Página 799 da Judicial - 1ª Instância - Interior - Parte I do Diário de Justiça do Estado de São Paulo (DJSP) de 28 de Outubro de 2014

consumidor saiu do ato da aquisição com a falsa expectativa, por obra do setor de vendas das rés, de que o financiamento seria facilmente obtido. Ademais, se tal serviço foi contratado e pago, conquanto não se veja tenha a ré comprovado nos autos sua natureza e balizas contratuais, exsurge que a ela competia informar ao consumidor, parte mais fraca na relação, não a respeito das consequências de um eventual atraso, o que pode ser visto na minuta contratual, mas, aqui o destaque, envidar esforços, inclusive notificando o devedor, para que reunisse a documentação necessária, enviando-a ao setor competente do prestador para encaminhamento à instituição, em prazo que evitasse consectários moratórios ao promissário/comprador. Fosse de sua inteira responsabilidade a obtenção do financiamento e, certamente, não haveria porque existir a contratação, que nos autos é inequívoca, de serviços com acessória imobiliária, que não só devem atuar na verificação prévia da possibilidade do financiamento, como também em sua obtenção, no prazo, já que foram contratados a tanto, à míngua de especificação das suas funções, o que raramente se vê no cotidiano de expedientes tais como o relatado aqui nos autos. A meu juízo, pois, a ineficiência no serviço contratado junto ao grupo da ré é que encaminhou o desfecho do presente negócio. Sendo o distrato a vontade das partes, vejamos como ele deve ocorrer, na ótica legal. Apesar do clássico efeito pristinatório da rescisão, ou seja, de conduzir as partes ao status quo da contratação, como se não tivessem contratado (CC, art. 182), o fato é que, certamente, as rés tiveram despesas administrativas que devem ser ressarcidas, apesar da falha na prestação do serviço. Quanto ao percentual de restituição à respeito da matéria tem se pronunciado o Superior Tribunal de Justiça no seguinte sentido: AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE-COMPRADOR. INDENIZAÇÃO PELO USO PROLONGADO DO IMÓVEL. RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. PERCENTUAL. 1. A desistência do negócio, por parte do promitente-comprador, deu-se após a entrega e uso prolongado do imóvel, circunstância apta a ensejar ressarcimento ao vendedor, em face do que poderia auferir a título de aluguéis durante o período de ocupação do imóvel pela parte inadimplente. 2. Nos termos da reiterada jurisprudência desta Corte, o promitente-comprador tem direito à devolução dos valores pagos, com a retenção de 25% em favor da empresa alienante. 3. Agravo regimental desprovido. (AgRg no Ag 1010279/MG, Rel. Ministro FERNANDO GONÇALVES, QUARTA TURMA, julgado em 12/05/2009, DJe 25/05/2009). CIVIL E PROCESSUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. INADIMPLÊNCIA DO ADQUIRENTE. PARCELAS PAGAS. DEVOLUÇÃO. VIOLAÇÃO AO ART. 535 DO CPC. INOCORRÊNCIA. PENALIZAÇÃO CONTRATUAL. SITUAÇÃO PECULIAR. OCUPAÇÃO DA UNIDADE POR LARGO PERÍODO. USO. DESGASTE. I. Não padece de nulidade acórdão estadual que enfrenta as questões essenciais ao julgamento da demanda, apenas com conclusão desfavorável à parte. II. O desfazimento do contrato dá ao comprador o direito à restituição das parcelas pagas, com retenção pelo vendedor de 25% sobre o valor pago, a título de ressarcimento das despesas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem na alienação, nos termos dos precedentes do STJ a respeito do tema (2ª Seção, EREsp n. 59.870/SP, Rel. Min. Barros Monteiro, unânime, DJU de 09.12.2002; 4ª Turma, REsp n. 196.311/MG, Rel. Min. Cesar Asfor Rocha, unânime, DJU de 19.08.2002; 4ª Turma, REsp n. 723.034/MG, Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, unânime, DJU de 12.06.2006, dentre outros). III. Caso, todavia, excepcional, em que ocorreu a reintegração da posse após a entrega da unidade aos compradores e o uso do imóvel por considerável tempo, a proporcionar enriquecimento injustificado, situação que leva a fixar-se, além da retenção aludida, um ressarcimento, a título de aluguéis, a ser apurado em liquidação de sentença. IV. Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão, provido parcialmente. (REsp 331.923/RJ, Rel. Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR, QUARTA TURMA, julgado em 28/04/2009, DJe 25/05/2009) AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. FALTA DE PAGAMENTO. INDENIZAÇÃO PELAS DESPESAS ADMINISTRATIVAS E ALUGUEL PELA OCUPAÇÃO DO IMÓVEL. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7/STJ. 1. O Tribunal de origem, ao julgar a questão relativa à rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel pela falta de pagamento, fê-lo a partir da interpretação das cláusulas contratuais e da análise das provas juntadas aos autos, sendo que para se dissentir das razões do referido julgado implicaria interpretação das cláusulas do contrato e revolvimento do conjunto fático probatório dos autos, o que encontra óbice das Súmulas ns. 5 e 7 do STJ. 2. É firme o entendimento do STJ de que a aferição da necessidade ou não de realização de provas é faculdade conferida ao livre convencimento do juiz, que, diante dos fatos da causa, decide a respeito. Assim, para se chegar a entendimento contrário ao que foi decidido no Tribunal de origem, também haveria que se impor o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, providência inviável face o óbice da Súmula nº 7/STJ. 3. A admissibilidade do recurso especial, na hipótese da alínea c do permissivo constitucional, exige a indicação das circunstâncias que identifiquem ou assemelhem os casos confrontados, mediante o cotejo dos fundamentos da decisão recorrida com o acórdão paradigma, a fim de demonstrar a divergência jurisprudencial existente (arts. 541 do CPC e 255 do RISTJ). 4. Agravo regimental a que se nega provimento. (AgRg no Ag 1229597/PR, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 11/04/2013, DJe 18/04/2013). Neste sentido deve-se também observar o disposto no Código de Defesa do Consumidor: Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado Parágrafo segundo - Nos contratos do sistema de consórcio de produtos duráveis, a compensação ou a restituição das parcelas quitadas, na forma deste artigo, terá descontada, além da vantagem econômica auferida com a fruição, os prejuízos que o desistente ou inadimplente causar ao grupo.” Assim, fixada a natureza jurídica de cláusula penal compensatória da disposição contratual prevista na cláusula x-3. (f. 47), deve-se incidir o art. 413 do Código Civil, a fim de reconhecer ser tal percentual manifestamente excessivo. Portanto, o contrato de promessa de compra e venda será, de fato, rescindido, com direito à devolução parcial das parcelas pagas, de uma só vez, descontada multa de 10% sobre o valor pago, em substituição à cláusula penal x-3. Exegese do artigo 53 do CDC e incidência do princípio de vedação de enriquecimento sem causa. 5.- Já com relação ao contrato de corretagem, entendido como aquele em que uma das partes designada corretor exerce uma prestação de forma a colocar a outra parte em contato com terceiro interessado na realização de um negócio jurídico (LOUREIRO, Luiz Guilherme, in Curso Completo de Direito Civil, 2ª edição, São Paulo, Ed. Método, p. 567). Exerce, portanto, uma atividade de intermediação, aproximando as partes interessadas possuindo cabedal empresarial a tanto e conduzindo-as à conclusão de um negócio jurídico. A questão é saber quando tal contrato se reputa perfeito. Basicamente, a comissão (remuneração do corretor) é devida quando as partes chegam a um acordo sobre o negócio principal e o entabulam, sendo função do corretor informar aos pretendentes as condições de sua celebração e conciliar o interesse das partes. Diz-se, então, que o corretor só faz jus à remuneração pela intermediação do negócio quando ele alcança seu resultado útil, que é justamente a realização do negócio principal. Há muito os civilistas contendem a respeito da natureza da obrigação do corretor, se de meio ou de resultado. A obrigação do corretor é de resultado: realização do negócio para o qual a corretagem se destina, mediante a convergência de vontades entre pretendentes e o responsável pelo negócio objeto da intermediação (eis seu resultado útil). E, no momento em que os contratantes manifestarem suas vontades e formalizarem o negócio, a mediação se concluiu e a remuneração é devida, independente da sorte da contratação visada. E me parece seja essa a exegese correta do art. 725, do Código Civil: “a remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que