Página 420 da Judicial - 1ª Instância - Capital do Diário de Justiça do Estado de São Paulo (DJSP) de 3 de Julho de 2015

“Pela possibilidade jurídica, indica-se a exigência de que deve existir, abstratamente, dentro do ordenamento jurídico, um tipo de providência como a que se pede através da ação. Esse requisito, de tal sorte, consiste na prévia verificação que incumbe ao juiz fazer sobre a viabilidade jurídica da pretensão deduzida pela parte em face do direito positivo em vigor. O exame realiza-se, assim, abstrata e idealmente, diante do ordenamento jurídico”. (THEODORO JÚNIOR, Humberto, Curso de Direito Processual Civil, Vol. I, 55ª edição, e-book, Editora Forense, pg. 223). O pedido que a autora faz é destrinchado em: i) imediato, face ao Estado, referente à tutela jurisdicional; ii) mediato, contra a ré, referente à providência de direito material. A condição da ação “possibilidade jurídica do pedido” se refere ao pedido imediato, a ser apreciado pelo juiz a fim de averiguar se o pedido é suscetível ou insuscetível de apreciação pelo Poder Judiciário. Não há que se confundir com o pedido mediato, atinente ao direito material, o qual, caso apreciado, importa em verdadeira resolução de mérito (THEODOR JÚNIOR, 2014, pg. 225). Destarte, resta claro que o pedido é passível de apreciação ao judiciário, restando afastada a alegação da ré. Dirimidas às preliminares, passo, então, ao mérito propriamente dito. Cumpre, a priori, elencar qual a controvérsia componente do mérito da lide: i) cabimento da restituição de valores pagos a título de taxa de corretagem e SATI. Com relação à restituição de valores pagos a título de taxa de corretagem e SATI, merece prosperar a pretensão da autora, sendo cabível a restituição em sua forma simples. No caso em tela, figura-se uma prática recorrente nos negócios imobiliários, a saber, a outorga desses valores no momento da compra, vez que ela só poderia ser realizada no stand de visita, não abrindo ao consumidor a possibilidade de consultar corretoras concorrentes que porventura poderiam ofertar o mesmo serviço a preço mais baixo. Desta forma, evidenciase a venda casada por não ter sido dada ao consumidor a opção de não contratar o serviço, sendo de todo verossímil a alegação de que a vendedora impôs a contratação para firmar o contrato, surpreendendo o comprador, incorrendo no quanto previsto pelo art. 39, I, do CDC. Neste sentido: “COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL AÇÃO DE ANULAÇÃO DE DISTRATO E DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS PROPOSITURA POR PROMISSÁRIOS COMPRADORES CONTRA A PROMITENTE VENDEDORA - NULIDADE DO DISTRATO RECONHECIDA COMISSÃO DE CORRETAGEM QUE É ÔNUS DE QUEM A CONTRATOU NULIDADE DA CLÁUSULA QUE ATRIBUI ESTA OBRIGAÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR VENDA CASADA - OFENSA AO ART. 39, I, DO CDC VALORES ADIANTADOS QUE DEVEM SER HAVIDOS COMO PARTE DO PREÇO ESTABELECIDO PARA O NEGÓCIO POSSIBILIDADE DE O JUIZ, RESCINDINDO O CONTRATO, ESTABELECER O MONTANTE A SER DEVOLVIDO AO COMPRADOR INADIMPLENTE IMÓVEL QUE NÃO CHEGOU A SER ENTREGUE AO AUTOR -RETENÇÃO DE 10% DAS QUANTIAS PAGAS QUE SE REPUTA SUFICIENTE PARA RESSARCIMENTO DOS PREJUÍZOS OPERACIONAIS DAS CORRÉS - ORDEM DE RESTITUIÇÃO DE 90% RECURSO PROVIDO EM PARTE. “Contudo, embora as partes tenham livremente firmado o contrato de compromisso de compra e venda (fls. 19/49), revela-se abusiva a cláusula que impõe a obrigação de arcar com a comissão de corretagem ao promissário comprador. Com efeito, é praxe antiga no mercado que a obrigação de pagar os serviços do corretor é do vendedor e não do comprador. No caso dos autos, porém, consta da referida proposta que esta obrigação é do comprador. Já decidiu este Tribunal em recentíssimo julgamento de caso análogo envolvendo a mesma corretora, LPS Brasil Consultoria de Imóveis S/A, tal estipulação é nula, porque ao interessado na aquisição do imóvel não foi dada a opção de não contratar este serviço.” (TJSP, Ap. 011XXXX-63.2009.8.26.0011, Rel. Des. Elliot Akel, 1ª Câmara de Direito Privado, j. 29.10.2013, v.u.) AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO - Compra e venda condicionada à contratação de serviços remunerados por “taxa SATI” - Indevida informação dos aspectos negociais que lesa o consumidor Inteligência do art. 51, III, do CDC Obrigação que deve ser suportada pela vendedora/fornecedora - Cobrança de comissão a título de corretagem Inadmissibilidade Serviços contratados pelas vendedoras Recurso dos autores parcialmente provido e da ré improvido. (TJSP, Ap. 107XXXX-31.2013.8.26.0100, Rel. Des. Miguel Brandi, 7ª Câmara de Direito Privado, j. 18.07.2014, grifos nossos). COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. - Entrega do imóvel. Data da efetiva entrega das chaves, salvo demonstração de culpa dos adquirentes no retardamento. Irrelevância da expedição do “habite-se”. Constatação de mora na prestação de entrega do imóvel. - Danos morais. Inocorrência. Mero descumprimento contratual. Ausência de demonstração de situação excepcional. - Encargos do financiamento relativos à fase de construção. Ressarcimento devido das quantias pagas pelos adquirentes durante o período em que a vendedora deu causa ao atraso na entrega do imóvel. - Comissão de corretagem. Verbas pagas pelos adquirentes. Consumidor que vai até o stand de vendas da vendedora com intenção de apenas comprar o imóvel, e não contratar tal serviço. Vendedora como verdadeira contratadora e beneficiária do serviço. Venda casada. Art. 39, I, CDC. Ressarcimento devido de forma simples diante da ausência de comprovação de má-fé. Recurso parcialmente provido. (TJSP, Ap. 003XXXX-65.2012.8.26.0007, Rel. Des. Mary Grün, 7ª Câmara de Direito Privado, j. 11.07.2014, grifos não originais) Outrossim, ainda que a ré alegue não ter desembolsado a totalidade do montante de R$ 32.444,40 (trinta e dois mil quatrocentos e quarenta e quatro reais e quarenta centavos), participou diretamente da relação de venda com o comprador, sendo, portanto, responsável pela integralidade dos valores pagos, em solidariedade com a empresa DEL FORTE. Em casos de pedido de devolução de comissão de corretagem, este Juízo já firmou entendimento no sentido de que, se a compra foi realizada em stand de vendas como no caso , a obrigação de pagar o corretor compete evidentemente ao vendedor, visto que se o corretor já estava no stand não prestou qualquer serviço de aproximação ao comprador, que se dirigiu ao stand por conta própria. Aliás, se estava no stand foi por autorização e contratação daquele que controla referida localidade, ou seja, o vendedor. Segue brilhante precedente do Colendo Supremo Tribunal de Justiça: DIREITO CIVIL. OBRIGAÇÃO PELO PAGAMENTO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. Inexistindo pactuação dispondo em sentido contrário, a obrigação de pagar a comissão de corretagem é daquele que efetivamente contrata o corretor. Na forma do art. 722 do CC, o contrato de corretagem é aquele por meio do qual alguém se obriga a obter para outro um ou mais negócios de acordo com as instruções recebidas. Essa relação não pode existir em virtude de mandato, de prestação de serviços ou de qualquer relação de dependência. A pessoa que contrata o serviço do corretor é denominada de comitente. Observe-se que, no mercado, há hipóteses em que é o proprietário (vendedor) do imóvel que busca alguém para comprá-lo. Em outras, o contrário ocorre, ou seja, é o comprador que busca a aquisição de imóvel. Em qualquer dos casos, a partir do momento em que o corretor é chamado para ingressar na relação entre comprador e devedor, passa a ser devida a sua comissão. O encargo, pois, do pagamento da remuneração desse trabalho depende, em muito, da situação fática contratual objeto da negociação, devendo ser considerado quem propõe ao corretor nela intervir. Independentemente dessas situações, existindo efetiva intermediação pelo corretor, as partes podem, livremente, pactuar como se dará o pagamento da comissão de corretagem. Há, porém, casos em que tanto o comprador quanto o vendedor se acham desobrigados desse encargo, pois entendem que ao outro compete fazê-lo. Há casos ainda em que essa pactuação nem sequer existe, porquanto nada acordam as partes a respeito, daí surgindo a interpretação que se ampara no art. 724 do CC. Em face dessas dúvidas ou omissões e em virtude da proposta dirigida inicialmente ao corretor, conforme acima exposto, é justo que a obrigação de pagar a comissão de corretagem seja de quem efetivamente contrata o corretor, isto é, do comitente, que busca o auxílio daquele, visando à aproximação com outrem cuja pretensão, naquele momento, está em conformidade com seus interesses, seja como comprador ou como vendedor. Ressalte-se ainda que, quando o comprador vai ao mercado, pode ocorrer que seu interesse se dê por bem que está sendo vendido já com a intervenção de corretor. Aí, inexistindo convenção das partes, não lhe compete nenhuma obrigação quanto à comissão de corretagem, pois o corretor já foi anteriormente contratado pelo