Condomínio
Alguns direitos e deveres
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A convivência em condomínio realmente não é uma tarefa das mais fáceis e, talvez, é nesse cenário que se encontre um dos melhores exemplos de sobreposição do interesse coletivo ao interesse individual.
Partindo dessa premissa, é comum que surjam conflitos e problemas que saiam da esfera amigável e que acabam chegando no poder judiciário.
No atendimento jurídico tanto a condomínios, quanto a condôminos, a maior problemática que pude identificar se apresenta, sem dúvida, nas questões relativas às dívidas de condomínio.
Segundo levantamento do Superior Tribunal de Justiça (STJ), tem aumentado na justiça ações que envolvem dívidas de condomínio.
Com a alteração na legislação, em 2016, novos mecanismos legais conferiram a esse tipo de ação maior celeridade e eficácia impedindo que a dívida se perpetue por longos anos em um processo.
A título de exemplo, até 2016 um condomínio levava em média 4 anos de processo para, só então, poder penhorar bens de um condômino inadimplente.
Mas, com a entrada em vigor do novo Código de Processo Civil, em 2016, esse prazo caiu para aproximadamente 1 ano.
Portanto, aquele condômino devedor, antes despreocupado, agora tem que correr contra o tempo para não ver seu nome incluído nos órgãos de proteção ao crédito (negativação) e até mesmo ver seu patrimônio penhorado (contas bancárias, veículos e até mesmo o próprio imóvel) para honrar o pagamento da dívida com o condomínio.
Importante destacar que, antes, a taxa de condomínio era cobrada de forma judicial, hoje existe a possibilidade de cobrança extrajudicial, o que abre uma via amigável para negociação e solução do problema, possibilitando que condomínio e condômino cheguem em um consenso.
Igualmente, é preciso lembrar que um alto nível de inadimplemento compromete o planejamento orçamentário do condomínio, prejudicando consideravelmente a manutenção de serviços essenciais que seriam revertidos em prol de todos os condôminos, ou seja, para o bem-estar coletivo.
Além disso, uma dúvida recorrente que observo no dia a dia do escritório e que é motivo de alguns embates entre condomínio e condômino, diz respeito à possibilidade de aplicação de multa, pelo condomínio ao condômino, sem que esta penalidade esteja prevista em estatuto.
Ocorre que a aplicação de penalidade ao condômino é algo já previsto no próprio Código Civil, no artigo 1.337, porém, para sua aplicação é necessário que o condômino tenha praticado reiteradamente alguma conduta que infrinja as normas do condomínio.
Mas, para aplicação de outras penalidades, certamente o estatuto deve prever de forma clara, sob pena de ser reconhecida a ilegalidade em sua aplicação.
Questão muito discutida se refere aos animais de estimação. O condomínio não pode restringir o acesso de animais às áreas comuns, lembrando, é claro, que o dono do animal deve ter bom senso, prezando pela limpeza do local e, inclusive, segurança dos demais condôminos.
A propósito, o entendimento dos tribunais é de que animais de estimação podem ser considerados bens e, como tais, são considerados propriedade. Assim, não pode haver vedação do condomínio sobre manter animais em suas dependências, haja vista o direito constitucional à propriedade, previsto no artigo 5º, XXII, da Constituição Federal.
Para instituir a cobrança de taxa extra, o condomínio deve justifica-la tendo em vista que decorre de um motivo extraordinário. Portanto, deve ser clara a razão de sua cobrança, o percentual que será praticado e, principalmente, o prazo pelo qual será cobrada, posto que, atingida sua finalidade, cessa o motivo extraordinário que justifica sua cobrança.
O fundo de reserva já é incluso no valor do condomínio e corresponde a um percentual que será destinado à eventuais gastos emergenciais. Quando o problema é causado por um condômino, o condomínio pode utilizar o fundo de reserva, mas, o condômino ficará responsável por restituir ao condomínio o valor despendido.
Cumpre salientar que o síndico tem o dever de apresentar contas anualmente ou sempre que os condôminos exigirem (artigo 1.348, VIII, do Código Civil).
Por fim, também merece destaque a soberania das decisões da assembleia, que podem ser impostas a todos os condôminos. Porém, essas decisões encontram limites legais, porquanto não podem contrariar disposição legal ou mesmo a própria convenção do condomínio.
Evidentemente este artigo não esgota todas as questões desse tema tão polêmico, mas, pode ajudar a esclarecer algumas das dúvidas mais recorrentes.
Abraços a todos e até a próxima.
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