Página 2359 da Judicial - 1ª Instância - Interior - Parte III do Diário de Justiça do Estado de São Paulo (DJSP) de 23 de Abril de 2015

-desmembrado, de nº 10.315 (fls. 78) e de nº 10.316 (fls. 86) nos fólios do Cartório de Registro de Imóveis de Pindamonhangaba/ SP em ordem a sedimentar MARCELLO DURAN COMINATO e VALÉRIA BARCHESE COMINATO como proprietários deles todos. Em audiência de instrução, restou o seguinte: a. DIRCE, pese ter alegado adquirir o imóvel, pouco conhecia de consectários e precedentes da aquisição imobiliária, dizendo que teria confiado os atos conducentes à aquisição a MARCELLO; b. MARCELLO disse estar presente por ocasião da lavratura da escritura pública em 27.06.2007, mas que, ainda assim, preferiu se manter como procurador com poderes de rerratificar a escriturá-la para seu nome imediatamente. Há, verdadeiramente anoto, contradição no seu depoimento pessoal, pois diz que ‘estava viajando’ quando da compra (fls. 1401 vº), acreditando estar em Foz de Iguaçu (fls. 1402), mas que estava presente quando da lavratura da escritura datada de 27.06.2007 (fls. 1402 ‘in fine’), mas depois disse, no mesmíssimo depoimento, que estaria em viagem (fls. 1402 vº ‘in fine’) [inobstante não pudesse estar viajando ao mesmo tempo em que assumia compromisso de mandatário na primeira escritura pública]. c. VERA LÚCIA, tabeliã, disse se recordar que na escritura teria sido passada uma procuração para o filho [Marcello], porque ele não estaria na cidade [quando, na verdade, o próprio Marcello disse supra- estar presente por ocasião da lavratura da escritura pública em 27.06.2007]. VERA LÚCIA, ainda, acrescentou considerar legítimas as alterações corriqueiramente ocorrentes entre pessoa jurídica e seus sócios [cujo objeto, como se sabe por experiência, é furtarem-se de tributos]. Disse que, ao que soube pela Fátima [MARIA DE FÁTIMA], o real comprador seria Marcello, relembrando que Fátima lhe dissera ter procedido erroneamente. Deveras, a confusão da tabeliã é total, notadamente quando se (in) justifica que desnecessária era a assinatura de GianMaria como procurador quando, caso no regime da comunhão universal de bens, bastaria a firma só de um dos personagens [no caso, Dirce]. Dúvida não há de que o cônjuge não necessariamente precisaria comparecer à compra; todavia, comparecendo para também outorgar procuração sobre relação imobiliária, era dever cartorário exigir a presença de todos os outorgantes -se, já alerto aqui, fosse ela para fins de alienação imobiliária. d. MARIA DE FÁTIMA, tabeliã responsável pelo evento, disse que foi contatada para fazer escritura em nome de Dirce, só que o imóvel era do Marcello, mas ele ‘não estava no Brasil’, pese, já disse alhures, que o próprio Marcello depôs supra- estar presente por ocasião da lavratura da escritura pública em 27.06.2007. Acrescentou que jamais orientara a rerratificação. A cartorária, deveras, confunde a nobre função que deveria exercer quando não dá valor algum ao instrumento público -escritura pública, ao dizer que ‘a escritura somente tem valor no momento que é registrado...” (fls. 1409 ‘in fine’). Estranhamente, disse que recebera orientação posterior da E. Corregedoria Geral de Justiça, mediante curso de seis meses que realizara, que a procuração deveria ser específica, muito embora não houvesse por proceder assim; e. ANA MARLENE apenas testificou o que a obviedade documental está a demonstrar; f. ELIAS, um dos vendedores, conheceu Dirce por ocasião da venda, e foi apresentado ao Marcello, que acreditava ser filho ou sócio de Dirce, quando conheceu a fábrica da família; g. USYEL, marido de Ana Marlene, conheceu Dirce por ocasião da compra; sequer se lembra de ter conhecido Marcello; h. SAMUEL apenas testificou o que a obviedade documental está a demonstrar; i. DÉBORAH, procuradora dos vendedores Marcos Wasserman e Lúcia, apenas testemunhou o que a obviedade documental está a demonstrar; j. MARCELINE, representante de alguns vendedores, disse que o corretor apresentava sempre Dirce como compradora, a qual se fazia acompanhar por Marcello Cominato. Nada mais acrescentou de relevante; k. WILSON, contraditado, manteve afirmativa concernente ao que ocorreu no instrumento particular, onde figurou como testemunha; e l. GIANMARIA FILHO, ouvido como informante, disse que o comprador real do imóvel teria sido seu irmão [Marcello] e não seus pais [Dirce e GianMaria]. De se ver que a prova oral dá, em certa medida, conta de que o negócio teria ocorrido tal como narrado pela demandante, provando-se, portanto, os fatos constitutivos do direito que alegou possuir, e que -o que observo, é que os vários negócios outrora realizados por MARCELLO perante o Tabelionato do Distrito de Quiririm, na comarca de Taubaté-SP, teriam-lhe proporcionado certas facilidades que refogem do âmbito da normalidade do que comumente ocorre e do que, necessariamente, deveria ocorrer. Explico e fundamento! Prefacialmente, deve-se ter em conta que o mandato (CC, art. 653)é o negócio jurídico pelo qual se conferem poderes a outrem para praticar atos ou administrar interesses, vale dizer, consiste no destaque de alguns poderes de exercício do mandante, evidentemente sem privá-lo de atuação pessoal, a que outra possa (mandatário) realizá-los como se presente estivesse o mandante. Dada, pois, a especial qualidade deste relevante negócio jurídico [mandato] - que por ficção jurídica admite mesmo a ubiquidade, o que não é pouco, impende a que a força motriz da vontade, externada pelo mandatário, corresponda exatamente ao desejo do mandante; para tanto, o mínimo, então, que se exige é que o conteúdo destacado dos poderes do mandante esteja claro e limpidamente delimitado para que, justamente, se possa validamente aferir se o exercício dos atos pelo mandatário correspondeu espelhadamente os poderes que lhe foram outorgados, sob pena de inocuidade mesmo desse instituto. Ora, se se admitir que possa o mandatário agir além ou em conflito com os interesses do mandante, o contrato de mandato não estará, pois, a cumprir sua função social, mesmo porque as relações contratuais hão de ser legitimadas desde sua celebração e até mesmo, e principalmente, pela sua execução, o que -convenhamos, é óbvio. É por isso que o instrumento procuratório, seja particular, seja público, pouco importa neste contexto, há de conter, à vista da fundamentalidade do instituto -repasse de poderes de atuação de alguém para outrem-, o objetivo da outorga, bem como a extensão dos poderes conferidos (CC, art. 654, § 1º), justamente para se identificar o que pode ou o que não pode fazer o procurador, posto que a prática de atos deve estar pautada rigidamente pela extensão do que lhe foi passado -logo, o poder que não tem não poderá exercê-lo. Se assim o é, a interpretação do mandato deve ser realizada ‘cum grano salis’, à medida em que o exercício de poderes especiais, dentre os quais estão o de transferência imobiliária, e o faço com inteligência no § 1º do art. 661 do Código Civil, deve corresponder a poderes expressos, vale dizer, explícitos, claros e inteligíveis, e não de maneira implícita ou tácita, mesmo porque os poderes implícitos só se reportam àqueles atos nos quais haja uma instrumentalidade ou consequencialidade natural entre um e outro (in CLAUDIO LUIZ BUENO DE GODOY et al, Coord. CEZAR PELUSO, “Código Civil Comentado”, p. 653, 8ª ed., 2014, Manole), mas não quando se queira, como vetusto ditado popular preconiza, ‘retirar-se leite de pedra’. Gizadas tais premissas, tenho comigo que o objeto do mandato (fls. 53) para o fim de rerratificar a escritura pública, outorgando poderes para assinar, juntar e retirar documentos, fazer declarações e praticar todos os atos referentes à sua rerratificação não encamparia o direito de modificar os elementos substanciais ou fulcrais do contrato de compra e venda firmado, senão aspectos meramente satelitários ou periféricos, como correção de identificação documental dos protagonistas do negócio ou mesmo de seus nomes, correção dos limites dimensionais do imóvel (Lei nº 6.015/1973, art. 213, II), correção de cálculos matemáticos à configuração da área, omissão tabular sem potencialidade danosa a terceiro mediante autorização do Juiz Corregedor Permanente, tudo a que não obstaculizasse o seu registro futuro; porém, jamais modificarem-se os pilares da alienação onerosa como o preço, a coisa ou, como sói ocorrer aqui, as próprias partes do negócio ao exercício de mandato cujo consentimento mandatário não lhe outorgara tamanho poder. Alento, outrossim, que o caso não é daqueles em que o exercício do procurador tenha agido limitadamente em conflito de interesses com o do mandante (CC, art. 119), mas, o que é pior e mais grave, tenha agido com poderes que não tinha, justamente porque lhe faltou consentimento no mandato à conferência de poderes que lhe outorgasse faculdades jurídicas de alterar a titularidade na aquisição imobiliária, senão a de meramente retificar a escritura. Clareio. O conflito de interesses entre o mandante e o mandatário ocorre nos negócios em que o procurador, com poderes para fazê-lo, age em certo e determinado negócio, ainda que com poderes -repiso amiúde, em confronto com o interesse subjetivo do