Direito de Preferência na locação urbana

O direito de preferência é regulado pela Lei de Locações, artigos 27 a 34 – Lei 8.245/91 – onde o locatário/inquilino tem a preferência na compra do imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros.

Essa preferência somente se refere aos casos de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento. Não se aplica no caso de doação, permuta, perda da propriedade ou venda por decisão judicial, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.

Como funciona na prática o direito de preferência?

Primeiro, o contrato de locação deve estar assinado por 2 testemunhas e averbado na matrícula do imóvel. Esses são requisitos legais e essenciais.

O locador deverá comunicar o locatário de que pretende vender o imóvel, e este terá até 30 dias para manifestar seu interesse. Essa notificação poderá ser feita de forma judicial, extrajudicial ou por qualquer outro meio de ciência inequívoco, e deverá conter todas as condições do negócio, como preço, forma de pagamento, bem como o local e horário para o locatário examinar a documentação pertinente.

Se o locatário não se manifestar nesse prazo, seu direito caducará, ou seja, não terá mais preferência na compra. Mas se o locador mudar a proposta ao terceiro, seja em valores ou forma de pagamento, deverá notificar novamente o locatário.

E no caso de sublocação ou vários locatários?

A lei estabelece que o sublocatário, se estiver alugando imóvel em sua totalidade, terá o direito de preferência, e em seguida o locatário direto.

No caso de vários sublocatários, a preferência caberá a todos em comum, ou a qualquer um deles, se um só for o interessado. Neste caso, a preferência caberá ao locatário mais antigo, e se da mesma data, ao mais idoso.

Por fim, se o imóvel estiver em condomínio, a preferência do condômino terá prioridade sobre a do locatário.

O que ocorre se o locador não notificar o locatário sobre o direito de preferência?

Se o locador não notificar o locatário sobre a venda, estando o contrato de locação devidamente averbado na matrícula do imóvel, e a venda for concretizada a terceira pessoa, o locatário poderá exercer o seu direito de preferência.

Como o locatário poderá exercer o seu direito de preferência?

Esse direito poderá ser exercido pelo locatário de duas formas: poderá reclamar ao locador/alienante as perdas e danos ou, haver para si o imóvel, mediante uma ação judicial denominada Adjudicação Compulsória, depositando judicialmente o valor da negociação, mais as despesas de transferência (ITBI, taxas e emolumentos).

No caso de ação de Adjudicação, o locatário tem um prazo, qual seja, 6 meses a contar da data do registro do ato no Cartório de Registro Imobiliário.

Por este motivo, é importante que o locatário fique atento, e solicite uma certidão atualizada da matrícula para verificar alguma alienação sem o seu conhecimento.

E quais as consequências para o terceiro comprador neste caso?

A consequência é a perda do imóvel! Isso mesmo, o comprador perderá o imóvel, pois não foi respeitado o direito de preferência do locatário.

E o comprador sequer poderá alegar boa-fé, uma vez que constava na matrícula a averbação do contrato de locação com direito de preferência, de acordo com o art 167, inciso II, item 16 da Lei 6.015/7 3.

Por isso a importância de sempre consultar a matrícula atualizada do imóvel quando for realizar um negócio imobiliário. A matrícula atualizada é um dos documentos indispensáveis em uma due diligence, para trazer mais segurança jurídica ao negócio.

Você já sabia desse direito do locatário?

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