novo aluguel. Na aferição desse valor locativo real e atual, não é possível se perder de vista o fato de, comprovadamente, haver o locatário trazido ao ponto ou lugar inegável valorização. Essa valorização - diz a lei - não pode ser levada em conta para a fixação do aluguel real e atual, porque, se o fosse, representaria injusto enriquecimento para o locador às custas do esforço e trabalho do locatário, em virtude dos quais a referida valorização se verificou.

Esta questão da valorização do imóvel, por obra exclusiva do locatário, foi levada a julgamento recentemente à 15ª. Câmara Cível do Tribunal de Justiça do RS. Por unanimidade, foi decidido que tendo o locatário efetuado ampla reforma no bem locado com a autorização da locadora e que tais benfeitorias vieram a valorizá-lo consideravelmente, não pode o proprietário se locupletar dos investimentos feitos pelo locatário para cobrar do mesmo valor locativo mais elevado.

Parece-nos absolutamente correta tal decisão unânime de nosso Tribunal de Justiça, devendo ser prestigiada por ser de inteira justiça.

O enriquecimento não pode ser considerado justo quando o locatário faz benfeitorias substanciais no imóvel e tais melhorias não são consideradas no momento de renovar o aluguel.

O direito deve proteger não apenas o locador por ser proprietário, mas igualmente o locatário por estar conservando, melhorando e mais, agregando ao imóvel um valor cada vez maior frente as melhorias realizadas.

Acertada a decisão do Tribunal de Justiça gaúcho e necessária esta reflexão para outras situações idênticas que ocorrem no dia a dia deste Brasil de proprietários e locatários.

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