Cobrança de cotas condominiais: alternativas judiciais e extrajudiciais

Muitos condomínios enfrentam a árdua tarefa de equilibrar as contas e ter que lidar com um condômino inadimplente. Os síndicos, normalmente, encontram dificuldades entre burocracias e medidas ineficazes ou impróprias que podem causar maiores problemas.

Por isso, em primeiro plano, é importante analisar com cuidado a convenção do condomínio que é a norma que contempla todas as regras que disciplinam os direitos e deveres dos condôminos, a administração do patrimônio comum, seu uso e entre outras matérias, as penalidades a que seus membros estão sujeitos, aí incluídos os encargos e as formas de cobrança do condômino inadimplente.

Há alternativas judiciais e extrajudiciais para cobrança da dívida. Podemos citar como uma das medidas extrajudiciais a notificação e a possibilidade de autocomposição do conflito por meio de acordo a ser formalizado através de instrumento próprio. Já como medida judicial há a ação de execução que representa inovação do atual Código de Processo Civil, em vigor desde março de 2016.

A ação de execução para cobrança de cotas condominiais contempla procedimento simplificado e célere onde o devedor é citado para, em três dias, pagar o débito ou nomear bens à penhora.

O novo regramento também possibilita ao credor a indicação de bens do devedor à penhora, assim como prestigia a penhora de dinheiro (penhora on-line), representando grande avanço em tempo e em possibilidade de êxito na cobrança.

Ve se que o novo Código de Processo Civil tem nítida preocupação com a efetividade da execução, eis que cuidou de estabelecer instrumentos com esse viés.

Antes dessa mudança legislativa o procedimento era longo e a demora no Judiciário estendia-se por muitos anos já que a regra era o manejo da ação de cobrança que contempla procedimento mais extenso já que, primeiro é necessária uma sentença que reconheça o crédito que, só depois poderá ser executado.

No entanto, cumpre alertar que para utilização da ação de execução, há requisitos legais que precisam ser preenchidos.

Assim, o crédito referente às cotas ordinárias ou extraordinárias deve ter sido previsto, previamente, na respectiva convenção ou ter sido aprovado em assembleia geral devidamente convocada, tendo sido observado o quórum exigido para deliberação e votação, além de restar documentalmente comprovado.

Logo, é preciso cautela no exame do caso concreto e análise detida da documentação e do trâmite a ser observado já que a propositura indevida da ação de execução poderá gerar para o condomínio perda de tempo e gastos desnecessários com custas judiciais e honorários de sucumbência, além da possibilidade de penalização perante o condômino inadimplente.

Assim, caso não haja viabilidade para a propositura da ação de execução de cotas condominiais, o condomínio poderá se valer da ação de cobrança que, como antedito, possui procedimento mais complexo e demorado, mas continua sendo alternativa judicial válida para a cobrança das cotas condominiais que confere oportunidade ao credor de demonstrar, por todos os meios de prova, a validade e a eficácia do crédito.

Portanto, antes de ingressar no Judiciário para cobrança das cotas condominiais, é indispensável a análise criteriosa do caso e de toda documentação correlata por um advogado, para que a escolha seja a mais adequada e o problema possa ser resolvido.

Importante considerar, por fim, a possibilidade de revisão da convenção do condomínio e demais normas internas para que seja possível aproveitar ao máximo das vantagens da nova legislação sem correr riscos.

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