Página 849 do Diário de Justiça do Estado do Pará (DJPA) de 28 de Novembro de 2014

SPE 46 LTDA e VIVER DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. Narra na petição inicial que adquiriu das requeridas - PROJETO IMOBILIÁRIO SPE 46 LTDA e VIVER DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA, um imóvel residencial localizado no empreendimento Condomínio Total Life Club Home, tendo pago todas as parcelas contratadas, faltando o pagamento do valor referente à entrega das chaves e o financiamento bancário do restante do valor, o que não foi possível fazer, pois, até o ajuizamento da presente demanda o imóvel não foi entregue. Aduz que a data de entrega do imóvel seria em 01/01/2013, com a tolerância contratual de 06 (seis) meses passaria para 01.07.2013. Alega, ainda, que paga mensalmente aluguel. Ao final requer tutela antecipada para determinar às requeridas o pagamento de aluguéis mensais no valor de R$ 1.500,00 e, no mérito, a declaração de nulidade das cláusulas que conferem direitos somente às requeridas, a condenação em perdas e lucros cessantes em 1% (um por cento) do valor do imóvel, bem como condená-las em indenização por danos morais no importe de R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais) e a confirmação dos efeitos da tutela antecipada. Com a inicial juntou os documentos de fls. 20/180. À fl. 182 está acostada decisão deferindo o pedido de tutela antecipada para que as empresas requeridas depositem o valor do aluguel mensal pago pelo autor, no importe de R$ 1.500,00 (mil e quinhentos reais). As requeridas juntaram às fls. 196/293 cópia do Agravo de Instrumento interposto em face da decisão que deferiu a tutela antecipada. À fl. 295 consta certidão informando que as requeridas não apresentaram contestação. No despacho de fl. 297 o MM. Juízo condutor do feito à época decretou a revelia das rés e determinou a conclusão dos autos para julgamento antecipado. É o que importa relatar. Decido. De início, destaco que as demandadas interpuseram agravo de instrumento contra a decisão que concedeu a tutela antecipada, todavia, não há notícias nos autos que tenham obtido efeito suspensivo e tão pouco houve recurso da decisão que decretou a revelia, apesar de os advogados terem sido devidamente intimados (fls. 297 e 298). No caso, as demandadas deixaram transcorrer in albis o prazo para defesa, conforme certidão de fl. 295, sendo de rigor o reconhecimento da revelia, nos termos do artigo 319 do Código de Processo Civil. Com efeito, a revelia não é uma pena, mas os seus efeitos são alcançados no plano material e processual, consoante reza o art. 319 do CPC: ¿ Se o réu não contestar a ação, reputar-se-ão verdadeiros os fatos afirmados pelo autor ¿. E, u ma vez verificada, dela decorrem os seguintes efeitos: a) a presunção de veracidade dos fatos afirmados pelo autor na petição inicial; b) desnecessidade de o revel ser intimado dos atos processuais subsequentes, consoante preceitua o art. 322 do CPC. Cumpre ressaltar que a revelia, por si só, não conduz, necessariamente, à procedência da ação, pois os seus efeitos não prescindem da presença, nos autos, de elementos suficientes para o livre convencimento do Juiz. Anoto que a revelia deve ser sempre encarada com cautela em face de sua presunção relativa e, por esse motivo, fazse necessário o exame das provas juntadas pela parte autora na exordial. No caso, a matéria controvertida é unicamente de direito e os fatos passíveis de demonstração apenas por documentos. Cabe mencionar, ainda, que se aplicam as regras do Código de Defesa do Consumidor ao presente caso, porque as demandadas se enquadram no conceito de fornecedoras (art. 3º, do CDC) e, o autor, de consumidor, na forma do art. 2º, do CDC. O autor requer a declaração de nulidade das cláusulas que conferem direitos somente às requeridas, a condenação das rés em perdas e lucros cessantes em 1% (um por cento) do valor do imóvel, bem como condená-las em indenização por danos morais no importe de R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais) e a confirmação dos efeitos da tutela antecipada. Com efeito, foi juntado aos autos o Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Unidade Autônoma e outras avenças, firmado entre as partes, no qual consta que as chaves do imóvel em questão seriam entregues em dezembro de 2012 (fl. 31). O contrato estabeleceu, ainda, o prazo de tolerância de 180 dias para a entrega das chaves do imóvel (Cláusula Sexta ¿ 6.1.1.) e a previsão de prorrogação em caso de retardamento por motivo de força maior, caso fortuito, embargos judiciais ou administrativos nas obras (Cláusula Sexta ¿ 6.1.2.). Entendo que não é abusiva a cláusula que estabelece o prazo de tolerância de 180 dias para a conclusão da obra, porque a inserção desta cláusula se justifica para evitar que contratempos advindos de fatores imprevisíveis não onerem excessivamente as construtoras, sendo tal cláusula de praxe no mercado imobiliário e amplamente aceita pela jurisprudência. Nesse sentido, colhe-se da jurisprudência: Ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos materiais e morais, sob alegação de descumprimento de cláusula fixadora de prazo para entrega de bem imóvel. Prazo de tolerância. Ausência de cláusula abusiva. Autores que tinham plena ciência do teor integral da cláusula. Prorrogação do prazo de entrega que não extrapola o razoável. (TJSP, Apelação nº 021345-24.2010.8.26.010, 5ª Câmara de Direito Privado, Rel. Edson Luiz de Queiroz). COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS. Autores que, na condição de promitentes compradores, obtiveram indenização pelo atraso na entrega das chaves. Período de carência, de 180 dias, que não pode ser computado como prejuízo, até porque usual no segmento da incorporação imobiliária. Inadimplência de outros compradores e retração de crédito nas entidades financeiras que são inerentes ao risco do negócio, não se tratando de construção a preço de custo. Cronograma físico-financeiro de responsabilidade exclusiva da ré, no caso. Sentença parcialmente reformada. Recurso parcialmente provido. (TJSP, Apelação nº 049401-37.201.8.26.00, 6ª Câmara de Direito Privado, j. 10-06-2010, rel. Des. José Joaquim dos Santos). Ademais, o autor tinha pleno conhecimento desse prazo e, desta forma, não pode invocar sua ilegalidade, vale dizer: o prazo não é abusivo, porque foi expressamente previsto no contrato e de forma clara. Considera-se, então, legítima a postergação da entrega do bem por um período único de 180 dias. O que passar disso considera-se inadimplemento contratual, mesmo porque, no caso, as demandadas não alegaram e/ou comprovaram a ocorrência dos eventos previstos na Cláusula Sexta ¿ 6.1.2. Em sendo assim, o início da mora das demandadas se deu após o decurso do prazo de carência de 180 dias, ou seja: em junho de 2013. A respeito do cumprimento dessa obrigação, ressalto que somente com a efetiva entrega das chaves é conferido ao adquirente o direito de uso do bem, o que não ocorreu até a presente data. Por conseguinte, reconheço o inadimplemento contratual das demandadas, porque não houve conclusão do empreendimento na data ajustada no contrato, vale dizer: após o término do prazo de tolerância de 180 dias. De outra parte, verifico nos autos que não ficou convencionado na promessa de compra e venda o dia exato para entrega das chaves, mas tão somente o mês/ano (dezembro/2012), pelo que deve ser entendido que o compromisso data do primeiro dia do mês de dezembro, visto que as cláusulas contratuais devem ser interpretadas em favor do consumidor, parte hipossuficiente na relação de consumo, nos termos do artigo 47 da Lei nº 8.078/90. Ademais, o Quadro Resumo (fl. 31) prevê a data do início da obra para dezembro/2010, não sendo comum na construção civil o início de obra no último dia do ano, como também a sua conclusão. Desse modo, as empresas demandadas estão em atraso desde 01/06/2013 (já computado o prazo de 180 dias), e não há notícia nos autos da conclusão da obra com entrega das chaves. O que se verifica, no caso em tela, é que de fato houve grande atraso na obra, com mais de um ano e cinco meses de diferença do prazo acordado, o que de certo gerou prejuízos ao requerente, pois se tivesse a disponibilidade do imóvel no prazo contratual, poderia colher frutos, seja como residência ou para fins locatícios. Por esse motivo, o atraso das requeridas no cumprimento de suas obrigações contratuais é suficiente para a procedência do pedido de indenização por lucros cessantes, vez que o demandante ficou privado em suas justas expectativas de fruir do bem (art. 42, CC). Na hipótese, é despicienda a comprovação de que o imóvel seria utilizado para fins de locação, conforme entendimento jurisprudencial dominante. Vejamos: COMPROMISO DE COMPRA E VENDA. Autor que, face ao prolongado atraso na entrega das chaves de apartamento objeto de compromisso de compra e venda, ingressou com ação indenizatória em face das rés, promitentes vendedoras. Atraso inequívoco. Inexistência de justificativas razoáveis para o inadimplemento. Fatos apontados pelas rés que não afastam sua responsabilidade em indenizar pelo atraso prolongado. Fortuito interno. Silêncio do contrato quanto às perdas e danos que não elidem aquelas previstas em lei. Dever da ré de indenizar bem reconhecido. Desnecessidade de comprovação de que imóvel seria alugado para que autor faça jus à indenização, face à natureza frutífera do bem imóvel, de cujo proveito econômico o autor foi privado em virtude da desídia das rés. Termo final do pagamento de indenização e termo inicial da incidência de correção monetária bem fixados em sentença. Ação parcialmente procedente. Recurso não provido. (TJSP, 6ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível no 034060-79.201.8.26.0562, Relator Desembargador Francisco Loureiro, 19.04.2012, v.u.). O lucro cessante é presumido e não há necessidade de prova documental do dano experimentado. Sobre o tema, eis o entendimento do Colendo STJ: AGRAVO REGIMENTAL - COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA - LUCROS CESSANTES - PRESUNÇÃO - CABIMENTO ¿ DECISÃO AGRAVADA MANTIDA - IMPROVIMENTO. 1. A jurisprudência desta Casa é pacífica no sentido de que, descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes. Nese caso, há presunção de prejuízo do promitente-comprador, cabendo ao vendedor, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável. Precedentes. 2.- O agravo não trouxe nenhum argumento novo capaz de modificar o decidido, que se mantém por seus próprios fundamentos. 3.- Agravo Regimental improvido. (AgRg no REsp 1202506/RJ, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 07/02/2012, DJe 24/02/2012). Na mesma